Definizione e caratteristiche del condominio parziale
Com'è noto, il condominio parziale è a tutti gli effetti un condominio. La sua nascita si configura allorché un bene serve, per sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, in modo esclusivo al godimento di una sola parte dell'edificio in condominio.
Si ha il condominio parziale quando la proprietà di alcune cose, impianti o servizi dell'edificio spetta soltanto ad alcuni condomini.
Essendo questo bene oggetto di un autonomo diritto di proprietà di solo alcuni condomini, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti gli abitanti del palazzo.
La destinazione particolare del bene vince la presunzione legale di contitolarità di tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II, 28/04/2004, n. 8136).
Il caso è ad esempio l'edificio costituito da più ingressi e quindi da più scale autonome tra loro.
Il palazzo parziale ha anche solo due scale, la scala A, la scala B, che sono gli accessi interni per gli alloggi lì rispettivamente collocati.
Gli abitanti della scala sono condomini di tutto l'edificio e nello stesso tempo condomini della scala in cui abitano dove si ha la comproprietà di alcuni servizi separatamente dalle restanti parti del palazzo.
Così è per le scale e per l'ascensore del singolo accesso ma potrebbe essere anche per altri servizi, come ad esempio l'acqua o il riscaldamento se si tratta di impianti autonomi per ogni scala.
Le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, come anche dell'ascensore, sono in capo ai soli abitanti della scala di riferimento.
Condominio parziale e tabelle millesimali, il caso risolto dal Tribunale di Teramo
Nel caso esaminato di recente dal Trib. Teramo con la decisione del 18 giugno 2020, "il Condominio è un complesso condominiale costituito da un fabbricato di tipo verticale, composto da n. 15 unità immobiliari, denominato fabbricato A; e da un corpo di fabbrica orizzontale composto da n. 3 villette a schiera, denominate fabbricati B, C, D, di proprietà degli attori il cui lastrico solare è stato interessato dalle infiltrazioni oggetto della causa iscritta a ruolo n. 2520/2013 R.G.
Tribunale di Teramo e decisa con la sopra richiamata sentenza n. 171/2016; che i due edifici, quello verticale e quello orizzontale hanno in comune un'ampia area condominiale esterna, destinata all'accesso ai rispettivi edifici e ai parcheggi".
Nel caso di specie veniva impugnata una delibera assembleare che aveva deciso interventi di manutenzione del lastrico solare, bene facente parte del condominio parziale orizzontale, costituito dalle tre villette a schiera, con ripartizione delle spese solo in capo a queste ultime e non anche al fabbricato A.
La doglianza del condomino attore è la asserita modifica del criterio di ripartizione delle spese relative al lastrico solare e dei i criteri legali, oltre alla violazione del regolamento condominiale in merito al riparto spese.
Condominio parziale, tabelle millesimali e ripartizione delle spese
Il Tribunale ha ritenuto infondate le domande promosse sulla scorta dell'art. 1123 c.c., norma che al terzo comma prevede la ripartizione delle spese in ragione dell'uso del bene condominiale.
Se vi è un bene in condominio che serve solo alcune unità immobiliari situate nel palazzo, solo i titolari di queste ultime sono tenuti a fronteggiare i relativi oneri economici.
Questa è anche la norma sulla cui base vi era il riconoscimento del condominio parziale prima dell'intervento della riforma che ha introdotto l'art. 1117 bis c.c., disposizione che prevede tutte le tipologie di condominio, compreso il condominio parziale e quello complesso.
Condominio parziale, tabelle millesimali e relative delibere assembleari
Ed infatti il Tribunale di Teramo osserva che sulla base dell'art. 1123 cc si ha che tutti i condomini devono partecipare ai costi in base alle tabelle millesimali, in percentuale e in proporzione ai millesimi di proprietà espressi.
Da ciò consegue che alcune parti condominiali non comuni a tutti ma ad un solo gruppo limitato di condomini, comporteranno spese ripartite tra coloro che ne traggono in concreto utilità.
Pertanto, le delibere assembleari che riguardano interventi ovvero modifiche di beni destinati solo a una parte dell'edificio, saranno chiamati a votare e decidere esclusivamente solo i proprietari interessati (Cass. n. 1680/2015).
L'assemblea deve poggiare su questa circostanza: sia il quorum costitutivo sia quello deliberativo deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari di questi condomini (Cass. n. 4127 del 02.03.2016).
Vi è un precedente sull'argomento che evidenzia che "In tema di condominio parziale, è valida la delibera approvata in base alle tabelle dell'intero complesso edilizio. In mancanza di una ripartizione millesimale ad hoc del singolo edificio la decisione dell'assemblea non può essere considerata affetta da nullità" (Trib. Milano 21 luglio 2018).
Condominio parziale e utilizzo delle tabelle generali dell'intero stabile
Su questa scorta, possono essere utili le tabelle millesimali che si riferiscono a tutta la struttura condominiale.
Anche se il riferimento è all'intero stabile, esse possano essere utilizzate ai fini della ripartizione delle spese condominiali fra i condomini del condominio parziale: il rapporto di valore fra i singoli appartamenti ed il complesso delle unità immobiliari appartenenti a questi ultimi può essere determinato in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l'esecuzione delle operazioni aritmetiche necessarie per calcolare il nuovo rapporto di proporzione. (cfr. Cass. n. 1435 del 30.05.1966).
Volendo fare un ultimo richiamo all'art. 1123 primo comma c.c., si osserva che le spese vanno suddivise in ragione delle tabelle generali, quindi dei propri millesimi di proprietà ma solo in capo ai condomini a cui il bene serve, così come individuati dal successivo terzo comma di questa norma.
Nel caso di specie del Tribunale di Teramo, come sopra detto, si tratta dei proprietari delle tre villette a schiera su cui insiste il lastrico solare di copertura oggetto di interventi di manutenzione.
Coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, che cosa sono?
Il Tribunale di Teramo ha quindi rigettato le domande attoree osservando in termini finali che "Conseguentemente, l'amministratore ha correttamente ripartito la spesa all'interno del gruppo dei condomini interessati, applicando a tale gruppo, il criterio dell'art. 1123 c. 1 cc, ed adottando le medesime tabelle millesimali di comproprietà in vigore per l'intero condominio, effettuando un'operazione matematica per dividere la spesa in base ai millesimi in testa ai condomini interessati, atteso che l'esistenza di un'unica tabella millesimale, come nel caso di specie, non impedisce la ripartizione della spesa tra i soli condomini interessati."
Si tratta di un principio già affermato in passato dal Supremo Collegio (Cass. n. 1435/1966).
L'operazione potrebbe essere la seguente proporzione x : y = X : 1.000, dove x è l'incognita, y i millesimi del singolo condomino interessato alla spesa, X la somma dei millesimi attribuiti nella tabella generale alle unità immobiliari interessate dalla spesa.
