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Esecuzione contro il condòmino moroso, opposizione e onere della prova
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Esecuzione contro il condòmino moroso, opposizione e onere della prova

La procedura esecutiva del creditore del condominio può essere promossa contro un solo condomino? Se è possibili, quali sono le conseguenze?

Avv. Anna Nicola  

L'esecuzione e le eccezioni del condomino esecutato

Il creditore dell'edificio quando intende recuperare il proprio credito promuove il procedimento monitorio contro il medesimo

Al momento di porre il titolo in esecuzione, si aprono più scenari

Può agire contro il medesimo condominio ovvero contro uno o più abitanti dello stesso

Può quindi procedere all'espropriazione di tutti i beni condominiali ex art. 2740 e 2910 cc, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall'assemblea, nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi ex artt. 543 cpc e ss. (Cassazione 14.5.2019 n 12715)

Mentre un tempo era dubbia la possibilità di agire sul conto corrente condominiale, ora pare non esservi più dubbio sulla sua percorribilità

"il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è allora volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, co. 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli" (Trib. Milano 21 novembre 2017).

In mancanza di una norma che lo vieti espressamente il terzo creditore può agire esecutivamente sui beni del condominio

Vediamo ora l'azione esecutiva contro il singolo condomino

Di recente, sulla scorta di precedenti giurisprudenziali, la Suprema Corte ha affermato il principio che l'ingiunzione ottenuta contro il condominio può essere fatta valere nei confronti del singolo condomino e che quest'ultimo può limitare l'azione esecutiva del creditore dimostrando a quanto ammonta la sua quota millesimale. Così facendo il procedimento esecutivo si arresta nei limiti della stessa

La massima è la seguente: " Nella decisione impugnata non è affermata la natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni del condominio, ma esclusivamente che è il condòmino opponente ad essere gravato dell'onere di dimostrare la misura della sua quota di partecipazione al condominio onde poter efficacemente contestare l'intimazione eventualmente operata dal creditore in misura superiore a detta quota; e tale ultima affermazione è conforme in diritto all'indirizzo di questa Corte " (Cass. 14 febbraio 2020, n. 3717)

L'affermazione è operata richiamando la decisione della Cassazione n. 22856/2017 che ha osservato che " L'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall'amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, sicché, ove il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per il totale dell'importo portato dal titolo, l'esecutato può proporre opposizione all'esecuzione ex art.615, comma 1, c.p.c., deducendo di non essere affatto condomino o contestando la misura della quota allegata dal creditore: nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetta al creditore procedente ed in mancanza il precetto deve essere dichiaro inefficace per l'intero, mentre, nel secondo caso, è lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale, ai fini della declaratoria di inefficacia dell'atto di precetto per l'eccedenza, ed in mancanza l'opposizione non può essere accolta " (Cass. 29.9.2017, n. 22856)

In entrambi i casi la pronuncia è stata emessa in sede di giudizio di opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. proposta dal condomino nei confronti del creditore dell'edificio.

Condomino moroso, ecco la procedura per l'esecuzione forzata

Solidarietà/parziarietà delle obbligazioni condominiali

Soffermiamoci un attimo sul tema solidarietà/parziarietà delle obbligazioni condominiali

Propendere per l'una o l'altra natura comporta rilievi di un certo spessore

Nel caso della solidarietà, vi sono più debitori -leggasi tutti i condomini- tenuti alla stessa prestazione perché ciascuno può essere costretto all'adempimento per l'intero, liberando gli altri nei confronti del creditore ed avendo l'azione di rivalsa o regresso pro quota nei confronti degli altri coobbligati (art. 1292 c.c.).

All'opposto è per l'obbligazione parziaria, dove vi è una prestazione divisibile e ciascuno dei debitori è tenuto a pagare il debito solo per la sua parte (art. 1314 c.c.).

Nel primo caso (obbligazione solidale) il creditore del condominio può azionare le sue pretese per l'intero credito nei confronti di un condomino qualsiasi, mentre nel secondo caso (obbligazione parziaria) il creditore può rivalersi sui singoli condomini solo per la rispettiva parte del credito, con tante azioni quanti sono i condomini.

La giurisprudenza nel passato è stata oscillante.

Com'è noto, un primo chiarimento è stato fornito dalle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148 del 8.4.2008, sulla cui base si è passati ad affermare la parziarietà dell'obbligazione condominiale, così anche a seguito della Riforma del condominio

"ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.

Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote" (Cassazione S.U. n. 9148 del 8.4.2008)

Un caso interessante è stato affrontato dalla Cassazione 9.01.2019 n. 199 in tema di obbligazione pecuniaria a fronte di lavori eseguito sul lastrico solare: " In difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese ".

Occorre notare che la Legge 220.2012 (Riforma del condominio) risolve in modo sostanziale alcune fattispecie che potrebbero essere oggetto di discussione.

=> L'amministratore deve fornire i dati dei morosi al creditore anche non munito di titolo esecutivo

Si tratta della costituzione del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, 1° co., n. 4); dell'obbligo dell'amministratore di agire nei confronti dei condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa assembleare (art. 1129, 8° co.); dell'obbligo dell'amministratore di comunicare ai terzi creditori i dati dei morosi (art. 63 disp. att. c.c.), per consentire ovviamente al creditore di sapere chi è il moroso verso cui rivolgere le proprie pretese; del diritto del terzo creditore di agire anche nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti ma solo dopo aver escusso prima il condomino moroso, ossia il c.d. beneficium excussionis (art. 63, 2° co., disp. att. c.c.).

Onere della prova della quota millesimale

Considerata l'analogia alle fattispecie disciplinate dagli artt. 742 e 754 c.c. in tema di obbligazioni ereditarie (ciascun erede risponde dei debiti solo nei limiti della propria quota) anche il singolo condomino, titolare pro quota delle cose comuni, risponde nei limiti di essa sempre che ne fornisca la prova

Viene in questione il cd. principio di riferibilità o vicinanza della prova che incombe in capo al condomino, dimostrando di essere contitolare per una quota millesimale inferiore a quella indicata dal creditore procedente.

E' chiaro che si ha maggiore prossimità e riferibilità al singolo condomino del fatto (impeditivo/modificativo) in questione, e cioè la misura della sua quota condominiale: l'onere della prova della misura di detta quota è in capo al condomino opponente, trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo.

La prova può essere fornita depositando in giudizio le tabelle millesimali allegate al regolamento o il regolamento stesso da cui siano desumibili le rispettive quote condominiali

Nel caso in cui questi documenti non esistessero, di certo la prassi di aver pagato certi oneri condominiali in un determinato modo non assume rilevanze nei confronti del creditore terzo

L'unica via che pare percorribile è, dopo aver fornito dimostrazione di quanti siano i condomini e in quali termini siano gli elementi intrinseci ed estrinseci dei relativi alloggi, chiedere di disporre una CTU che attesti i valori millesimali anche solo dell'immobile del condomino esecutato, sempreché il Giudice lo ritenga ammissibile

Questo potrebbe essere fattibile perché le tabelle millesimali costituiscono un mero negozio di accertamento e non hanno valore costitutivo degli oneri condominiali né dei valori di comproprietà E' ricorrente la massima che il condominio esiste anche senza le tabelle millesimali (cfr. Cass. Sezioni Unite 9 agosto 2010, n. 18477)

Scarica Cass. ord. 14 febbraio 2020 n. 3717

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Marco Scotti Galletta
Marco Scotti Galletta 19-02-2020 11:17:42

Brava, finalmente un commento chiaro sull'argomento!

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