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Per modificare il riparto delle spese è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini
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Per modificare il riparto delle spese è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini

Il riparto delle spese attinenti alla «prestazione dei servizi nell'interesse comune» deve avvenire mediante delibera assembleare approvata con il consenso di tutti i condòmini

 

Un condomino impugnava una delibera assembleare del proprio palazzo che aveva disposto l'eliminazione di due canne fumarie in eternit poste a servizio del suo appartamento. In particolare l'amministratore di condominio aveva ravvisato delle falle nelle canne fumarie e aveva provveduto dapprima a mettere in sicurezza la struttura e poi alla rimozione, ponendo la somma spesa interamente a carico del proprietario.

Il Tribunale accoglieva il ricorso, annullando la delibera nella parte in cui prevedeva l'attribuzione del costo degli interventi al condomino. Il Condominio adiva quindi la Corte d'Appello, lamentando l'incongruenza del ragionamento del primo giudice.

Il Giudice del riesame, all'esito del processo, accoglieva le ragioni dell'appellante e - in riforma della sentenza di prime - cure confermava la validità della delibera impugnata.

Il condomino, quindi, agiva in Cassazione, contestando l'operato della Corte d'Appello e domandando la riforma della sentenza impugnata.

=> Modifica delle ripartizioni spese: delibera invalida se non partecipano favorevolmente tutti i condomini.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza numero 2415 del 31 gennaio 2018 accoglieva il ricorso proposto. Secondo la Cassazione, infatti, l'assemblea aveva errato nel deliberare su una parte privata.

Il Codice Civile stabilisce agli articoli 1135 e 1137 del Codice Civile le competenze dell'assemblea e tutte le delibere che eccedono queste competenze sono, in principio, invalide.

Sono quindi annullabili tutte quelle delibere che "che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (si veda Cassazione civile, Sezioni Unite, 7 marzo 2005, numero 4806).

=> Per disinfestare gli appartamenti serve il consenso di tutti i condòmini

Sono, di contro, nulle tutte le deliberazioni "che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all'oggetto" (così Tribunale di Torino, sentenza numero 2396 del 1° aprile 2014).

Nel caso in questione, precisava la Suprema Corte,l'assemblea condominiale aveva ecceduto le proprie competenze: in primis essa aveva accertato con la delibera la responsabilità del condomino per la situazione della canna fumaria, inoltre, aveva deliberato senza il consenso di tutti i condomini modificando criteri legali (di cui all'articolo 1123 del Codice Civile) o del regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie alla conservazione e mantenimento della cosa comune.

In particolare l'articolo 1123 del Codice Civile afferma al primo comma che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione", ove la diversa convenzione è rappresentata dalla previsione di diversi criteri nel regolamento condominiale.

=> Concessione di un immobile in comodato per uso portierato

La deroga di tali pattuizioni, chiaramente, incide sui diritti della singola proprietà e necessita quindi l'unanimità dei consensi per la sua validità.

Da ultimo, affermava la Cassazione che il principio citato "è strettamente correlato alla natura del condominio, che assegna al potere deliberativo dell'assemblea le decisioni che non incidono sulle regole del riparto (salvo l'unanimità) e che non consente allo stesso di avvalersi di strumenti di autotutela speciali, ad esso assegnati dalla legge al solo scopo di consentire il recupero dei singoli condomini, determinati in base alle tabelle regolarmente aggiornate".

All'esito del giudizio, quindi, la Cassazione accoglieva il ricorso proposto dal condomino rilevando l'invalidità della delibera assembleare per le ragioni sopra elencate, cassava - infine - la sentenza impugnata rinviando il giudizio alla Corte d'Appello per una nuova pronuncia.

=> Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali

Scarica Corte di Cassazione, ordinanza 31 gennaio 2018, n. 2415

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