La proposizione tardiva dell'impugnazione determina la decadenza dall'azione per il mancato rispetto del termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c., la modifica dei criteri di ripartizione delle spese comuni di cui all'art. 1123 c.c. necessita del consenso unanime dei condomini, la fondatezza delle richieste economiche del condominio deve essere provata attraverso la produzione delle delibere assembleari.
Questa la sintesi della decisione resa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 736 del 14 gennaio 2020
Il caso
La Sig.ra Alfa, proprietaria di un immobile sito nel Condominio Beta, impugnava presso il Tribunale di Roma la delibera assembleare del 27.04.2017 con la quale l'assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo 2016 ed il bilancio preventivo 2017.
A fondamento della propria domanda, Alfa sosteneva che la delibera era illegittima per i seguenti motivi:
- non erano stati indicati i relativi "totali di spesa";
- erano stati richiesti oneri prescritti, poiché risalenti all'anno 2007, nonché somme già pagate;
- i riparti di spesa erano stati effettuati in violazione dei criteri di legge.
Per i suesposti motivi, Alfa chiedeva che la predetta delibera venisse dichiarata nulla.
Si costituiva il Condominio Beta, il quale eccepiva:
- in via preliminare, l'intervenuta decadenza dall'azione per il mancato rispetto del termine di 30 giorni di cui all' art. 1137 c.c.;
- nel merito, il rigetto delle avverse domande;
- in via riconvenzionale, chiedeva il pagamento, in suo favore, dell'importo di € 15.707,17, di cui sosteneva di essere creditore nei confronti di Alfa per il mancato pagamento di oneri condominiali dei bilanci precedenti degli anni 2001/2016.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma pronunciava la sentenza n. 736/2020, con la quale rigettava le richieste formulate da entrambe le parti.
La domanda di Alfa veniva dichiarata inammissibile poiché la delibera era stata impugnata tardivamente, oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137c.c.
L'Organo giudicante, poi, sottolineava che le doglianze mosse da Alfa nei confronti del riparto del consuntivo del 2016 erano vizi che ne determinavano l'annullabilità e non la nullità, come asseriva al contrario parte attrice. Tuttavia, dal momento che l'impugnazione era stata dichiarata tardiva, la domanda veniva dichiarata improcedibile senza poter entrare nel merito delle contestazioni.
La domanda riconvenzionale con la quale il Condominio Beta il pagamento, in suo favore, di oneri condominiali per un importo di € 15.707,17, non veniva accolta, poiché la richiesta non aveva trovato fonte e prove nelle delibere.
Le problematiche analizzate dalla sentenza
La Sezione Quinta del Tribunale di Roma, con la sentenza 736/2020, ha ribadito la natura perentoria del termine di 30 giorni per proporre l'impugnativa, ha stabilito il confine tra le ipotesi di annullabilità o di nullità di una delibera assembleare, ha confermato il principio secondo cui la delibera assembleare costituisce idonea prova del credito per il recupero degli oneri condominiali non pagati.
Sulla decadenza dell'impugnazione della delibera del condominio
L'art. 1137 primo comma c.c. stabilisce che "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti."
La legge prevede, quindi, la possibilità per i condomini dissenzienti, astenuti o assenti di chiedere all'autorità giudiziaria l'annullamento di una delibera approvata dall'assemblea di condominio, nel caso in cui essa sia contraria alla legge o al regolamento di condominio
Il termine per impugnare la delibera è di 30 giorni dall'approvazione per i condomini dissenzienti e astenuti, di 30 giorni dalla ricezione del verbale d'assemblea per gli assenti.
In tema di impugnazione, occorre tuttavia precisare che il giudizio di merito è solo eventuale perché la materia condominiale rientra nell'alveo di applicazione della mediazione civile e commerciale obbligatoria, la quale assurge a condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 del D. Lgs. 28/2010).
L'art. 5 del D. Lgs.28 /2010 stabilisce che "Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero i procedimenti previsti dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, e dai rispettivi regolamenti di attuazione ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 187-ter del Codice delle assicurazioni private di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, per le materie ivi regolate.
L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale... "
Il procedimento deve essere avviato da chi «inizia le ostilità» entro il suddetto termine di 30 giorni.
La criticità che è emersa dalla sentenza è relativa all'effetto della mediazione sul sopracitato termine di decadenza.
La comunicazione alle altre parti dell'istanza di mediazione (a tal proposito è buona norma comunicare sempre l'istanza oltre che all'organismo di mediazione anche ai controinteressati) produce l'effetto di impedire, per una sola volta, il termine di decadenza, qualora esistente, come nel caso di impugnativa delle delibere condominiali ex art. 1137 c.c.
Pertanto, comunicata l'istanza di mediazione alla controparte nel termine di 30 giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, la decadenza viene interrotta.
È improcedibile l'azione avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare quando la mediazione la stessa non sia stata esperita dall'attore.
L'art. 5 del D. Lgs.28 /2010 recita: "L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d' ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza."
Ne discende che la condizione di improcedibilità della domanda, non preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 D. Lgs. 28/2010, si è cristallizzata definitivamente, conseguendone la radicale improcedibilità della domanda attorea.
Il Tribunale di Roma, quindi, ha applicato tale principio normativo, al pari di quanto già fatto in precedenza dal Tribunale di Savona, sent.10/05/2016, secondo cui "in tema di condominio negli edifici, la procedura di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 1, d.lg. n. 28 del 2010 è obbligatoria.
Pertanto, è improcedibile l'azione avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare quando la stessa non sia stata esperita dall'attore.
L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza", e dal Tribunale di Vasto, sent. 30/05/2016, alla cui stregua: "l'onere di attivare la procedura di mediazione, sanzionato a pena di improcedibilità, deve gravare sulla parte processuale che, con la propria iniziativa, ha provocato l'instaurazione del processo assoggettato alle regole del rito ordinario di cognizione".
Nel caso in esame, l'azione giudiziaria, come era sicuramente obbligatorio, non è stata preceduta dal tentativo di mediazione di cui al D. Lgs. 28/2010.
Tale mancanza è stata tempestivamente eccepita in sede di comparsa di costituzione dal Condominio convenuto ed il Tribunale di Roma ha dichiarato improcedibile la domanda dell'attore senza neppur entrare nel merito.
In merito alla nullità ed annullabilità delle delibere assembleari
Quanto affermato sin ora in merito alla natura perentoria del termine ex art. 1137 c.c., nonché alle conseguenze in caso di sua inosservanza, non trova applicazione laddove la delibera assemblare sia priva dei requisiti essenziali, tanto da qualificarsi nulla.
Una delibera nulla è impugnabile in ogni tempo, da chiunque ne abbia interesse e non è suscettibile di produrre effetti giuridici. In poche parole, è come se non fosse mai esistita.
Il legislatore non ha definito in alcun articolo del codice civile le caratteristiche delle delibere assembleari nulle, contrariamente a quanto fatto per quelle annullabili, definite dall' art. 1137 c.c. "contrarie alla legge o al regolamento di condominio".
In assenza di una specifica previsione legislativa al riguardo, pertanto, la Cassazione nella sua costante giurisprudenza ha delineato i casi di nullità delle delibere assembleari.
Secondo la Suprema Corte una decisione adottata dall'assemblea è nulla:
- se manca degli elementi essenziali;
- quando l'oggetto è illecito (contrario alle norme di buon costume)
- se incide su diritti individuali;
- se incide sulla proprietà esclusiva di un condomino.
L' incertezza del confine tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari è stata superata dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel 2005.
Con la sentenza n. 4806, infatti, si è affermato che sono da "qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".
Di contro, sono da "qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (così Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).
Opposizione a decreto ingiuntivo e mediazione
Sulla scia di tale fondamentale sentenza, la Giurisprudenza ha catalogato i vizi in un modo piuttosto che in un altro.
Con riferimento al caso oggetto della sentenza n. 736 /2020 è opportuno porre l'attenzione sulle ipotesi in cui le delibere assembleari relative alle ripartizioni delle spese modificano i criteri di ripartizione delle spese e sulle relative conseguenze.
La modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali
La regola generale vuole che la ripartizione delle spese avvenga secondo millesimi.
La legge consente al condominio di derogarvi purché la deroga sia approvata all'unanimità, che si raggiunge o con votazione in assemblea cui partecipano tutti i condomini o con approvazione del regolamento dinanzi al notaio da parte dei singoli proprietari all'atto dell'acquisto di ogni appartamento (cosiddetto «regolamento contrattuale» ).
Oltre ad una deroga alla disciplina legale dei millesimi, che viene effettuata all'atto della prima approvazione del regolamento, è anche possibile una successiva modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali.
La modifica è possibile a patto, però, che avvenga sempre all'unanimità.
Non rileva, quindi, il fatto che il regolamento non sia di tipo contrattuale, ossia sia stato approvato a semplice maggioranza.
La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all'unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore. (Cass. 19 marzo 2010 n. 6714; Cass. 27 luglio 2006 n. 17101)
È, quindi, nulla la delibera dell'assemblea adottata senza il consenso dell'unanimità dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse. (Cass. n. 2301/2001; Cass. n. 16321/2016)
È, invece, annullabile, e quindi impugnabile entro massimo 30 giorni, la decisione con cui l'assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in modo diverso dai criteri legali o del regolamento (Cass. n. 6714/2010; Cass. n. 3704/2011; Cass. n. 15523/2013).
Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio.
Sul valore probatorio della delibera assembleare per il recupero degli oneri condominiali non pagati
Il terzo ed ultimo argomento oggetto di valutazione da parte del Tribunale Civile di Roma nella sentenza n. 736/2020 è relativo al valore probatorio della delibera assembleare.
Il Tribunale di Roma ha stabilito che Il titolo per agire per il recupero degli oneri condominiali non pagati, ex art. 63 disp. att. cc, è costituito dalla delibera condominiale che integra, da sola, idonea prova del credito.
Ciò in quanto la relativa delibera vincola anche gli assenti ed i dissenzienti, salvo venga annullata dal giudice.
