In tema di modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni, la trasformazione di un'area condominiale in un parcheggio dev'essere considerata un'innovazione.
Questa la conclusione cui è giunta la Cassazione con la sentenza n. 26295 depositata in cancelleria il 15 dicembre 2015 in una controversia arrivata davanti agli ermellini per la sola soccombenza virtuale.
La pronuncia riguarda un caso sorto prima della riforma, ma, sia pur con dei distinguo di cui daremo conto qui appresso, il valore del principio espresso resta intatto.
Che cosa sono le innovazioni?
La legge dice solamente quando e come possono essere deliberate, ma non ne fornisce una definizione. Per sapere cosa sono, quindi, bisogna guardare all'opera della giurisprudenza.
Ormai da tempo la Cassazione, quando viene chiamata a pronunciarsi in materia, afferma che “per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini” (così da ultimo Cass. 30 giugno 2014 n. 14207).
Si badi, quindi, non tutte le modificazioni delle cose comuni possono essere considerate innovazioni, ma solamente quelle che comportano l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della destinazione d'uso. Per esempio, l'automazione di un cancello non è un'innovazione.
Le opere sulle parti comuni possono essere considerate tutte come delle innovazioni?
E la trasformazione di un'area condominiale in parcheggio? Si. Motivo? Lo spiega la Suprema Corte con la sentenza in commento: “le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso, sent.: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997)” (Cass. 15 dicembre 2014 n. 26295).
Qual è questa maggioranza qualificata di cui parla la norma? È qui che bisogna operare quei distinguo di cui si parlava in principio.
Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la c.d. riforma del condominio), per questo genere d'innovazioni sarebbe stato necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell'edificio.
Solamente nei casi di cui alla legge n. 112/89 (così detta Legge Tognoli) i quorum deliberativi potevano essere inferiori.
La legge Tognoli e le autorimesse pertinenziali ma autonome.
Dopo l'entrata in vigore della riforma, qualcuno potrebbe essere tratto in inganno dalla rubrica dell'art. 1117-ter c.c. – Modificazioni delle destinazioni d'uso – per concludere che la trasformazione di un'area condominiale in parcheggio debba essere considerata tale e pertanto deliberata con il voto favorevole dei quattro quinti di condomini e millesimi.
Non è così: la suddetta trasformazione, che è sempre un'innovazione, potrà essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno cinquecento millesimi, in quanto considerabile innovazione avente ad oggetto la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio (art. 1120, secondo comma, c.c.).
In buona sostanza le innovazioni consistenti nella modificazione della destinazione d'uso di un'area condominiale in parcheggio, necessita di una maggioranza inferiore rispetto a quanto previsto della normativa pre-riforma.
