La modifica delle tabelle millesimali può avvenire anche con delibera adottata a maggioranza. L'unanimità dei consensi dei condomini è necessaria soltanto laddove debba essere approvata la diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., ovvero quando si voglia derogare al regime legale di ripartizione delle spese. Lo ha ribadito la Corte di appello di Lecce con la recente sentenza n. 926 del 10 novembre scorso.
Tabelle millesimali e modifica a maggioranza. Fatto e decisione
Nella specie una condomina aveva impugnato per vari motivi la deliberazione con la quale l'assemblea aveva approvato a maggioranza il rifacimento delle tabelle millesimali. In particolare la condomina, ritenendo che le predette tabelle avessero natura contrattuale, contestava la legittimità della modifica delle stesse a maggioranza, in quanto ciò sarebbe potuto avvenire solo con l'unanimità dei consensi. L'impugnazione era stata respinta e la sentenza del Tribunale di Lecce era stata appellata.
La Corte di appello ne ha però confermato integralmente il contenuto. I Giudici hanno in primo luogo evidenziato come non fosse stata fornita dalla condomina la prova del carattere negoziale delle tabelle oggetto di modifica, circostanza contestata dal condominio convenuto, in quanto queste ultime non erano state prodotte in giudizio e ciò non consentiva ovviamente di verificare l'unanimità delle sottoscrizioni dei condomini asseritamente apposte al documento e nemmeno l'effettiva natura negoziale delle stesse che, secondo la Suprema Corte, sussiste solo in presenza di clausola espressa, in deroga ai generali criteri di ripartizione delle spese comuni previste dal Codice Civile.
Né il regolamento contrattuale predisposto dai costruttori e trascritto nei registri immobiliari conteneva in allegato una tabella millesimale, che neppure era richiamata nell'atto di acquisto della condomina appellata.
Per la modifica delle tabelle millesimali può bastare la maggioranza
La Corte di Appello di Lecce ha comunque evidenziato come le tabelle millesimali siano in ogni caso modificabili e revisionabili, anche a maggioranza, qualora ci si muova nel rispetto dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Infatti, come evidenziato dalla più recente giurisprudenza di legittimità, per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.
Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., necessita dell'approvazione unanime dei condomini.
In quest'ultimo caso la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle.
Considerazioni conclusive
La questione della modificabilità a maggioranza delle tabelle millesimali è stata come noto affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477/2010, la cui interpretazione è stata poi confermata da successive decisioni di legittimità, alle quali, come si diceva, si è richiamata la Corte di Appello di Lecce.
Il fatto che le tabelle siano allegate a un regolamento c.d. contrattuale, vuoi perché originario vuoi perché adottato con il consenso unanime dei condomini, non determina di per sé le maggioranze necessarie per le successive eventuali modifiche o rettifiche dei millesimi.
L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha infatti natura negoziale, come chiarito dai giudici di legittimità.
Per la modifica delle tabelle deve quindi ritenersi sufficiente il quorum di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., il quale richiede, anche in seconda convocazione, il consenso favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell'edificio. Tale maggioranza è dunque sufficiente anche in presenza di un regolamento contrattuale.
Tuttavia, laddove con la modifica delle tabelle millesimali si intenda derogare alle regole del Codice Civile sulla ripartizione delle spese condominiali è necessaria, per la sua approvazione, l'unanimità. Si pensi ad esempio a una tabella che esoneri alcuni condomini dalle spese di un determinato bene o servizio.
L'unanimità è quindi necessaria, con conseguente invalidità della deliberazione adottata a maggioranza, laddove la modifica alla tabella millesimale deroghi al regime legale di ripartizione delle spese condominiali di cui all'art. 1123 c.c..
