In condominio, le tabelle millesimali sono, inevitabilmente, fondamentali, poiché gli oneri comuni sono ripartiti in base ai valori, in esse contenuti, riferiti alle varie unità immobiliari.
Pertanto, possiamo, tranquillamente, immaginare quanto sia delicata ed importante la loro approvazione e quanto tale circostanza sia foriera di contestazioni che possono sfociare dinanzi alle autorità giudiziarie. È quanto, puntualmente, avvenuto nell'ambito della vicenda culminata con la recente sentenza del Tribunale di Bergamo n. 2319/2023.
Come si può immaginare, all'attenzione dell'ufficio orobico è stata sottoposta la votazione a maggioranza di una tabella millesimale. Secondo la tesi di un dissenziente, peraltro assente alla riunione, questa decisione era invalida e da annullare.
Al Tribunale de quo è stato, dunque, affidato il compito di stabilire torto e ragione sui fatti, ma, soprattutto, di chiarire, in tema di approvazione delle tabelle millesimali in condominio, se ciò può avvenire a maggioranza o se invece è necessaria l'unanimità.
Non ci resta che approfondire l'argomento.
Approvazione tabelle millesimali ricognitiva dei valori di legge: è possibile a maggioranza?
Secondo un orientamento giurisprudenziale, traente fonte dalla nota pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione n. 18477/2010, è possibile procedere all'approvazione delle tabelle millesimali in condominio a maggioranza, allorché si tratti di riportare in esse i valori di legge, nel pieno rispetto dei criteri di ripartizione espressi dalla normativa in materia.
Si tratta di una posizione che ha trovato conforto anche in pronunce successive all'entrata in vigore della Legge 220/2012 "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c." (Cass. Sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Cass. Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018, Cass. Ordinanza n. 30392 del 21/11/2019, Cass. Sentenza n. 6735 del 10/03/2020)
Perciò, in base a questo orientamento, la votazione all'unanimità sul punto è necessaria ed inevitabile soltanto in due casi. Allorquando il consesso è chiamato ad esprimersi in deroga al regime legale di ripartizione delle spese o al fine di approvare quella diversa convenzione per la quale le spese comuni non sono sostenute in proporzione al valore millesimale delle rispettive proprietà.
Approvazione tabelle millesimali: cosa dice la legge?
Per il Tribunale di Bergamo, in tema di approvazione delle tabelle millesimali, l'attuale dettato dell'art. art. 68 disp. att cod. civ. impone la regola del consenso unanime "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità (art. 68 disp. att c.c.)".
Nello specifico, la norma non fa alcuna distinzione tra l'ipotesi di approvazione per la prima volta delle tabelle e il caso di rettifica o modifica di quelle in vigore, fatta eccezione per alcune circostanze particolari dove è, invece, possibile votare a maggioranza.
È il caso, ad esempio, delle tabelle affette da un errore oppure dell'ipotesi in cui sia necessario provvedere alla revisione dei valori in ragione di un rilevante mutamento delle superfici di una o più unità immobiliari dell'edificio "Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione (art. 68 disp. att c.c.)".
Tabelle millesimali: le sentenze in materia
Approvazione tabelle millesimali: la posizione del Tribunale di Bergamo.
Venendo al caso in commento, per l'ufficio orobico, l'approvazione della tabella millesimale avvenuta a maggioranza era stata illegittima. La discussione e la votazione sul punto era avvenuta, infatti, nonostante le tabelle fossero prive di errori e senza che nel fabbricato fosse stato riscontrato alcun mutamento delle superfici originarie.
Il Tribunale di Bergamo, quindi, ha ritenuto superato l'orientamento giurisprudenziale di cui alla decisione a Sezioni Unite della Cassazione n. 18477/2010 "Il richiamato orientamento, però, deve ritenersi superato dalla nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. come sostituito dall'art. 23, comma 1, della L. 220/2012 che, in linea di principio, per la rettifica o la modifica dei valori espressi nella tabella, richiede sempre l'unanimità, senza alcuna distinzione circa la natura delle tabelle in relazione al fatto che esse deroghino o meno ai criteri legali".
Perciò, all'ufficio in questione non è restato che accertare l'invalidità dell'assemblea ed accogliere l'impugnazione con la conseguente condanna dei convenuti al pagamento delle spese processuali.
