Quali sono i quorum che è necessario raggiungere affinché sia validamente deliberata la sostituzione di una precedente decisione assunta dall'assemblea condominiale?
Partiamo, per precisare l'ambito di approfondimento, dal concetto di sostituzione di delibera.
Per sostituzione di delibera condominiale deve intendersi una successiva decisione, assunta dall'assemblea volta a:
a) porre nel nulla una decisione assunta precedentemente;
b) sostituirla con altra di contenuto differente (es. modificativo di alcuni aspetti);
c) sostituirla con altra identica, al fine di emendare la precedente da profili d'invalidità.
Alcuni esempi chiariranno meglio la portata concreta di queste affermazioni.
Quanto alla prima ipotesi, si pensi alla deliberazione iniziale con la quale i condòmini abbiano deciso di installare un ascensore, salvo cambiare idea successivamente.
Nel secondo caso si può pensare alla delibera di nomina di Tizio quale amministratore, successivamente sostituita da altra con la quale viene preferito Caio.
Quanto alla terza fattispecie, si faccia riferimento alla delibera adottata dall'assemblea senza la convocazione di un condòmino ed alla successiva deliberazione del medesimo tenore questa volta assunta con la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto.
In tutti e tre i casi, è bene evidenziarlo, la sostituzione può essere priva di effetti verso terzi, oppure portare con sé delle conseguenze.
Si supponga, quanto alla prima ipotesi, che l'amministratore abbia già conferito incarico all'impresa scelta in assemblea per la installazione dell'ascensore.
Il cambio di idea potrebbe portare il condominio a vedersi recapitata una richiesta di risarcimento danni per mancato guadagno. Lo stesso dicasi per la sostituzione dell'amministratore, ove lo stesso sia stato sostituito senza giusta causa.
Se la sostituzione di una delibera viziata avviene in seguito all'inizio di un contenzioso, questo potrebbe andare avanti per la così detta soccombenza virtuale.
Il condomino deve impugnare anche a nuova delibera che viene sostituita furbamente...
Maggioranze per cambiare idea
Chiariti gli aspetti generali è indispensabile comprendere quali siano i quorum deliberativi da rispettare per la sostituzione della delibera.
Al riguardo la risposta è semplice: gli stessi necessari per l'originaria deliberazione. Si badi: gli stessi richiesti dalla legge, non quelli eventualmente raggiunti nel caso della sua prima adozione.
Così, per dirla con un caso concreto, per deliberare la nomina di un amministratore (al pari della installazione di un ascensore) è necessario (e sufficiente) il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell'edificio.
Se la delibera è adottata da tutti i presenti e ad esempio 700 millesimi, per sostituirla sarà necessario il quorum indicato dalla legge e non quello effettivamente raggiunto.
Qualora la sostituzione avvenisse con maggioranze più basse rispetto a quelle indicate dal codice civile, quella decisione dev'essere considerata annullabile, con la conseguenza che in caso di mancata impugnazione nei termini di legge (art. 1137 c.c.), essa sarà inoppugnabile.
Unico caso in cui è sempre necessario il consenso di tutti i condòmini ai fini della sostituzione di una precedente delibera?
Quello in cui la delibera da sostituire ha contenuto contrattuale, si pensi al caso della deliberazione con la quale è decisa una modalità di ripartizione delle spese in deroga ai criteri indicati dal codice civile o magari dallo stesso regolamento contrattuale.
