«… la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un'area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini» (Corte di Cassazione, Sentenza n. 21342 depositata il 29 agosto 2019).
Il fatto. Tizio, proprietario di un'unità immobiliare all'interno di un residence romano, impugna la delibera assembleare che aveva disposto l'eliminazione di alberi da frutto nel vialetto in modo da disporsi la realizzazione di un parcheggio (peraltro, proprio sotto il suo terrazzo).
Ad avviso del condòmino, la delibera contrasterebbe con l'articolo 1120 codice civile (e con il relativo regolamento condominiale), in quanto altererebbe il "decoro architettonico" dell'edificio condominiale e risulterebbe pregiudizievole per la salute.
Il Condominio, costituendosi in giudizio, nega la fondatezza degli assunti, affermando, viceversa, la perfetta legittimità della statuizione.
Il casus belli perviene, in tutta la relativa portata, avanti alla Suprema Corte di Cassazione, la quale, in punto di "cambio di destinazione d'uso" e "tutela del decoro architettonico", con la Sentenza n. 21342 depositata il 29 agosto 2019 scandisce i principi cardine.
Trasformare un'area condominiale in parcheggio è un'innovazione
La Sentenza. Il concetto di "decoro architettonico", in tema di destinazione dei beni comuni - specie, in ragione di un mutamento della destinazione d'uso da giardino a parcheggio -deve essere calibrato in funzione dell'ampiezza della parte comune in cui si interviene.
Se la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un'area di giardino condominiale interessa solo una piccola parte dell'area complessiva, ovvero incida all'interno di un'area di ridotta estensione, essa non dà luogo, automaticamente, ad una innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120 codice civile.
Nel caso in specie, difatti - e sempre secondo i giudici di legittimità -, la realizzazione dell'opera "nuova" non comporterebbe alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune. Anzi - soggiungono i giudici di legittimità -, una delibera in grado di valorizzare una parte dell'atrio comune, destinandolo ad area di parcheggio, è ben in grado di valorizzare economicamente ciascuna unità abitativa, arrecando una maggiore utilità per i condomini tutti (ex plurimis, Cass 12/07/2011, n. 15319; Cass. 06/12/2016, n. 24960).
Il giardino condominiale può essere trasformato in parcheggio?
Conclusione. In buona sostanza, secondo quanto si apprende in Sentenza, non sussiste alcuna menomazione del diritto di Tizio alla fruizione dell'area verde nella sua consistenza originaria, in quanto la trasformazione di parte dell'area verde in parcheggio è stata ritenuta effettuata entro il limite fissato dalla legge.
Il vincolo del "decoro architettonico" posto dall'articolo 1120, ultimo comma, codice civile non si identifica in un semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione procura al singolo condòmino, ma è stato calibrato - nella fattispecie - al concetto di inservibilità della cosa comune.
Concetto che, secondo la giurisprudenza di legittimità, implica la concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (Cass. 12/07/2011, n. 15308).
