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Spese per il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio: chi paga?
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Spese per il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio: chi paga?

Come ripartire le spese di manutenzione del parcheggio

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Le spese per la manutenzione e il rifacimento dell'area comune adibita a parcheggio, che svolge anche la funzione di copertura di locali sottostanti, vanno ripartite in parti uguali tra il Condominio e i proprietari dei locali anzidetti.

Lo ha deciso il Tribunale di Trento con la sentenza n. 417 del 1° aprile 2014. Applicando in via analogica l'art. 1125 c.c. in tema di soffitti, volte e solai, il giudice trentino ha ripartito al 50% le spese di manutenzione e riparazione dell'area in questione, tenuto conto della doppia utilità del bene comune: da un lato, area comune di transito e parcheggio, dall'altro lato, piano con funzione di riparo e copertura dei locali di proprietà esclusiva ad esso sottostanti.

Decisivo anche lo stato di degrado dell'area, le cui cause sono riconducibili a due fattori: il traffico veicolare e la mancata manutenzione del parcheggio da parte di tutti i condomini.

Il caso. La sentenza in commento prende le mosse dall'impugnazione avverso la deliberazione con cui l'assemblea di condominio aveva deliberato le spese relative ai lavori sull'area di parcheggio comune, ripartendole in parti uguali a carico dei proprietari della stessa e dei proprietari dei locali ad essa sottostanti.

Si tratta, nello specifico, di un'area carrabile attraverso la quale si accede e si recede alle unità condominiali e al di sotto della quale sono allocati alcuni box di proprietà esclusiva (tra i quali quello del condomino che agisce in giudizio).

Il condomino contesta il fatto che le spese predette sarebbero dovute essere poste interamente a carico dei proprietari utilizzatori dell'area di parcheggio.

Per il Condominio, al contrario, la deliberazione è valida e, peraltro, applica un criterio (art. 1125 c.c.) più favorevole ai proprietari dei locali rispetto a quello disposto dall'art. 1126 c.c.

È noto che, nella generalità dei casi, le spese che riguardano i beni comuni devono essere ripartite tra i condomini in proporzione alle proprietà esclusive, sulla base di apposite tabelle millesimali.

Tuttavia, nella determinazione del criterio di riparto delle spese è necessario considerare anche l'utilità che il bene comune è destinato a dare ai singoli appartamenti, secondo i principi generali ricavabili dall'art. 1102 c.c.

Si applica in via analogica la disciplina dei soffitti, volte e solai. Nel caso di specie - osserva il Tribunale - l'area di transito è utilizzata da tutti i condomini quale area di accesso, recesso e parcheggio ma, al contempo, riveste anche l'importante funzione di riparto e copertura dei locali che stanno al di sotto, di proprietà esclusiva.

I proprietari dei locali sottostanti l'area, in definitiva, ricavano da questa una utilità aggiuntiva, quella appunto di copertura.

Da qui la decisione del giudice di equiparare il piano di parcheggio alle volte o solai, con conseguente applicazione, in via analogica, dell'art. 1125 c.c., secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione di volte e solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani uno all'altro sovrastanti (cfr. Cass. civ. n. 15841/2011).

Confermata dunque la legittimità della deliberazione approvata dall'assemblea. A sostegno della propria decisione, peraltro, il tribunale osserva che gli interventi di manutenzione non hanno riguardato solo la pavimentazione, bensì anche l'impermeabilizzazione dell'area, a tutto vantaggio dei proprietari dei locali sottostanti il parcheggio.

Osserva, altresì, che lo stato di degrado dell'area de quo è stato determinato da due componenti, ovvero il traffico veicolare ma anche la cattiva manutenzione dell'area, a cui tutti i condomini sono tenuti.

L'orientamento opposto: applicabile l'art. 1126 c.c. in tema di lastrici solari. L'impostazione seguita nella sentenza in commento si pone in contrasto con l'altro orientamento, pure autorevolmente sostenuto in giurisprudenza (cfr. Cass. civ. n. 941/2011), che ritiene più corretto applicare nei casi come quello in esame l'art. 1126 c.c. in tema di lastrici solari, con conseguente ripartizione delle spese per 1/3 a carico del proprietario dell'area (nel caso di specie, il Condominio) e per 2/3 a carico dei proprietari dei locali sottostanti.

In definitiva, fermo restando l'obbligo anche dei proprietari dei box sottostanti l'area comune di parcheggio di partecipare alle spese di manutenzione e riparazione della stessa, rimangono tuttavia controversi i criteri da utilizzare per la ripartizione delle spese.

Si tenga presente poi che, nella determinazione delle spese, possono talvolta incidere anche eventuali responsabilità del Condominio che, in qualità di custode delle parti comuni, è chiamato a rispondere dei danni (ad esempio infiltrazioni d'acqua) riconducibili alla cattiva o negligente custodia e manutenzione dell'area comune.

=> Se ci sono più condomini che parcheggi è legittimo deliberare l'uso turnario

Scarica Tribunale di Trento, n. 417 del 1° aprile 2014

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