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Trasformazione dei magazzini in garage: non è nulla la delibera dell'assemblea che non abbia preventivamente richiesto l'autorizzazione del Comune alla variazione
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Trasformazione dei magazzini in garage: non è nulla la delibera dell'assemblea che non abbia preventivamente richiesto l'autorizzazione del Comune alla variazione

Deliberare la trasformazione dei magazzini in garage.

Dott.ssa Marta Jerovante 

Valida la delibera se la decisione non è in contrasto col regolamento comunale.

Il caso. Dei condomini impugnavano una delibera assembleare con la quale si era provveduto all'assegnazione, mediante sorteggio e rotazione, di posti auto presso dei locali comuni accatastati come magazzini: i ricorrenti lamentavano la nullità di detta delibera per violazione di norme imperative – specificamente del regolamento comunale previgente.

Il Tribunale rigettava l'impugnazione, giudicando valida la delibera in questione: essa aveva determinato il mero mutamento delle modalità d'uso dei predetti locali, non già la modifica della destinazione d'uso; inoltre, il giudice rilevava che il Comune avesse in ogni caso autorizzato la trasformazione in garage dei medesimi locali, i quali erano peraltro da tempo adibiti a detto uso.

I condomini ricorrevano in appello denunciando in particolare che «il mutamento di destinazione senza autorizzazione da parte dell'autorità comunale era inammissibile [e che] al provvedimento concessivo del Comune […] non era seguito alcun concreto intervento di adeguamento né si era proceduto all'effettivo mutamento di destinazione».

La decisione. La Corte d'appello ha giudicato infondate le censure prospettate dal condomino appellante: punto di avvio del ragionamento del giudice dell'impugnazione è che «l'impossibilità giuridica, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, ad ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l'utilizzazione del bene per l'uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell'uso contrattualmente previsto rende nullo il contratto per l'impossibilità dell'oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418.

Fatto è che tale impossibilità non consegue semplicemente all'assenza di tali provvedimenti ma al divieto di concederli». (Annullabile la concessione in sanatoria di un garage se il Comune non indica la compatibilità di tale opera)

Si rammenta peraltro che la Suprema Corte, pronunciandosi a sezioni unite in materia di delibere nulle ed annullabili, ha ribadito che «Costituiscono cause di nullità delle delibere adottate dall'assemblea del condominio le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale, al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto» (Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806).

Nella controversia in esame, chiarisce invece il giudice dell'appello, non si è contestato che la preposta amministrazione non potesse autorizzare quella variazione di destinazione d'uso, in quanto vietata – circostanza che, sì, avrebbe determinato una sanzione di nullità per impossibilità dell'oggetto –, ma solo che l'assemblea avesse deliberato un nuovo uso dei locali senza la preventiva richiesta, e il conseguente ottenimento, del provvedimento amministrativo di autorizzazione.

Privo di rilievo anche il riferimento, ad opera del condomino appellante, al regolamento comunale: la variazione di destinazione di uso, in assenza di opere murarie, è liberamente consentita «anche in caso di transito tra le diverse categorie», rammenta il giudice, mentre la concessione edilizia prevista dal regolamento comunale specificamente richiamato va previamente acquisita solo nelle ipotesi di variazione in aumento degli standard; nel caso di specie, al contrario, detti standard, con l'aumentare dello spazio destinato ai parcheggi, si riducono.

Il mutamento di destinazione d'uso e l'esecuzione di interventi edilizi. Diversamente dal caso oggetto della pronuncia in commento, nell'ipotesi in cui la variazione della destinazione d'uso richieda (e sia realizzata mediante) l'esecuzione di lavori, si rende necessario il preventivo rilascio del titolo abilitativo costituito dal permesso di costruire, a nulla rilevando la circostanza che la trasformazione sia stata o meno di consistente entità.

Tale è infatti l'orientamento giurisprudenziale di legittimità via via consolidatosi, come espresso, ad esempio, anche in Cass. pen., 13 novembre 2012, n. 43885, in una fattispecie relativa alla trasformazione di un locale ad uso cantina in un locale abitabile.

In tale vicenda, la difesa dell'imputato – proprietario di un appartamento cui era contestata la violazione della disciplina urbanistico-edilizia, il quale si era limitato a comunicare, con D.I.A., l'inizio dei lavori di ristrutturazione del locale cantinato – aveva sostenuto che si era in presenza di una ristrutturazione consistita nell'esecuzione di sole opere interne di adeguamento dei servizi e di tramezzatura, senza né aumenti di volume, né modifiche di sagome o altezze della costruzione preesistente.

Il giudice dell'appello aveva invece accertato che la ristrutturazione, con modifica della destinazione d'uso del locale, aveva comportato la realizzazione di due camere da letto, cucina, bagno e ripostiglio, in una zona peraltro vincolata paesaggisticamente e sita nel centro storico del comune.

Confermando la sentenza impugnata, la Corte di legittimità ha dunque ribadito, tra gli altri aspetti, che, laddove le opere di trasformazione eseguite modifichino sagoma, altezza o volumi del preesistente manufatto, è indubitabile la necessità del permesso di costruire, non essendo più sufficiente la semplice D.I.A., di cui eventualmente l'imputato si sia avvalso, anche se si tratta di mere opere interne.

La modifica della destinazione d'uso delle parti comuni nella riforma. Si segnala infine che la legge di riforma della materia condominiale ha innovato, con l'introduzione del nuovo art. 1117-ter, anche tale disciplina. Si rammenta, al riguardo, che:

  • l'assemblea delibera la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni «con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio» (comma 1).

    Si rimuove quindi il consenso unanime dei condomini, ma il legislatore mantiene comunque una maggioranza particolarmente elevata, tanto da poter apparire concretamente proibitiva;

  • la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione (comma 2);
  • l'avviso di convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso (comma 3);
  • nella delibera va espressamente dichiarato che detti adempimenti sono stati effettuati (comma 4);
  • sono espressamente vietate «le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico» (comma 5).

Si può in proposito osservare che, sebbene nella nuova disposizione sembrerebbero recepite le soluzioni giurisprudenziali in materia di innovazioni, secondo cui per innovazione deve intendersi «quella modificazione materiale [della cosa comune] che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria» (Cass. civ., 23 ottobre 1999, n. 11936), tuttavia un esame più attento induce ad una diversa conclusione: la norma di riferimento in materia di innovazioni, l'art. 1120 c.c., pure oggetto di novella, se da un lato conferma la possibilità per i condomini di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, dall'altro richiede ora, in virtù del combinato disposto con il nuovo testo del comma 5 dell'art. 1136 c.c., un quorum deliberativo più ‘leggero': la semplice maggioranza degli intervenuti in assemblea (e non più la maggioranza dei partecipanti al condominio), purché rappresentativa di almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Deve quindi ritenersi che il legislatore della riforma abbia inteso riferirsi, nell'art. 1117-ter, ad un diverso e più ampio intervento sia rispetto all'innovazione sia rispetto alle semplici modifiche, individuate come quelle modificazioni che mirano soltanto a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare gli interessi concorrenti dei condomini (Cass. civ., 5 ottobre 2009, n. 21256).

Scarica Corte di Appello di Ancona, 25 marzo 2014, n. 897

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