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Divisione dell'appartamento e modifica delle tabelle millesimali
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Divisione dell'appartamento e modifica delle tabelle millesimali

La revisione dei valori delle unità immobiliari non è automatica, ma occorre provare la rilevante alterazione del rapporto originario

Avv. Gianfranco Di Rago  

La divisione orizzontale in due parti di un appartamento sito in condominio non determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, ove non ricorra il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall'art. 69 Disp. att. c.c..

Questo il principio ribadito dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la recentissima sentenza n. 4439 dello scorso 20 febbraio 2020.

Modifica delle tabelle millesimali per divisione dell'appartamento. Il caso concreto.

Nella specie la società proprietaria di un immobile sito in un edificio condominiale aveva effettuato una serie di lavori volti alla suddivisione del medesimo in due distinte unità.

Alla stessa era stato quindi contestato di avere demolito alcuni muri portanti siti all'interno della proprietà esclusiva, di avere realizzato una soletta interna per la suddivisione dell'unità immobiliare in due piani distinti, di avere aperto sei nuove finestre sulla facciata principale dell'edificio e di avere operato lo scasso del blocco di pietra del portone di ingresso.

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Le contestazioni svolte nei confronti dei lavori effettuati riguardavano quindi vari aspetti, dall'incidenza sulle parti comuni delle opere realizzate all'interno della proprietà esclusiva dal punto di vista statico al presunto danno arrecato al decoro architettonico del fabbricato, dal pregiudizio del diritto al pari uso delle parti comuni alla validità delle valutazioni dal punto di vista statico effettuate da un professionista non abilitato a questo tipo di interventi, fino alla regolarità amministrativa dei lavori effettuati.

La Corte di Appello di Milano, nel prendere in esame l'impugnazione della sentenza di primo grado, aveva a sua volta confermato il rigetto di gran parte delle domande svolte contro la società che aveva effettuato i lavori, condannando la stessa al solo ripristino dello stato del portone di ingresso dell'edificio condominiale.

I giudici avevano infatti evidenziato come le doglianze di tipo amministrativo svolte nei confronti dell'operato della società proprietaria dell'immobile, attenendo al rapporto tra i privati e la pubblica amministrazione, non avessero rilievo nel giudizio civile.

Nemmeno erano state ritenute condivisibili le contestazioni mosse avverso le valutazioni tecniche sulla situazione statica dell'edificio compiute dal geometra nominato dal Tribunale quale consulente tecnico d'ufficio, sul presupposto che quest'ultimo non avesse le necessarie competenze richieste dalla legge per questo tipo di interventi, essendo le stesse di competenza degli ingegneri e degli architetti (sul punto anche la Suprema Corte ha però evidenziato l'insindacabilità in sede di legittimità della scelta discrezionale del giudice di merito nell'individuazione del professionista cui affidare l'incarico di CTU).

L'idoneità statica dell'edificio a seguito dei lavori effettuati dalla società proprietaria dell'unità immobiliare oggetto di divisione era stata quindi confermata da entrambi i giudici di merito.

Del pari infondata era stata ritenuta l'eccezione circa il pregiudizio al pari uso delle parti comuni derivanti dall'apertura di sei nuove finestre sulla facciata principale dell'edificio, visto che la società condomina che contestava l'intervento edilizio era a sua volta proprietaria soltanto di un piccolo locale sito al piano terreno, che quindi non avrebbe potuto fare alcun utilizzo alternativo del predetto bene comune.

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?

Di qui la decisione di ricorrere in Cassazione. La società proprietaria del locale sito al piano terreno, tra le altre questioni, aveva quindi evidenziato come i muri portanti siti all'interno della proprietà esclusiva, ma che dovevano ritenersi di natura condominiale, fossero stati oggetto di importanti demolizioni, circostanza che non poteva essere ritenuta come utilizzo lecito delle parti comuni e che denotava la violazione dell'art. 1102 c.c., per effetto dell'appropriazione della superficie e del volume preesistenti, peraltro concorrendo a modificare, ai sensi dell'art. 1118 c.c., il proporzionale diritto di comproprietà sulle parti comuni.

Infatti, secondo la tesi della ricorrente, il manufatto, da muro portante, sarebbe divenuto uno spazio utilizzato e incorporato nella proprietà del condomino demolitore, autore di una innovazione vietata.

Inoltre la realizzazione di una nuova unità immobiliare percepibile dall'esterno e dotata di propri ingressi avrebbe dovuto essere considerata una innovazione vietata, avrebbe aumentato proporzionalmente il diritto del condomino sulle parti comuni, realizzando una illegittima appropriazione delle stesse, e avrebbe inciso sul carico statico dell'edificio, alterandone altresì l'armonia e l'estetica.

Divisione dell'appartamento e modifica delle tabelle millesimali. L'intervento della Suprema Corte.

La seconda sezione civile della Cassazione, nel confermare a sua volta la sentenza impugnata, ha quindi effettuato una serie di considerazioni di diritto che è utile richiamare a beneficio dei lettori.

In primo luogo, quanto agli eventuali vizi dal punto amministrativo dei lavori realizzati da un condomino e che coinvolgano anche le parti comuni, i giudici di legittimità hanno evidenziato come nel caso in cui un condomino faccia un uso più intenso del bene comune, purché nei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (quindi senza alterarne la funzione e garantendo il pari diritto di uso agli altri comproprietari), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione (Cass. civ., 8 agosto 1990, n. 8040).

Errore nel calcolo delle tabelle millesimali e revisione: ipotesi e procedure di modificazione

Quindi nei rapporti tra condomini non acquisisce rilievo in sé la denunciata violazione delle regole di diritto amministrativo per lo svolgimento dell'attività edilizia, a meno che non si deduca e dimostri che l'inosservanza di esse si sia tradotta in un concreto pregiudizio degli interessi perseguiti dalla normativa in materia condominiale.

Sulle altre questioni dedotte dalla società ricorrente e sopra sintetizzate, la Suprema Corte ha quindi ricordato come, in linea generale, l'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportino, per tutti i condomini, oneri di spesa.

In caso contrario deve invece farsi riferimento al principio generale di cui al già ricordato art. 1102 c.c., con la conseguenza che ciascun condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, senza ovviamente arrecarvi danno (art. 1122 c.c.).

Quanto alla denunciata alterazione del peso proporzionale di proprietà delle cose comuni, la seconda sezione civile ha ritenuto che tale doglianza fosse stata sollevata in termini generici.

I giudici di legittimità, come evidenziato in apertura, hanno quindi ribadito che in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, ove non ricorra il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall'art. 69 Disp. att. c.c. (si veda anche Cass. civ., 3 giugno 2019, n. 15109).

Chi paga per la revisione delle tabelle millesimali?

Delibera per vizi di costituzione dell'assemblea

Scarica Cass. 20 febbraio 2020 n. 4439

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