In materia di condominio, la delibera assembleare di modifica della tabella millesimale non convenzionale, ovvero redatta conformemente ai criteri legali, sarà da ritenersi valida qualora adottata con la maggioranza qualificata prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".
Lo ha chiarito il Tribunale di Milano nella sentenza n. 7066 del 2 settembre 2021 pronunciandosi sulla domanda volta a far dichiarare nulla o annullabile la delibera condominiale che aveva approvato le tabelle millesimali stante il difetto dell'approvazione all'unanimità.
Come noto, in condominio le c.d. tabelle millesimali sono documenti tecnici importanti, allegati al regolamento, che hanno il compito di esprimere in millesimi "il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare" (cfr. art. 68 disp att. c.c.).
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
Tale valore della proprietà di ciascun condomino, espresso all'interno delle predette tabelle, assume rilevanza in numerose occasioni in quanto idoneo a incidere su molti degli aspetti coinvolgenti la vita condominiale.
Come precisato dall'art. 1118 del codice civile, infatti, "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene".
I c.d. millesimi di proprietà rilevano, tra l'altro, per la suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, come stabilito dall'art. 1123 c.c., nonché per quanto riguarda le maggioranze per la costituzione delle assemblee condominiali, dei quorum per l'adozione delle delibere e per la validità delle stesse e così via.
Approvazione e modifica delle tabelle millesimali
La possibilità di modifica o rettifica delle tabelle millesimali è prevista dall'art. 69 disp. att. del c.c., che richiede di regola l'unanimità per quanto riguarda le tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
In realtà, la stessa norma annovera due casi in cui è sufficiente la maggioranza di cui al citato art. 1136 c.c. per modificare o rettificare le tabelle millesimali.
Errore nel calcolo delle tabelle millesimali e revisione: ipotesi e procedure di modificazione
In dettaglio, si tratta del caso in cui risulti che le tabelle sono conseguenza di un errore e del caso in cui, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
La norma in esame è stata così modificata ad opera della riforma operata dalla Legge n. 220/2012 che ha fatto seguito alla storica sentenza delle Sezioni Unite n. 18477/2010.
Questo provvedimento chiarisce che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, del codice civile.
Successivamente al 2012 e nonostante il dettato normativo, la giurisprudenza è tornata più volte sull'argomento, ritenendo che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non abbia natura negoziale e di conseguenza non debba essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 cit. (cfr. ex multis Cass. n. 30392/2019).
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
Rettifica tabelle millesimali a maggioranza
In sostanza, l'indirizzo maggioritario tende ad allinearsi a quanto stabilito dalle Sezioni Unite nel 2010 ed è quanto compiuto anche dal Tribunale di Milano nel provvedimento qui in commento.
Parte attrice adisce il giudice meneghino sottolineando di non aver preso parte all'assemblea in occasione della quale era stato istituito il Condominio, rimanendo così estranea sia al regolamento condominiale sia alle tabelle millesimali.
In realtà, nel corso del giudizio è emerso come, facendo seguito alla richiesta dell'attrice di essere integrata dopo essere stata erroneamente esclusa all'atto di costituzione del condominio, l'assemblea avesse dato a professionisti qualificati l'incarico di redigere nuove tabelle millesimali che tenessero conto della partecipazione della suddetta.
A seguito della redazione di tali tabelle, l'amministratore aveva poi provveduto a convocare l'assemblea, allegando alla convocazione l'elaborato del professionista affinché venisse sottoposto all'approvazione dei condomini.
Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali
Tuttavia, pur regolarmente invitata, l'attrice non partecipava all'incontro fissato e l'assemblea provvedeva all'approvazione delle tabelle con la partecipazione di 10 condomini su 11 e con la maggioranza di 592,86/1000.
Con riguardo alla domanda principale di impugnazione della delibera, osserva il giudice meneghino che, "per consolidato orientamento giurisprudenziale, la delibera modificativa della tabella millesimale non convenzionale, ovvero redatta conformemente ai criteri legali, è valida se adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (crr. Cass. civ., S.U., n. 18477 del 09.08.2010, Cass. civ., sez. II, n. 27159 del 25.10.2018 e Cass. civ., sez. II, n. 19838 del 26.07.2018).
Nel caso di specie è pacifico che si discuta di tabelle che sono state redatte nel rispetto dei criteri previsti dalla legge. Inoltre, si legge nel provvedimento, anche tenendo conto della partecipazione dell'attrice al fine del quorum, l'approvazione del punto 2 dell'ordine del giorno della delibera impugnata, riguardante proprio la revisione delle tabelle millesimali, risulta avvenuta con la maggioranza degli intervenuti (10 voti favorevoli su 10 presenti) e con più della metà del valore dell'edificio (592,86 su 1000,00). Per tali motivi, conclude il Tribunale, la delibera deve ritenersi valida.
Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo
