La convocazione di assemblee limitatamente ai condomini di una sola palazzina trovava giustificazione nel fatto che le opere di manutenzione straordinaria oggetto delle delibere impugnate riguardavano esclusivamente quel fabbricato e non il condominio nel suo complesso.
"In tema di condominio parziale, è valida la delibera approvata in base alle tabelle dell'intero complesso edilizio. In mancanza di una ripartizione millesimale ad hoc del singolo edificio la decisione dell'assemblea non può essere considerata affetta da nullità" (Trib. Milano 8279 del 21 luglio 2018).
La vicenda. Sempronia, proprietaria di due unità immobiliari nel condominio e precisamente di un posto auto nel cortile condominiale e di un laboratorio per arti e mestieri ubicato nella denominata palazzina H, chiamava in giudizio il condominio e l'amministratore proponendo la declaratoria di nullità delle delibere assunte dall'assemblea del condominio per illeceità dell'oggetto, in conseguenza della violazione del disposto di cui all'art. 1123 c.c., per vizi relativi alla regolare convocazione dell'assemblea ed alla formazione della volontà, e quindi lesive dei diritti dell'attrice alla quale sono state addebitate spese per circa 46 mila euro per un posto auto in cortile, avulse dalle spese straordinarie deliberate dall'assemblea.
In particolare la ricorrente ha sostenuto che l'assenza di una tabella millesimale specifica di tale palazzina e di criteri di ripartizione delle spese scissi da quelli previsti dalla tabella condominiale dell'intero condominio, alteravano le quote di partecipazione in assemblea ed i criteri di ripartizione delle spese.
Il ragionamento del Tribunale di Milano. Quanto alle spese relative al posto auto (cortile condominiale) erroneamente attribuite all'attrice, nel corso del giudizio sono state stornati dal condominio, con conseguente cessazione della materia del contendere sul punto.
Spese per il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio: chi paga?
Quanto alle spese straordinarie, nel corso del giudizio era emerso che i patti speciali allegati al regolamento condominiale prevedono alla lettera f) "che i condomini proprietari di numero 4 corpi di fabbricato formanti il complesso condominiale, sopporteranno separatamente le spese di straordinaria amministrazione (tetto, facciata, vano scale ecce) inerente ogni singolo corpo di fabbrica"; dunque era corretta l'attribuzione delle spese oggetto delle delibere impugnate ai soli condomini dell'anzidetto edificio.
In argomento il Tribunale milanese ricorda che il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. civ. n. 4127/2016).
Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale
Di conseguenza correttamente alle assemblee condominiali indicate hanno partecipato i soli proprietari degli immobile ubicati nella palazzina H, avendo le delibere ad oggetto interventi e spese che non interessavano l'intero condominio ma solo l'anzidetta palazzina, ed il quorum costitutivo e deliberativo era stato calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini ubicati in tale porzione del condominio e le spese sono state attribuite unicamente agli anzidetti condomini.
Quanto alla mancanza delle tabelle millesimali, il giudice ha evidenziato che non essendo il condominio dotato di una tabella millesimale relativamente alla palazzina H, il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea non poteva che essere calcolato sulla base dell'unica tabella generale esistente.
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Milano ha respinto la domanda di Sempronia.
- Quorum necessari per la sostituzione di una delibera condominiale
- Condominio parziale e cause
- Condominio parziale, il vademecum della Cassazione
