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Per modificare le tabelle millesimali non sempre è necessaria l'unanimità dei voti dei condomini
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Per modificare le tabelle millesimali non sempre è necessaria l'unanimità dei voti dei condomini

Modificare le tabelle millesimali per adeguarle alla realtà non necessita dell'unanimità. Perché?

Avv. Edoardo Valentino  

Il caso

Con atto di citazione un condomino impugnava una delibera assembleare del proprio stabile lamentandone l'invalidità.

In particolare, a detta dell'attore, l'illegittimità della delibera sarebbe stata da ricercare nella votazione del "rifacimento delle tabelle millesimali del condominio a causa di un evidente errore iniziale".

Il condomino aveva infatti acquistato una proprietà con due cantine pertinenziali ed un posto auto alcuni anni addietro e si vedeva, a seguito della predetta delibera condominiale, modificati in peius i propri millesimi.

Secondo l'attore, le tabelle condominiali non avrebbero potuto essere modificate se non con l'unanimità dei consensi dei condomini, essendo state le stesse allegate ad un regolamento condominiale contrattuale.

Di diverso avviso il condominio, il quale aveva ravvisato un errore di calcolo nel computo dei millesimi di alcuni proprietari ed aveva - a maggioranza assoluta - deciso di incaricare un professionista del ricalcolo delle tabelle millesimali.

Stante la difformità di vedute, al condomino non restava che impugnare la delibera sopra tratteggiata, evidenziandone la nullità per avere il condominio disposto la modifica delle tabelle millesimali sulla base della maggioranza di cui all'art. 1136 comma II del Codice Civile, e non la prescritta unanimità di cui all'art. 69 disp. Att. C.c.

Tale norma afferma infatti al primo comma che "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità".

Come si possono modificare le tabelle millesimali?

Con il medesimo atto, il condomino domandava la nullità della delibera impugnata in ragione della violazione dei principi dell'art. 1123 c.c., il quale specifica chiaramente che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione […]".

Revisione tabelle millesimali, perché Il Tribunale di Roma rigetta la domanda attore

Con la sentenza n. 16919 del 4 settembre 2019 la V Sezione del Tribunale di Roma rigettava la domanda attorea.

A detta del Tribunale, difatti, l'attore aveva errato nel qualificare la propria domanda, e aveva chiesto inutilmente la nullità di una delibera del tutto valida ed efficace.

Nella propria decisione il Tribunale principia analizzando la situazione fattuale dell'abitazione attorea, la quale aveva a seguito della redazione delle tabelle millesimali, subito un mutamento della destinazione d'uso, da lavatoio ad uso abitativo.

Da tale modificazione - oggettiva e incontestata - era derivato un aumento della rendita catastale dell'immobile verificato per tabulas.

In conseguenza a tale operazione si era determinato un aumento del numero delle unità abitative nell'immobile attoreo e, conseguentemente, una variazione dei valori proporzionali sulla base dei quali avrebbero dovuto essere computate le tabelle millesimali.

In ragione di ciò, il condominio convenuto aveva sostenuto la facoltà per lo stesso di procedere alla modifica delle tabelle millesimali sulla base di un voto a maggioranza e senza necessità dell'unanimità.

E' infatti pur vero che l'art. 69 disp. Att. C.c. al proprio primo comma disponeva la necessità dell'unanimità per procedere alla modifica delle tabelle, ma - stabilità questa regola - ne stabiliva immediatamente al secondo comma una eccezione.

Afferma tale disposizione infatti che "Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

Revisione tabella millesimale in presenza di errore

Sulla base di tale disposizione il tribunale adito concludeva affermando come nel caso in oggetto, la modifica di destinazione d'uso operata dall'attore aveva certamente comportato una variazione del valore della relativa unità immobiliare.

Alla luce di tali valutazioni, il Tribunale aveva rigettato la domanda attorea, affermando la validità della delibera assembleare, rientrando il caso in questione nelle eccezioni previste dall'art. 69 comma II disp. Att. C.c., che consentono la valida modifica delle tabelle millesimali con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma II c.c.

Revisione tabelle millesimali a maggioranza, perché Il Tribunale coglie nel segno?

A parere di chi scrive il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha ben applicato il disposto normativo vigente.

Ove esso avesse negato la possibilità di modifica delle tabelle millesimali a maggioranza, infatti, egli avrebbe di fatto sancito un vantaggio ingiusto all'attore.

L'accoglimento della domanda giudiziale, infatti, avrebbe cagionato l'effetto di rendere immodificabile la tabella millesimale (senza il consenso dell'attore stesso) costringendo gli altri condomini a corrispondere spese in ragione di una tabella palesemente viziata da un errore a seguito della modifica di destinazione d'uso dell'abitazione del condomino attore.

La sentenza, poi, ha altresì il pregio di specificare come la mera approvazione delle tabelle millesimali sia una delibera valida anche solo con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma II c.c., trattandosi di mera ricognizione dei valori e criteri stabiliti dalla legge (così anche la nota sentenza Cass. SS UU. 18477/2010).

Diverso il fatto delle tabelle millesimali costituite all'unanimità e in deroga rispetto ai criteri convenzionali.

Tali tabelle, infatti, avrebbero effetto di dichiarazione negoziale di autonomia negoziale e quindi aventi efficacia di regolamento condominiale contrattuale e modificabili unicamente con il consenso unanime dei condomini.

In conclusione la decisione appare corretta, e tanto chiara da non lasciare spazio per un eventuale appello.

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Cerca: tabelle millesimali modifica revisione

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Giambattista Cavaliere
Giambattista Cavaliere venerdì 20 marzo 2020 alle ore 20:54

I nostri bilanci si basano su una ripartizione delle spese basate su una tabella millesimale non corretta. Quest'ultima affermazione è supportata dal fatto che l'assemblea ha autorizzato un professionista a rifare la tabella, una volta capito che quest'ultima era irregolare. Come capita, però, i condomini penalizzati dalla nuova tabella (minoritari) sono riusciti, con qualche peripezia, a non fare approvare la tabella nuova, che non ha raggiunto i millesimi favorevoli che dovrebbero essere superiori a 500 (vero?). Per questo motivo, il prossimo bilancio consuntivo, e tutti quelli che seguiranno, ripartirà le spese condominiali con la tabella non corretta. Domanda: se riesco a non far approvare il prossimo bilancio consuntivo di fine 2020, cosa succederà? Grazie

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