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Ferdinando

Revisione tabelle millesimali: chi paga?

Salve, ieri sera durante l'assemblea condominiale un condomino ha chiesto a gran voce che venga nominato un tecnico per procedere ad una revisione delle quote millesimali, adducendo che nel corso degli anni nel palazzo ci siano stati dei mutamenti (in effetti qualcuno si è aperto un balcone..poi sul lastrico del palazzo hanno pavimentato e costruito una veranda). Insomma questo condomino sostiene che a seguito di questi cambiamenti qualcosa nelle quote condominiali vada redistribuito. Premesso che io sono proprietario di un appartamento che non ha mai subìto alcuna modifica in 40 anni, per cui presumo che la mia tabella millesimale resti invariata, sono comunque costretto a partecipare alla spesa? Io non credo sia tanto giusto..nel senso che a mio avviso dovrebbero pagare coloro che sono direttamente "toccati" dalla revisione delle tabelle. Mi riferisco a quei condomini che si sono fatti la balconata e quelli che hanno la veranda sul lastrico. Cosa posso fare per tutelarmi? Grazie

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Per poter modificare/rivedere le tabelle millesimali è necessaria una delibera assembleare che inoltre nomini il professionista che se ne dovrà occupare.

Il riferimento è l'art. 69 d.a.c.c., che riporto:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali

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quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

ecco questo dovrebbe essere proprio il mio caso. Se ho capito bene quindi il costo della revisione va imputato a quei condomini che hanno fatto i mutamenti creandosi verande e balconi? Nel caso l'amministratore voglia far pagare tutti indistintamente posso oppormi?

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E’ chiaro che, nel momento in cui in un condominio vengono apportate modifiche sostanziali, come ampliamenti e sopraelevazioni, si modifica il rapporto delle singole unità con il tutto e, pertanto, le tabelle necessitano di revisione, l'obbligo di revisione delle tabelle c'è solo per "innovazioni di vasta portata", fra le quali non rientrano le variazioni di destinazione, in altre parole, una minima incidenza sulle tabelle c'è, ma è appunto minima per determinare la revisione della tabella.

 

Si può anche decidere di rifare lo stesso la tabella, ma le pagano tutti, non si può addebitarla solo ha chi ha fatto la variazione.

 

Fino ad oggi per sentenziare la necessità di modificare le tabelle millesimali di un condominio, occorreva il consenso unanime dell’assemblea, circostanza praticamente impossibile da raggiungere, visto che la modifica avrebbe finito per danneggiare qualcuno che, naturalmente, non avrebbe votato a favore del cambiamento.

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E’ chiaro che, nel momento in cui in un condominio vengono apportate modifiche sostanziali, come ampliamenti e sopraelevazioni, si modifica il rapporto delle singole unità con il tutto e, pertanto, le tabelle necessitano di revisione, l'obbligo di revisione delle tabelle c'è solo per "innovazioni di vasta portata", fra le quali non rientrano le variazioni di destinazione, in altre parole, una minima incidenza sulle tabelle c'è, ma è appunto minima per determinare la revisione della tabella.

 

Si può anche decidere di rifare lo stesso la tabella, ma le pagano tutti, non si può addebitarla solo ha chi ha fatto la variazione.

 

Fino ad oggi per sentenziare la necessità di modificare le tabelle millesimali di un condominio, occorreva il consenso unanime dell’assemblea, circostanza praticamente impossibile da raggiungere, visto che la modifica avrebbe finito per danneggiare qualcuno che, naturalmente, non avrebbe votato a favore del cambiamento.

però l'articolo 69 mi sembra piuttosto chiaro, il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. Nel mio palazzo due condòmini si sono costruiti un balcone e i proprietari sul lastrico ci hanno fatto delle verande. Non so adesso come definire queste modifiche se di lieve o vasta entità, ma non mi sembra una sciochezza. Adesso per colpa loro io dovrei pagare la revisione delle tabelle? Allora questo articolo 69 vale solo sulla carta?

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Si ma per variazione si intende un aumento superiore a 1/5 rispetto a quanto era in origine.

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e io come faccio a sapere o determinare se queste variazioni sono tali da superare questa soglia di 1/5? Che poi il tecnico l'onorario se lo prende lo stesso e senza sconti..anche se le variazioni sono state lievissime

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Parliamo di variazioni superiori a 1/5..................una sopraelevazione sicuramente è superiore a 1/5.

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quindi, appurato che le variazioni intervenute siano superiori a 1/5, posso aggrapparmi oppure o no a questo art.69 che obbliga a pagare solo i condomini che hanno modificato? ps anche costruire un balcone determina il superamento di 1/5?

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E’ chiaro che, nel momento in cui in un condominio vengono apportate modifiche sostanziali, come ampliamenti e sopraelevazioni, si modifica il rapporto delle singole unità con il tutto e, pertanto, le tabelle necessitano di revisione, l'obbligo di revisione delle tabelle c'è solo per "innovazioni di vasta portata", fra le quali non rientrano le variazioni di destinazione, in altre parole, una minima incidenza sulle tabelle c'è, ma è appunto minima per determinare la revisione della tabella.

 

Si può anche decidere di rifare lo stesso la tabella, ma le pagano tutti, non si può addebitarla solo ha chi ha fatto la variazione.

 

Fino ad oggi per sentenziare la necessità di modificare le tabelle millesimali di un condominio, occorreva il consenso unanime dell’assemblea, circostanza praticamente impossibile da raggiungere, visto che la modifica avrebbe finito per danneggiare qualcuno che, naturalmente, non avrebbe votato a favore del cambiamento.

Con la nuova riforma legge 220/2012 art. 69 disp. att. c.c. serve il consenso unanime prima della riforma bastavano la maggioranza qualificata Sezioni Unite del 2010 n. 18477................

 

Mentre la legge 220/2012 è andata rendere nullo quanto disciplinato da detta sentenza che dava un orientamento definitivo.

 

Che strano paese l'Italia

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Buonasera,

vorrei anche io capire come si fa a stabilire che la variazione è superiore ad 1/5. Nel caso di una sopraelevazione è evidente, ma se non è questo il caso ed esistono altre variazioni non così certe cosa bisogna fare? La maggioranza può decidere di revisionare perché si immagina che la variazione sia di 1/5? Bisogna aspettare di rifare i millesimi per capire se era il giusto o no?

Purtroppo in condominio si litiga spesso e conoscere le cose aiuta ad evitare discussioni inutili.

 

Ziggy

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Signori, quante variazioni che superano 1/5 possono esserci?

 

Una sopraelevazione si, caso frequente.

Una veranda no, caso ancora più frequente.

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Ciao Kurt,

hai ragione, ma nel mio condominio non la pensano così e quindi dicono che il cambio di destinazione d'uso crea variazione certamente più di un quinto, e parlo sempre della mia mansarda che nel 1973 da soffitta è diventata mansarda e non a causa mia che ne sono proprietaria da 6 anni. Quindi se non voglio rifare i millesimi devo impugnare la delibera spendendo soldi perché l'Assemblea ha stabilito così.

Purtroppo non mi rassegno a soccombere perché in minoranza, ma questo è un problema mio

 

grazie per la risposta

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Come chiaramente indicato dalla legge (Art. 69 dacc), non è possibile prevedere la modifica delle tabelle millesimali in base ad una semplice variazione di destinazione d'uso.

 

Certo se dei vani prima inabitabili vengono profondamente trasformati e resi agibili, questa modifica può alterare i valori millesimali.

 

In questi casi può essere richiesta la revisione delle tabelle millesimali, con addebito delle spese ai condomini che hanno apportato la modifica.

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quindi nel mio caso i due condomini che si sono costruiti il balcone e quello che si è fatto la veranda sul lastrico non hanno apportato modificazioni tali da giustificare una revisione dei millesimi? L'assemblea ha comunque deliberato la nomina di un tecnico. E io vorrei capire se sono obbligato a pagare

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Per i balconi bisogna capire di che dimensioni parliamo, per la veranda sul lastrico, anche, in quanto la veranda su lastrico, è considerata sopraelevazione.

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quindi nel mio caso i due condomini che si sono costruiti il balcone e quello che si è fatto la veranda sul lastrico non hanno apportato modificazioni tali da giustificare una revisione dei millesimi? L'assemblea ha comunque deliberato la nomina di un tecnico. E io vorrei capire se sono obbligato a pagare

La pressi corretta sarebbe delibera di far verificare ad un tecnico se le opere eseguite durante gli anni hanno apportato modifiche passabili ai sensi dell'art. 69 disp.att.c.c. e le spese per la stessa devi sostenerle anche tu..........poi se da tale verifica sembra che le tabelle vadano revisionate si delibererà in tal senso........senza tale verifica non è possibile appurare il quorum deliberativo corretto (unanimità o art. 1136 comma 2°).

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Per i balconi bisogna capire di che dimensioni parliamo, per la veranda sul lastrico, anche, in quanto la veranda su lastrico, è considerata sopraelevazione.

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i balconi sono di discreta grandezza..certo non parliamo di terrazzi ma comunque normali balconi rettangolari. Ma il grosso è sul lastrico dove hanno pavimentato, hanno allacciato utenze di gas e acqua e chiuso con struttura in veranda. Insomma hanno reso perfettamente abitabile l'ambiente

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Salve, ma questa veranda tutta chiusa, con allacci vari, pavimenti etc, è stata fatta abusiva o con regolare permesso?

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No è stata fatta con regolare permesso. La veranda non occupa tutto il lastrico condominiale, sarà credo sui 30 mq. Per quanto un 30 mq non siano pochi, non so se siano sufficienti per ritenerla una modifica di notevole entità tale da richiedere la revisione. Purtroppo la normativa me la sono studiata in ritardo e l'amministratore ha genericamente deliberato la revisione delle tabelle condominiali, ma dobbiamo ancora fare i preventivi e la nomina di un tecnico. In questa fase, sono ancora in tempo per oppormi? Intendo..sono d'accordo con la revisione, ma voglio che il costo venga addebitato a chi ha causato le variazioni come recita la legge (art.69 d.a.c.c.). Posso ancora far valere questo principio o dovevo oppormi subito?

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Salve io ho comprato nel 2014 un appartamento dove nell' 1988 un garages attiguo all'appartamento è stata cambiata la destinazione d'uso in ripostiglio, ora io quel ripostiglio lo voglio trasformare in studio e servizio, il condominio mi chiede però la revisione dei millesimi. Per me non ci sarebbe nessun problema ma a patto che le spese vengano divise visto che un altro condomino ci ha realizzato nel suo attiguo garages una camera da letto abusiva!

Secondo voi tocca pagare il tecnico solo a me? Il vecchio proprietario non ne ha mai voluto sapere del cambio dei millesimi.

L'appartamento è circa 75mq e la parte che era stata aggiunta del garages erano 18mq

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Prima di pensare ai costi ed alle modifiche forse sarebbe bene valutare la sussistenza dei requisiti di revisione.

Art. 69 D.A.C.C.

 

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni

 

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali

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Nel mio condominio esisteva un locale seminterrato-2 adibito a discoteca è stato venduto e i nuovi proprietari ne hanno ricavato 50 garage, adesso hanno sollevato il problema che vogliono una nuova tabella millesimale all'assemblea in occasione del rifacimento del cortile condominiale, è stata proposta una nuova tabella millesimale per ripartire le spese del cortile e si è incaricato un tecnico per la redazione,ma le cose sono state modificate parecchio a danno dei proprietari degli appartamenti e a vantaggio dei piani seminterrati,per cui nessuno vuole approvarla,giustamente.Premesso che l'attuale tabella circa 20 anni fà è stata fatta da un CTU in seguito alla nostra richiesta al giudice,però io non l'ho mai vista e non si può fare nessun raffronto con questa che propongono adesso.Il tecnico di mia fiducia mi ha consigliato di fare richiesta all'amministratore di una copia dell'attuale tabella per poter fare il raffronto.Ho letto l'art 69del c.c. e non mi pare che ci fossero le condizioni espresse in quanto anche se si sono costruite alcune verande non superano 1/5 e il cambio di destinazione da discoteca a garage non mi pare che sia un motivo,che ci siano errori da parte del CTU il tecnico incaricato dovrebbe dimostrarlo a tutti i condomini.Sono desiderosa di avere più informazioni possibili per poter difendere questa situazione equivoca.Grazie.

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La fattispecie è regolata dall'art. 69 d.a.c.c.La tabella può essere modificata quando:

1) risulta che sono conseguenza di un errore;

2) per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Tale articolo non contempla la modifica per la variazione della destinazione d'uso e quindi solo con il consenso unanime dei condomini si potrebbe ottenere una modifica.

Il costo sarebbe a carico di colui che ha dato luogo alla variazione.

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Ho letto che la revisione delle tabelle millesimali si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza,come nel nostro caso,per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.E quindi ritengo che non si possa modificare neanche con il consenso unanime dell'assemblea.Vorrei un parere competente in merito.Grazie.

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