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No alle modifiche a maggioranza delle tabelle millesimali contrattuali predisposte dal costruttore: quando i condomini del piano terra non pagano le spese

La Cassazione è tornata ad esaminare il problema delle modifiche alle tabelle che esonerano alcuni condomini dalle spese
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., siano allegate ad un regolamento del costruttore, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese.

La tabella di proprietà (la famosa tabella A) è contrattuale se contiene una deroga al regime di cui all'art. 1123 c.c., comma 1 c.c.

Ma lo stesso ragionamento vale per le c.d. tabelle spese (ad esempio, relativa alle delle scale) che si basano su criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali.

Così per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale generalmente si ricorre al criterio stabilito dall'art. 1124 c.c., per cui le spese vengono ripartite per il 50% in base ai millesimi di proprietà dei piani serviti e l'altro 50% in base all'altezza del piano.

È possibile, però, che il costruttore abbia predisposto, ad esempio, una tabella scale che ignori l'altezza del piano o che stabilisca l'esenzione dalle spese di alcuni condomini.

Sul piano pratico si pone il problema di accertare, nell'ottica di riconoscere carattere contrattuale o meno alle tabelle annesse al regolamento contrattuale e, quindi, per individuarne il regime ai fini della relativa modifica, se con dette tabelle si sia inteso introdurre o meno deroghe ai criteri legali previsti nel codice.

È chiaro che le tabelle non contrattuali si approvano e modificano a maggioranze; quelle contrattuali si approvano e modificano con il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso.

La questione è stata affrontata dalla recentissima sentenza della Cassazione n. 786 del 12 gennaio 2022.

Tabelle di natura contrattuale e regolamento del costruttore

In un condominio il costruttore aveva predisposto regolamento e relative tabelle millesimali accettate da tutti i condomini.

Tali tabelle erano derogatorie del criterio legale di proporzionalità del valore delle proprietà individuali, dal momento che le unità immobiliari site al piano terra erano esentate dalla contribuzione relativa alle spese di alcune parti comuni dell'edificio (androne, scale, ascensore, montacarichi).

Con delibera a maggioranza, però, i condomini modificavano le tabelle millesimali, prevedendo la partecipazione alle spese delle parti comuni dell'edificio anche da parte delle unità immobiliari site al piano terra in precedenza escluse.

Questa delibera era stata assunta tenendo conto di una clausola, contenuta nel rogito di un condomino, secondo cui parte venditrice e parte acquirente prendevano atto che "le tabelle millesimali 2° (proprietà e spese vano A) e 3° (proprietà e spese ascensore e montacarichi scala A) allegate al citato regolamento di condominio, sono state ritenute errate, per cui sono in fase di revisione"".

Alcuni condomini - che impugnavano la delibera sopra detta - sostenevano che le tabelle di natura contrattuale del costruttore non potevano essere modificate a maggioranza.

Il Tribunale dava ragione agli attori e dichiarava la nullità della delibera che aveva approvato a maggioranza la modifica, in quanto le tabelle originarie erano frutto di una espressa convenzione tesa a derogare ai criteri legali di ripartizione, escludendo alcune unità immobiliari dal contributo relativo a determinate spese, con la conseguenza che i valori millesimali potevano essere modificati solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Alle stesse conclusioni arrivava la Corte di Appello.

Secondo i giudici di secondo anche il condomino nel cui rogito si faceva riferimento a tabelle errate in fase di revisione, al pari degli altri, stipulando l'atto di acquisto dall'impresa costruttrice, si era obbligato ad osservare le norme del regolamento e le annesse tabelle e, in coerenza a tale impegno, aveva sempre corrisposto (senza riserve) le relative spese pro quota, accettando l'esonero dalle spese dei condomini del piano terra.

Tabelle di natura contrattuale e divieto di modifica a maggioranza

Il condominio ricorreva in cassazione, sostenendo l'errata interpretazione della clausola presente nel rogito di acquisto del condomino, che evidenziava l'erroneità delle tabelle allegate al regolamento.

Inoltre notava come non risultasse provata l'intenzione dei condomini di derogare al regime legale di ripartizione delle spese, non reputando a tal fine sufficiente che le tabelle fossero allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale. La Cassazione, però, non ha ritenuto condivisibili tali critiche.

Secondo i giudici supremi, in mancanza di elementi diversi e contrari, non è possibile mettere in dubbio la riconducibilità della tabella e, quindi, del suo contenuto alla volontà espressa dei condomini: in altre parole secondo gli stessi giudici i condomini volevano effettivamente esonerare i proprietari del piano terra dal pagamento delle spese.

Del resto la tabella originaria, di contenuto derogatorio rispetto alla disciplina legale, risulta accettata da tutti i condomini insieme al regolamento di condominio.

I giudici supremi hanno ritenuto tale conclusione compatibile con la clausola inserita nell'atto di acquisto del condomino in cui si dava atto che le tabelle erano affette da errore, in quanto lo stesso condomino dopo l'acquisto ha sostanzialmente accettato i criteri di riparto in esse contenute.

In ogni caso, ad avviso della Cassazione, il condominio non ha saputo indicare perché la clausola contenuta nell'atto di acquisto condomino non è stata correttamente valutata, non potendo il condominio ricorrente limitarsi a contrapporre a quella accolta dal giudice di merito una diversa interpretazione dell'atto.

In conclusione si è affermato che le tabelle del costruttore sono valide, i proprietari del piano terra sono esonerati dalla contribuzione relativa alle spese di alcune parti comuni dell'edificio (androne, scale, ascensore, montacarichi), per modificare tabelle di natura contrattuale serve il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso.

Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

Sentenza
Scarica Cass. 12 gennaio 2022 n. 786

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