Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell'intero edificio.
Esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale. Infatti vengono utilizzate per determinare la suddivisione delle spese (o crediti) condominiali nel momento in cui l'amministratore provvede a redigere il bilancio dell'edificio; inoltre i millesimi condominiali sono essenziali per calcolare il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea.
L'art 69 disp. att. del c.c. stabilisce la seguente regola generale: "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all'unanimità".
Tale principio generale non si applica in due soli casi: quando le tabelle sono errate e quando per le mutate condizioni dell'edificio (sopraelevazioni, incremento di superfici e incremento e diminuzioni di unità immobiliari), viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale di una unità immobiliare anche di un solo condomino.
In presenza di questi soli due casi le tabelle millesimali potranno essere modificate, anche nell'interesse di un solo proprietario, non con il consenso unanime di tutti i condomini, ma con la maggioranza di cui al comma 2 dell'art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio).È sorto però un dubbio: il cambio di destinazione d'uso di un bene di proprietà esclusiva comporta la modifica e/o rettifica delle tabelle millesimali?
La tesi espressa dalla Corte di Appello di Roma (sentenza n. 3954 del 31 maggio 2023). Fatto e decisione
Una condomina chiedeva al Tribunale che venisse annullata una delibera nella parte in cui l'assemblea aveva deciso, a seguito del cambio di destinazione d'uso del vano cantina di proprietà di un condomino, di modificare le tabelle millesimali di proprietà e portierato. Il Tribunale annullava la delibera.
La Corte di Appello invece riteneva legittima la decisione dell'assemblea.
Secondo i giudici di secondo grado la modifica delle tabelle di proprietà e portierato era limitata all'attribuzione di un maggior valore, superiore ad un quinto, all'unità di proprietà di un condomino a seguito di un mutamento di destinazione d'uso di un vano cantina.
Ad avviso della Corte la fattispecie in esame rientra nella ipotesi indicata al punto 2 dell'articolo 69 in quanto, ancorché non ci si trovi in presenza di mutazioni delle condizioni dell'edificio determinate da sopraelevazioni con conseguente incremento di superficie, al vano, originariamente destinato a cantina, è stata attribuita una diversa destinazione d'uso e ciò senza dubbio comporta la necessità di modificare le tabelle relative alla proprietà.
Del resto, per la stessa Corte, il maggior valore ha rispettato il parametro richiesto dalla disposizione citata, atteso che l'incremento è risultato superiore ad un quinto (caratura millesimale indicata nella preesistente tabella proprietà (…) pari a 2,45, quella nelle nuove tabelle pari a 5,19).
Cambio di destinazione d'uso, alcune considerazioni
La tesi dominante
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la modifica della destinazione d'uso di una unità immobiliare non basta a determinare automaticamente l'obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti (Cass. civ., sez. II, 28/09/2011, n.19811).
La Corte ha inoltre osservato che, i valori degli immobili di proprietà e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio, devono essere individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta a rettifica solo quando vi siano errori, di fatto o di diritto, riferiti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione di valori, escludendo valutazione di carattere soggettivo, quale la possibile destinazione dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797; App. Roma, sez. VIII, 24/02/2023, n.1395).
Aderire ad una diversa tesi porterebbe, del resto, all'illogica conseguenza di dover considerare fondata qualsivoglia pretesa di revisione delle tabelle in vigore sulla sola base della libera determinazione di ciascun condomino che, per le più svariate ragioni, dovesse in ipotesi decidere di utilizzare la propria unità, ad uso abitativo o, viceversa, ad uso commerciale. L'irrilevanza di comportamenti soggettivi risulta con tutta evidenza anche dalla norma di cui all'art. 68 c.c. disp. att. secondo cui, nell'accertamento dei valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione; tale norma infatti si giustifica nel fatto che tali elementi non riguardano l'obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all'intero edificio, che invece dipende da altri fattori, dati dall'estensione, dall'altezza, dall'ubicazione e dall'esposizione.
