La legge afferma che le tabelle millesimali in condominio possono essere oggetto di revisione «quando risulta che sono conseguenza di un errore, quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (art. 69 disp. att. c.c.)».
La correzione, perciò, avviene in presenza di presupposti ben definiti, all'occorrenza dei quali, il singolo condomino può ottenere la modifica, persino forzatamente, citando in giudizio il condominio in persona dell'amministratore.
È quanto, infatti, accaduto in questo fabbricato napoletano, dove la proprietaria di un appartamento ha chiesto la correzione delle tabelle. A quanto pare, il condominio non era d'accordo e, pertanto, ne è scaturita una lite appena terminata con la sentenza n. 7543 del 20 luglio 2023, emessa dal Tribunale di Napoli.
Approfondiamo meglio, perciò, il caso concreto.
Revisione tabelle per mutamento destinazione d'uso dell'immobile: non è possibile. Fatto e decisione.
In un edificio in Napoli, la proprietaria di un appartamento posto al primo piano ed acquistato nel 2017 chiedeva al condominio di riformare le tabelle millesimali in vigore sostenendo che queste fossero incongrue nel valore attribuito al suo immobile.
Le tabelle, infatti, era state redatte nel 2006, allorquando per il cespite in questione, era stato considerato un coefficiente aggiuntivo in ragione dell'uso commerciale del medesimo. Tale circostanza aveva determinato un valore millesimale del bene maggiore rispetto all'attuale destinazione dell'immobile, cioè come appartamento.
Per questo motivo, la proprietaria de quo citava in giudizio il condominio affinché fosse corretta questa discrepanza da cui derivava, ovviamente, un carico maggiore in termini di spese condominiali ordinarie e straordinarie.
Dinanzi al competente Tribunale di Napoli, il condominio si difendeva eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e sostenendo l'assoluta infondatezza della domanda. L'ufficio partenopeo, precisando che la legittimazione passiva in un caso del genere spetta all'amministratore, senza alcuna necessità di litisconsorzio tra tutti i condomini (cfr. Cass.2635/21; Corte di Appello di Napoli, sez. VI, 19/01/2022, (ud. 22/10/2021, dep. 19/01/2022), n.187), valutati gli atti nel merito, ha dato ragione al convenuto.
Per l'organo giudicante, nel caso de quo, non c'erano i presupposti per avere diritto alla revisione. Le tabelle in questione, infatti, non erano viziate da alcun errore e tanto meno erano sopravvenute delle circostanze per cui si era modificata, in modo consistente, la superficie dell'edificio o di alcune parti del medesimo.
L'eventuale cambio di destinazione del bene, essendo una libera scelta dell'attuale proprietaria, non poteva certo legittimare la domanda della medesima, come del resto precisato anche dalla Cassazione, opportunamente richiamata dal Tribunale in commento «Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la modifica della destinazione d'uso di una unità immobiliare non basta a determinare automaticamente l'obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti (Cass. 2011/19811 Cass. 2016/19797)».
Il Tribunale di Napoli ha quindi respinto la domanda e ha condannato l'attrice al pagamento delle spese processuali, secondo il naturale principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
La decisione in esame appare in linea con l'orientamento giurisprudenziale sul punto. Non è possibile, infatti, procedere, forzatamente, alla revisione delle tabelle millesimali in vigore, se le stesse non presentano alcun errore e/o se non ci sono state modifiche rilevanti alla consistenza del fabbricato o di parti di esso.
La Cassazione, nell'occasione citata dal Tribunale, ha chiaramente precisato che valutazioni di carattere soggettivo, come il cambio di destinazione d'uso di un immobile, non possono giustificare la correzione del valore millesimale del bene «la Corte ha inoltre osservato che, i valori degli immobili di proprietà e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio, devono essere individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta a rettifica solo quando vi siano errori, di fatto o di diritto, riferiti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione di valori, escludendo valutazione di carattere soggettivo, quale la possibile destinazione dell'immobile (Cass. 2016/19797; Corte appello Roma sez. VIII, 24/02/2023, n.1395)».
Non è stato, quindi, possibile accogliere la domanda dell'attrice poiché fondata su presupposti privi di riscontro normativo e giurisprudenziale.
