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Condominio parziale e cause
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Condominio parziale e cause

Condominio parziale e cause, come comportarsi

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa succede a livello processuale se un condomino fa causa al proprio condominio che può configurarsi come condominio parziale?

Un esempio, al solito, aiuterà a spiegarci meglio.

S'ipotizzi che il condominio Alfa è composto da due scale A e B, ognuna delle quali dotata di un autonomo lastrico solare.

Si supponga che il condomino che chiama in causa il condominio sia proprietario di un appartamento posizionato nella scala A e che il motivo della causa siano delle infiltrazioni d'acqua dal lastrico solare?

Analizzare i riflessi pratici che l'affermazione dell'esistenza del condominio parziale porta con sé.

Chi deve citare in giudizio?

Che cosa succede all'intero del condominio ai fini delle decisioni sulla lite?

Chi paga le spese legali?

Le questioni non sono di poco conto ed è bene comprendere come si dipana la vicenda che, diciamolo subito, dev'essere affrontata sotto due profili:

a) le ripartizione delle spese e competenze decisionali all'interno della compagine;

b) la rappresentanza processuale dell'amministratore.

Partiamo da quest'ultimo aspetto. L'esistenza del condominio parziale non è sancita espressamente dal codice civile, ma è stata “istituzionalizzata” dalla giurisprudenza. Detta meglio: un addentellato normativo che ha consentito di coniare l'espressione condominio parziale esiste, riguarda le spese condominiali, ed è l'art. 1123, terzo comma, c.c. che recita:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

La Corte di Cassazione ha specificato che “l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).

Insomma, per tornare all'esempio iniziale, i proprietari di unità immobiliari della scala “A” sono i soli proprietari delle scale ivi presenti, dell'ascensore, del lastrico, ecc. ecc.

Eppure questa parziarietà di titolarità – che non coinvolge tutti ma solo i fruitori di quei beni e servizi – non si riverbera sull'individuazione del soggetto collettivo cui avanzare le proprie pretese e con il quale relazionarsi.

Detta diversamente: pur potendosi configurare all'interno del condominio un così detto condominio parziale, il soggetto di riferimento resta sempre e soltanto la compagine nella propria interezza.

Così, per restare alle eventuali cause, il condomino di cui all'esempio che intenda portare in tribunale il condominio per chiedere il risarcimento del danno deve citare l'intera compagine; spetterà, poi, all'amministratore convocare solamente i condòmini interessati, nel nostro caso i condòmini della scala “A”, per fargli deliberare le necessarie ed opportune decisioni in materia.

In buona sostanza nei rapporti con la propria controparte (sia essa un condomino o un terzo), il condominio si presenta unitariamente anche se la questione riguarda solamente una parte della compagine.

In tal senso si è espressa anche la Suprema Corte di Cassazione, la quale ha affermato che “nel caso in cui la controversia riguardi cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio, il condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell'amministratore (dell'intero condominio).

Non sussiste, quindi, il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore, posto che non viene meno la rappresentanza processuale dell'amministratore in carica, quale unico soggetto che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 651).

=> Gli elementi decorativi di un condominio parziale sono comuni a tutti

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