È noto che il mancato pagamento delle quote condominiali determina l'obbligo per l'amministratore di recuperare l'arretrato dal condòmino debitore. Per rispettare tale dovere, il professionista, per mezzo del legale di fiducia, ricorre al procedimento d'ingiunzione. Questo ricorso è fondato sul deliberato da cui risulta votata la spesa e la sua ripartizione.
Emesso il decreto ingiuntivo, molti proprietari e anche alcuni addetti ai lavori, pensano di poter contrastare questo provvedimento invocando, in sede di opposizione, un'irregolarità nella convocazione dell'assemblea, un vizio nella delibera, un difetto nelle tabelle millesimali o qualsiasi altro motivo che, secondo l'opponente, inficerebbe la vicenda.
In realtà, pare proprio che ciò non sia possibile e a confermare tale conclusione è intervenuta la recente sentenza n. 622 del 25 marzo 2021, emessa dalla Corte di Appello di Bari.
Cerchiamo, quindi, di capire cosa è accaduto in quel di Puglia.
Opposizione a decreto ingiuntivo: nel giudizio non si possono contestare le tabelle millesimali. Il caso concreto
In un condominio barese, i proprietari condòmini di una certa unità immobiliare avevano contestato l'attribuzione di alcune spese approvate con una delibera del 2009.
L'arretrato debitorio, nel frattempo, si era formalizzato in un decreto ingiuntivo, avverso il quale era stata proposta opposizione per un motivo principale. Secondo la parte attrice, le tabelle millesimali sulle quali era stata calcolata la ripartizione non erano corrette.
Nello specifico, sostenevano ciò perché «l'unità immobiliare di loro proprietà, pur facendo parte del condominio, era strutturalmente autonoma dallo stabile condominiale, essendo stata realizzata su suolo di loro proprietà esclusiva, nel cortile interno dello stabile.
Non essendoci parti strutturali in comune tra le due costruzioni permaneva, in capo agli stessi, unicamente la contitolarità condominiale di androne e portone di ingresso, e sugli impianti di acqua, fognatura, luce, gas».
I condòmini, quindi, ritenevano che la spesa a loro attribuita fosse ingiusta ed illegittima.
L'opposizione così proposta non aveva buon esito. Il Tribunale di Bari, infatti, interpellato in prima istanza, aveva escluso ogni competenza sull'argomento, poiché il suo giudizio doveva essere circoscritto «alla sola verifica della perdurante esistenza ed efficacia della relativa delibera assembleare, senza possibilità di indagare nemmeno in via incidentale la loro validità oggetto invece di scrutinio del giudice innanzi al quale la delibera è stata impugnata».
Opposizione a decreto ingiuntivo e oggetto del giudizio
La Corte di Appello di Bari, investita dell'impugnazione, ascoltate, sostanzialmente, le stesse ragioni di fatto e di diritto affermate in primo grado, non si è discostata dal primo verdetto, ha rigettato l'appello ed ha condannato i condòmini al pagamento delle spese di giudizio.
Quote condominiali arretrate: il decreto ingiuntivo
Con la riforma della materia condominiale, se sei in arretrato con le quote condominiali, l'amministratore non può fare a meno di recuperarle, ricorrendo al procedimento d'ingiunzione.
Si tratta di un dovere che, il professionista di turno, può azionare, semplicemente, basandosi sulla ripartizione delle spese, già approvata «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione...» (Art. 63 co. 1 disp. att. cod. civ.).
Quindi, il condòmino moroso, nonostante possa proporre opposizione, dinanzi al decreto ingiuntivo in esame, può essere persino oggetto di un pignoramento.
Per contrastare questa situazione, ed ottenere la revoca dell'ingiunzione, il proprietario/debitore deve dimostrare l'eventuale invalidità dell'approvazione della spesa.
A quanto pare, però, non può farlo in sede di opposizione, ma dinanzi al giudice dell'impugnazione
Opposizione a decreto ingiuntivo: non è in discussione la validità della delibera
La Corte di Appello di Bari, nel solco della corrente giurisprudenza in materia, conferma che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo fondato sull'approvata ripartizione delle spese condominiali, l'opponente non può eccepire la validità dell'assemblea.
Opposizione a decreto ingiuntivo, come chiamare in causa un terzo?
È, invece, deputato a tale valutazione il giudice dinanzi al quale si deve impugnare il deliberato, nei tempi e nei modi indicati dalla legge.
«Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate (Cass. civ., sez. II, 23.2.2017 n° 4672; SS.UU. 18.12.2009, n° 26629)».
Pertanto, il giudice dell'opposizione deve limitarsi ad accertare che esiste una delibera di approvazione del riparto e che la stessa non è stata dichiarata invalida «l'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell'esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa (Cass. civ., sez. II, 19.2.2016 n° 3354)».
In ragione di ciò, eventuali problematiche in merito alle tabelle millesimali o ad altri vizi riguardanti l'assemblea vanno azionati in separata sede.
Quindi, se ritieni di dover contestare un'assemblea, ricordati di farlo nei tempi e nei modi opportuni (entro trenta giorni dalla riunione per i dissenzienti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti). Quando e se dovesse giungere anche un decreto ingiuntivo da impugnare, in sede di opposizione provvederai a chiedere la riunione dei procedimenti.
