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Illegittima la delibera d'incarico non accompagnata dall'indicazione analitica del compenso dell'amministratore di condominio
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Illegittima la delibera d'incarico non accompagnata dall'indicazione analitica del compenso dell'amministratore di condominio

Compenso dell'amministratore di condominio e delibera di nomina. Una innovativa pronuncia.

Avv. Giuseppe Zangari  

L'ordinanza in commento rappresenta un'inedita decisione sul procedimento di nomina dell'amministratore e, applicando testualmente il novellato art. 1129 c.c., ha ritenuto illegittima la delibera di incarico non accompagnata dall'indicazione del compenso del professionista.

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La vicenda. La pronuncia prende spunto da un'assemblea nella quale veniva nominato l'amministratore, peraltro già in carica da molti anni, senza alcuna indicazione del compenso; in particolare la delibera riportava soltanto l'esito della votazione e l'indicazione del nominativo del professionista, tacendo invece sull'importo allo stesso dovuto a titolo di compenso.

Un condomino impugnava la delibera chiedendone la preventiva sospensione dell'efficacia.

Il condominio, costituitosi in giudizio, si opponeva rilevando che il compenso era rimasto invariato rispetto agli anni precedenti, dal che non era ritenuta necessaria la specifica indicazione del medesimo, e che in ogni caso non sussistevano gli estremi di alcun pregiudizio immediato.

=> Il compenso dell'amministratore

L'ordinanza. Com'è noto, l'art. 1137, comma 3 c.c. prevede una fase preliminare al merito dell'impugnazione nella quale il Giudice è chiamato a decidere se sospendere o meno l'efficacia della delibera, valutando i requisiti del fumus bonis iuris – ossia la presumibile esistenza di elementi sufficienti ad applicare l'istituto giuridico che si intende far valere in giudizio – e il periculum in mora – ossia il rischio di subire un danno grave e al contempo irreparabile dal provvedimento contestato.

L'ordinanza in esame sospende per l'appunto l'efficacia della delibera, prospettando l'accoglimento delle tesi del ricorrente nella successiva fase di merito(Trib. Roma 15.6.2016).

=> Ecco perchè il compenso extra non può essere inserito nel rendiconto

In particolare, il Tribunale applica alla lettera il testo dell'art. 1129, comma 14 c.c., come riformato dalla l. 220/2012 (“L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”), e ritiene, pertanto, priva di pregio la su esposta eccezione del condominio, affermando che “quanto alla nomina dell'amministratore, che la stessa sia illegittima perché non accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità”.

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Quello che, a prima vista, appare un inutile formalismo - specie qualora, come nel caso in esame, il compenso sia il medesimo dell'anno precedente – rischia invece per inficiare la validità della delibera in ossequio a una maggiore trasparenza e chiarezza degli atti del condominio.

=> Il compenso dell'amministratore

Quanto poi al requisito del periculum in mora il Giudice capitolino fa leva sul fatto che l'amministratore costituisce il tramite del condominio con i terzi, dal che l'accertamento del difetto di nomina porterebbe a conseguenze di certo pregiudizievoli rispetto agli atti compiuti medio tempore dal professionista: “ritenuto che in ordine a tale profilo sussista il requisito del periculum in mora atteso che la gestione dei beni comuni nei suoi variegati aspetti, anche connessi con la tutela di diritti personali e non patrimoniali, non possa che essere affidata ad un soggetto validamente officiato dall'assemblea”.

La delibera è dunque sospesa e, senza avere la presunzione di anticipare la pronuncia di merito, sarà verosimilmente dichiarata nulla.

=> Compenso amministratore e ritenuta d'acconto

La determinazione del compenso. Il richiamo all'art. 1129 c.c. offre, altresì, lo spunto per una breve digressione sulla corretta modalità di determinazione del compenso.

Partendo dal presupposto che il rapporto in questione è assimilabile al contratto di mandato di cui all'art. 1703 c.c. e che ai sensi dell'art. 1709 c.c. l'incarico si presume oneroso - ferma ovviamente la possibilità che l'amministratore eserciti gratuitamente il proprio ufficio, ad esempio nel caso sia pure condomino - è necessario determinare la misura del compenso secondo la volontà delle parti, l'utilizzo di tariffe professioni e, in via sussidiaria, la decisione del Giudice.

A tale proposito, l'art. 1129 c.c. fornisce una duplice indicazione: da un lato,il compenso va quantificato in maniera definitiva al momento della nomina dell'amministratore, e dunque non sono più possibili successive integrazioni e/o specificazioni che, come spesso avveniva in passato, venivano indicate nel consuntivo senza neppure essere concordate con l'assemblea.

Così facendo i condomini possono ora fare affidamento su un importo già determinato, mentre l'amministratore deve essere maggiormente accorto nell'indicare le attività da compiere, ben sapendo che, nel caso opposto, difficilmente potrà ottenerne il rimborso.

Dall'altro lato,l'onorario deve essere comunicato all'assemblea “analiticamente”, il che si traduce quantomeno nell'inopportunità di indicare una cifra forfettaria od omnicomprensiva.

E' pur vero tuttavia che, stante la difficoltà di prevedere voce per voce i dettagli del compenso rispetto a un'attività che dovrà essere compiuta in futuro, i primi commentatori hanno scelto di interpretare la norma in modo elastico, comminando la nullità solo se l'indicazione del compenso appare del tutto generica o si presti ad abusi da parte dell'amministratore.

Nessun dubbio invece, come conferma l'ordinanza in esame, nel caso in cui difetti del tutto l'indicazione del compenso.

E-Book Il Compenso dell'Amministratore di condominio

Scarica Ordinanza del Tribunale di Roma 15.6.2016

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