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La sentenza di revisione delle tabelle millesimali non ha efficacia retroattiva
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La sentenza di revisione delle tabelle millesimali non ha efficacia retroattiva

Quale valore ha la sentenza che modifica le tabelle millesimali del condominio? Da quando può dirsi che abbia efficacia?

Avv. Anna Nicola  

Può capitare che le tabelle millesimali del condominio non siano più attuali, ad esempio a seguito di interventi nelle unità immobiliari che comportano il variare dei relativi millesimi.

L'art. 69 disp. att. c.c. prevede quando sia possibile procedere ad una loro revisione.

Essa può essere deliberata dall'assemblea ovvero dettata dall'organo giudiziario.

A seguito della Riforma del condominio, la norma in esame così dispone: "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali."

Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

La Corte di Appello di Roma del 10 marzo 2021 n. 1825: sentenza costitutiva

Di recente è intervenuta sul tema la Corte di Appello di Roma con la decisione del 10 marzo 2021 n. 1825.

La fattispecie vede un condomino che agisce contro il condominio al fine di far valere le nuove tabelle millesimali sancite in sede di primo grado del giudizio e di conseguenza domandare la ripetizione delle somme pagate in eccedenza rispetto a quanto statuito dalle nuove tabelle, asserendo che le precedenti erano state delegittimate da queste sopravvenute.

Il condominio, costituendosi in giudizio, contesta questa ricostruzione e chiede il rigetto delle domande attoree.

La Corte di Appello osserva che la decisione di primo grado è corretta ed immune da censura laddove respinge la domanda di ripetizione delle maggiori somme già corrisposte dal condomino in relazione alla vecchia tabella. Ciò è dato dal fatto che la sentenza di modifica delle tabelle millesimali ha efficacia costitutiva e non dichiarativa.

Come da univoco orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte, si deve affermare che "La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. " (Cass., 24 febbraio 2017, n. 4844).

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

Si ricorda che le sentenze dichiarative, anche chiamate di mero accertamento, non fanno altro che accertare una determinata realtà giuridica con la conseguenza che sono efficaci anche per i periodi precedenti al passaggio della decisione; le sentenze costitutive, invece sono quelle che creano, modificano o estinguono un rapporto giuridico: tali decisioni sono efficaci dal momento del loro passaggio in giudicato.

I conseguenti corollari

Si può quindi affermare che la domanda di ripetizione delle somme versate in eccesso -perché basata sulle precedenti tabelle- è infondata perchè, per costante giurisprudenza, la sentenza di revisione delle tabelle millesimali ha natura costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto tra i condomini; come tale, non ha effetto retroattivo (cfr. Cass., n. 5690/2011; Cass., n. 15094/2000; Cass., n. 7696/1994; Trib. Roma 12 ottobre 2020, n. 13892; Trib. Roma, 9 dicembre 1997; Trib. Milano, n. 11844/2002).

Le nuove tabelle millesimali si applicano solo alle ripartizioni delle spese successive al passaggio in giudicato della sentenza che modifica i valori millesimali (Trib. Civitavecchia 02 marzo 2020 n. 282).

Il diritto alle nuove tabelle

Il diritto a conseguire la revisione giudiziale delle tabelle presuppone la ricorrenza dei presupposti indicati dall'art. 69 disp. attuaz. c.c., la quale deve essere allegata dal condomino richiedente su cui incombe l'onere di darne la relativa dimostrazione.

La documentazione giustificativa delle spese in ambito condominiale.

Tale onere può ritenersi assolto anche con la sola dimostrazione implicita della insussistenza del rapporto proporzionale di cui all'art. 68 disp. att. c.p.c. tra le vigenti tabelle millesimali e l'effettivo ed attuale assetto dei luoghi e delle proprietà esclusive e non della effettiva mancanza di tale proporzionalità (Cass., 25 settembre 2013 n. 21950).

La Suprema Corte (Cass., 14 dicembre 2016, n. 25790), ha al riguardo anche affermato che "il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c.: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.", ora, a seguito della Riforma, per il valore di almeno un quinto.

Nomina amministratore e redazione tabelle millesimali: no al procedimento di volontaria giurisdizione

Scarica App. Roma 10 marzo 2021 n. 1825

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