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Tabelle millesimali del condominio parziale: giusta l'approvazione a maggioranza
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Tabelle millesimali del condominio parziale: giusta l'approvazione a maggioranza

Condominio parziale: modifica delle tabelle allegate a regolamento contrattuale e determinazione del quorum costitutivo e deliberativo.

Avv. Mariano Acquaviva  

La modifica delle tabelle millesimali è spesso oggetto di contenziosi che devono essere decisi in sede giudiziaria. Ciò accade perché, nonostante sul punto sia la legge (art. 69 disp. att. c.c.) che la giurisprudenza (Cass., Sezioni Unite, sent. n. 18477/2010) siano chiare, una modifica di tal genere è percepita sempre come un cambiamento determinante all'interno della compagine condominiale.

Il Tribunale di Roma, con una recente sentenza (23 febbraio 2021 n. 3142), è tornato sul punto ribadendo che è giusta l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali del condominio parziale.

Secondo il tribunale capitolino, dunque, non occorre l'unanimità dei consensi nemmeno in caso di tabelle allegate a regolamento contrattuale, né nelle ipotesi di condominio parziale.

È appena il caso di ricordare che, secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 10483 del 21.05.2015), si configura un condominio parziale tutte le volte in cui l'edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l'atto originario non dica il contrario).

Approfondiamo il caso affrontato dal Tribunale di Roma con la sentenza in commento.

Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

Modifica tabelle millesimali del condominio parziale: il caso

Ricorreva in tribunale un condomino che impugnava la deliberazione assembleare con cui era stato stabilito, a maggioranza, di modificare le tabelle millesimali allegate al regolamento di tipo contrattuale. L'attore lamentava, inoltre, la mancata convocazione di tutti i condòmini e, pertanto, la nullità della decisione.

In pratica, l'attore impugnava la delibera sul rilievo che sarebbe stata convenuta la predisposizione di nuove tabelle senza l'unanimità dei consensi, resasi invece necessaria in quanto le tabelle vigenti erano allegate a regolamento di natura contrattuale che disciplinava le parti comuni di un solo condominio.

Inoltre, non erano stati convocati tutti i condòmini, cosicché i quorum presi in considerazione non erano quelli complessivi ma solo parziali (in pratica, non 1000/1000 ma solo una frazione).

Si costituiva il condominio il quale, nel merito, evidenziava che, sebbene il regolamento fosse unico, i due complessi da tempo immemorabile formavano due separati condomini (parziali, a mente dell'art. 1123, comma 3, c.c.) con diverse gestioni amministrative e contabili e con la convocazione separata dei soli partecipanti alle diverse organizzazioni.

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Di conseguenza, per determinare i quorum, si teneva conto solo delle unità che partecipavano alle diverse compagini. Da tanto sarebbe derivata la legittimità della convocazione assembleare in quanto l'avviso era stato notificato a tutti coloro che facevano parte del condominio parziale interessato dalla revisione delle tabelle.

Condominio parziale: i presupposti

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento (23 febbraio 2021 n. 3142), ha rigettato le ragioni attoree.

Il giudice capitolino ricorda innanzitutto che, secondo la Corte di Cassazione (Cass. 791/20 e Cass. 4127/16), la fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche funzionali o strutturali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una sola parte dell'edificio in condominio rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

Invero i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi o gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e l'uso non di tutto l'edificio (o degli edifici) ma di una sola parte o di alcune parti di esso (o di essi) ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, c.c. che le cose ed i servizi non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.

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Dall'applicazione della norma di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. derivano implicazioni inerenti alla gestione e all'imputazione delle spese. In particolare, non sussiste l'onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l'uso ed il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea, nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.

Al contrario, i partecipanti che non hanno la titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. 791/20).

Così laddove, come nel caso in esame, il condomino sia costituito da un complesso residenziale formato da più scale autonome e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (scale, ascensori, ingressi ecc.) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che se ne servono, deve farsi applicazione della citata norma, salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento nel quale sia stata approvata una diversa convenzione in deroga alla legge.

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Convocazione dell'assemblea nel condominio parziale

Da quanto appena detto deriva che le tabelle millesimali separate per ciascun condominio dovranno, all'esito della consulenza tecnica, essere approvate da uno solo dei condominii, cioè da quello interessato dai beni suscettibili di uso e godimento separato (scale, ascensore, ecc.).

In assenza di prova nel presente giudizio che le nuove tabelle avranno ad oggetto anche la gestione di beni comuni a tutti i partecipanti, correttamente l'amministratore deve convocare solamente i proprietari del condominio parziale coinvolto dalla revisione delle tabelle.

Revisione delle tabelle nel condominio parziale

Quanto alla contestazione, più generale, circa l'approvazione a maggioranza e non all'unanimità di nuove tabelle (relativamente ai beni suscettibili di separato godimento), il Tribunale di Roma, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass., SS. UU., sent. n. 18477/2010) non contraddetto dalla normativa vigente, rammenta che le carature millesimali non costituiscono il frutto di un atto negoziale, per cui non devono essere approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.

Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

La tabella millesimale, infatti, serve solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condòmini senza incidere, invece, in alcun modo su tali diritti posto che, in sede di approvazione della tabella, i proprietari non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione fra il valore della quota e quello del fabbricato determinate sulla base di precise disposizioni di legge.

Il fine dell'approvazione delle tabelle è solo quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo determinato in base al una valutazione tecnica.

L'errata applicazione dei parametri di quantificazione ovvero l'errata individuazione delle misure poste a fondamento del calcolo possono condurre, pertanto, ad un'errata caratura che è idonea a determinare peraltro non la nullità (in quanto non incide sui diritti dei partecipanti) ma l'eventuale annullamento della delibera di approvazione.

In ogni caso, ove anche semplicemente allegate ad un regolamento di natura contrattuale, la loro natura, per quanto sopra detto, non cambia e l'approvazione può avvenire anche a maggioranza. Solo in caso di approvazione di convenzione in deroga ai criteri di cui all'art. 1123 c.c. la delibera assume connotati negoziali e deve essere approvata all'unanimità.

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Regolamento: quando è contrattuale?

Infine, il Tribunale di Roma si sofferma sulla presunta natura contrattuale del regolamento a cui erano allegate le tabelle millesimali oggetto di modifica.

Secondo il giudice capitolino, il regolamento prodotto non ha natura contrattuale in quanto non risulta trascritto né approvato specificamente dagli attuali partecipanti all'organizzazione al momento dell'acquisto.

Invero le clausole regolamentari che, ripartendo le spese sulla base di criteri diversi da quelli legali (così originando la 'diversa convenzione' alla base delle tabelle), incidono sui diritti dei singoli condòmini, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i proprietari in quanto hanno valore negoziale.

Le clausole suddette, che, come nel caso in esame, sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie, integrano servitù atipiche.

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Dal rilievo che le modifiche ai diritti dei partecipanti devono essere ricomprese nell'ambito delle servitù segue che, per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi titolari del bene ove il regolamento stesso non sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione per iscritto, attesa la natura del diritto, da parte del soggetto che lo invoca), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù.

Orbene nel caso in esame non vi è prova che il regolamento, le cui clausole inciderebbero sul diritto dei partecipanti di partecipare alle spese solo in funzione dei criteri legali, sia stato espressamente oggetto di accettazione, al momento dell'acquisto, da parte dei proprietari attuali delle unità esclusive facenti parte del condominio.

L'invocato regolamento (con le unite tabelle) quindi, all'evidenza, non ha natura negoziale donde non necessita, per la sua modifica, l'unanimità dei partecipanti ove anche contenga disposizioni in deroga a quelle di legge.

Invalida la delibera della assemblea generale su aspetti della gestione del condominio parziale

Scarica Trib. Roma 23 febbraio 2021 n. 3142

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