#1 Inviato 10 Novembre, 2015 Salve a tutti, illustro brevemente la problematica: il condominio nasce nel 2006. Il regolamento condominiale con relative tabelle millesimali annesse è di natura contrattuale. Nel 2010 viene approvata la rettifica delle tabelle millesimali in assemblea con la presenza di tutti i millesimi (1000/1000) poichè quelle attuali erano zeppe di errori macroscopici anche semplicemente riferiti alla superficie catastale delle singole u.i. (il condominio è di natura orizzontale formato da 30 u.i. alcune singole, altre a schiera e con zone comuni). Di conseguenza viene dato mandato ad un tecnico per la stesura di nuove tabelle millesimali. Anno 2015 il tecnico (dopo varie vicissitudini e cambi di amministratori) finalmente mi ha consegnato le nuove tabelle. Io adesso mi trovo in procinto di convocare un'assemblea straordinaria per l'approvazione definitiva delle nuove tabelle millesimali. Domande: 1) il quorum costitutivo e deliberativo deve sempre essere pari a 1000/1000? 2) Una volta approvate le tabelle nuove devo procedere alla loro registrazione presso la conservatoria dei registri immobiliari sostituendo di fatto le vecchie? 3)Devo passare necessariamente per un notaio? Se ci sono altri adempimenti che non ho considerato vi prego di volermeli esprimere in modo da seguire l'iter regolare senza altri intoppi. Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno aiutarmi a risolvere questa annosa problematica. p.s. non sono un amministratore professionista, sono semplicemente un "amministratore condomino folle" che, stanco delle situazioni verificatesi negli anni precedenti, ha deciso di prendere il toro per le corna.
#2 Inviato 10 Novembre, 2015 https://www.condominioweb.com/lapprovazione-delle-tabelle-millesimali-puo-avvenire-a-maggioranza-ma-non-puo-sempre.2008
#3 Inviato 10 Novembre, 2015 OK grazie per la risposta. Nel complesso è stata esaustiva ma un dubbio mi resta ed è il seguente: se in assemblea vengono approvate le tabelle millesimali rettificate,nel momento in cui io volessi alienare il mio immobile, il nuovo acquirente, nella stesura del rogito dovrà riconoscere ed accettare il regolamento di condominio e le relative tabelle. Ma quelle richiamate nel mio rogito ab origine, essendo state trascritte in conservatoria dal costruttore saranno inevitabilmente quelle vecchie. Quindi il dubbio è il seguente: dopo l'approvazione delle nuove tabelle rettificate, per poter aver efficacia anche in fase negoziale, devono o non devono essere trascritte in conservatoria in luogo delle vecchie? Se la risposta è affermativa, mi devo rivolgere ad un notaio o posso semplicemente recarmi in conservatoria dei registri e chiederne la sostituzione con il verbale d'assemblea?
#4 Inviato 10 Novembre, 2015 Basta che nel rogito venga specificato che l'acquirente accetta le tabelle millesimali attualmente in vigore che dichiara di conoscere ed accettare.. Questa è la formula più semplice. Se poi le tabelle derogano su qualche fattispecie allora sarà necessaria la trascrizione..
#5 Inviato 10 Novembre, 2015 No sono state semplicemente rimodulate nella loro formula parametrica corretta, ma i criteri di applicazione e le cose comuni cui fanno riferimento per il calcolo delle spese ordinarie sono rimaste inalterate. Grazie Giovanni per tutte le dritte. Buona serata
#6 Inviato 11 Novembre, 2015 No sono state semplicemente rimodulate nella loro formula parametrica corretta, ma i criteri di applicazione e le cose comuni cui fanno riferimento per il calcolo delle spese ordinarie sono rimaste inalterate.Grazie Giovanni per tutte le dritte. Buona serata Una norma contrattuale modificata all'unanimità la cui modifica non è registrata in Conservatoria vale solo per i firmatari. In caso di alienazione, se il venditore fa riportare la modifica sul rogito, la modifica sarà valida anche per il nuovo acquirente, altrimenti per il nuovo acquirente resterà valido il vecchio contratto registrato. Se i firmatari della modifica inseriscono una clausola che imponga l'obbligo di far accettare la clausola ai futuri acquirenti, tale clausola avrà valore solo per i firmatari, nel senso che al firmatario che non adempie potranno essere richiesti i danni ma nessuna garanzia c'è contro il futuro acquirente. L'unico modo per essere GARANTITI (anche dopo più compravendite in cui ci si dimentica di adempiere) che la modifica sia valida anche per il futuro acquirente è la trascrizione della modifica in Conservatoria.
#7 Inviato 11 Novembre, 2015 Quindi per eliminare definitivamente ogni dubbio circa eventi futuri avversi che potrebbero tranquillamente verificarsi l'unica strada percorribile è quella della registrazione delle nuove tabelle in conservatoria dopo la loro approvazione all'unanimità (1000/1000) in assemblea. Quindi il dubbio torna: posso andare io in qualità di amministratore e con il verbale dell'assemblea firmato e sottoscritto da tutti i condomini a registrare le nuove tabelle, sostituendole di fatto alle vecchie, oppure devo per forza passare per un notaio? (cosa che mi risparmierei volentieri data la nota esosità della categoria nell'espletamento delle loro mansioni).
#8 Inviato 11 Novembre, 2015 Quindi per eliminare definitivamente ogni dubbio circa eventi futuri avversi che potrebbero tranquillamente verificarsi l'unica strada percorribile è quella della registrazione delle nuove tabelle in conservatoria dopo la loro approvazione all'unanimità (1000/1000) in assemblea.Quindi il dubbio torna: posso andare io in qualità di amministratore e con il verbale dell'assemblea firmato e sottoscritto da tutti i condomini a registrare le nuove tabelle, sostituendole di fatto alle vecchie, oppure devo per forza passare per un notaio? (cosa che mi risparmierei volentieri data la nota esosità della categoria nell'espletamento delle loro mansioni). O passi da un Notaio presso il quale potranno andare a firmare anche separatamente tutti i condòmini oppure (non ne sono sicuro al 100%) i condòmini devono recarsi contemporanemente all'Agenzia delle Entrate per l'autenticazione delle firme da parte del funzionario, in fase di registrazione. Poichè ogni ufficio A.d.E. si fa le sue Leggi, ti conviene andare a chiedere all'ufficio A.d.E. di competenza per il tuo Comune.
