Il Tribunale di Salerno (sentenza n.1445 del 17 giugno 2020) è stato investito della controversia insorta in un condominio, inerente la contestazione di nullità di una delibera, per l'avvenuta rettifica delle tabelle millesimali, in sede assembleare, a maggioranza.
Ancora oggi, nonostante la modifica apportata dalla Legge n.220/2012 all'art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., la modifica delle tabelle millesimali è oggetto di ricorrenti contrasti e vertenze.
La vicenda in esame è un chiaro esempio di come la normativa, in astratto, non sia da sé risolutiva, necessitando, come nel caso, una scrupolosa valutazione della natura ed origine dell'errore dedotto ed eccepito nelle tabelle e, per l'effetto, delle conseguenze che esso determina ai fini della individuazione del criterio da assumere per la modifica delle stesse, unanimità o maggioranza.
Iter giudiziale
Nella fattispecie de qua, alcuni condomini promuovono impugnazione avverso la delibera che ha approvato a maggioranza le nuove tabelle millesimali e la loro revisione, ravvisando un evidente vizio di nullità nella mancata adozione delle stesse all'unanimità come previsto dall'art.69 Disp. Att. Cod. Civ. all'uopo censurando, tra le altre, l'applicazione di coefficienti diversi da quelli previsti ex art. 68 Disp. Att. Cod. Civ.
Previa costituzione in giudizio, il condominio ha chiesto di respingere la domanda avanzata rilevando la legittimità della delibera ritenuto che, in aderenza a quanto stabilito dallo stesso art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., trattasi di ipotesi di errore nella redazione delle precedenti tabelle e di alterazione del valore proporzionale delle unità immobiliari (a seguito di frazionamenti) per cui, per l'approvazione, è da ritenersi sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, Cod. Civ.
La materia sottoposta all'attenzione del Tribunale, impone, quindi, un'indagine in punto fatto e di diritto per apprezzare quale delle due tesi rappresentate dalle parti in causa sia aderente alla normativa e rifletta la situazione che si è determinata.
In ragione di ciò, l'unica strada possibile per dirimere la controversia è l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).
Tabelle millesimali errate: quando si possono modificare a maggioranza?
Revisione e Rettifica della tabella millesimale
La trattazione del tema oggetto della sentenza in commento non può prescindere dalla disamina della norma di riferimento, l'art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., secondo il quale «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità».
Tale regola incontra una deroga, come prosegue la richiamata disposizione, qualora emerga che i valori millesimali attribuiti siano conseguenza di un errore o di una mutata condizione di una parte dell'edificio (sopraelevazione, frazionamento etc.), prevedendo che, in tali casi, la delibera di modifica possa essere assunta con la maggioranza indicata all'art. 1136, comma 2 Cod. Civ.
È indubbio, quindi, che la normativa vigente circoscrive la legittimità di adozione di delibera di rettifica a maggioranza solo al ricorrere delle due ipotesi sopra illustrate.
Tuttavia, la disciplina citata non è esente da interpretazioni per cui si rende necessaria una analisi più approfondita.
Quando ricorre l'errore e la mutata condizione
Posta la premessa del dettato normativo, appare dirimente comprendere cosa debba intendersi per errore e mutata condizione, ai fini della adozione della delibera della modifica delle tabelle, a maggioranza e quando tali situazioni si configurano.
In materia, già Giurisprudenza risalente (Cass. Sez. Un. n.6222/1997), ha riconosciuto e ribadito che l'errore di cui all'art. 69 Disp. Att. Cod. Civ. deve, in sostanza, avere natura oggettiva.
Calcolo tabelle millesimali e cambio destinazione d'uso
Sotto tale profilo, ciò che rileva è l'errore che abbia stretta connessione con la determinazione degli elementi essenziali al calcolo del valore effettivo delle singole unità immobiliari da cui derivi una divergenza tra quest'ultimo ed il valore proporzionale attribuito nelle tabelle.
In concreto, l'errore deve attenere ed interessare, a titolo esemplificativo, ad una misurazione per cui rientra in questa fattispecie la rilevazione di una estensione diversa da quella effettiva, oppure, anche una non corretta considerazione di elementi che per l'art. 68 Disp. Att. Cod. Civ. è irrilevante per la conformità del calcolo.
Sul punto, peraltro, occorre sottolineare come l'errore afferente alla determinazione degli elementi essenziali al calcolo dovrà sussistere sin dall'origine della formazione delle tabelle.
Al contempo, per quanto attiene alla mutata condizione di parte dell'edificio, dovrà tradursi in una modifica che corrisponda almeno ad un quinto del valore proporzionale della unità immobiliare (incremento/diminuzione superficie appartamento).
In proposito, prendendo in considerazione il frazionamento di un immobile, questo non inciderà sulle tabelle esistenti, ma indurrà ad una attribuzione del valore millesimale alle due nuove unità, secondo un criterio proporzionale che rifletta le dimensioni conseguenti, tenuto conto del valore ascritto alla precedente unica proprietà.
Da quanto sopra osservato, ne consegue che la rettifica a maggioranza può investire solo modifiche delle tabelle millesimali che abbiamo ad oggetto ed a fondamento della richiesta di rettifica solo dette circostanze: (i) errori ab origine nel calcolo del valore effettivo dell'immobile o (ii) successiva alterazione di parti dell'edificio in misura pari o superiore ad un quinto.
Esito della consulenza tecnica d'ufficio e dichiarazione di nullità
Nella ipotesi sottoposta all'esame del Tribunale, l'esito della CTU ha rilevato che le tabelle adottate con la delibera impugnata non hanno comportato una mera rettifica di errori originari o un allineamento al verificarsi di mutate condizioni ma ha sostituito integralmente ed interamente le tabelle in uso, tra più, anche con variazione dei coefficienti di differenziazione.
Tali risultanze consentono, dunque, al Giudicante di poter affermare, con indubbia evidenza, la nullità della delibera essendo indubbia la sua assunzione in difetto dell'unanimità.
