#1 Inviato 15 Aprile, 2016 Buonasera a tutti, controllando il consuntivo dell’esercizio 2012/2013, un condomino ha notato che uno degli altri condomini (erede del costruttore del palazzo) per un errore dell'amministratore all'epoca vigente, figurava con proprietà zero nella ripartizione delle spese relative alla tabella con cui solevano venir ripartite le spese da 40 anni e ciò per i seguenti motivi. L’estensore originario della tabella aveva infatti basato i suoi calcoli con riferimento ad una planimetria del piano interrato, fornita dallo stesso costruttore, che non rispecchiava lo stato reale. Più precisamente, la porzione di quella planimetria che figurava frazionata in cantinette da assegnare ai condomini, in verità era rimasto un unico locale che Il costruttore, ha poi deciso di destinare ad archivio. Quel locale non fu quindi mai diviso in cantinette e, poiché accessibile direttamente dalle scale interne al palazzo, non avrebbe dovuto partecipare alle spese afferenti alla tabella di cui sopra. Il locale fu poi affittato dall’erede del costruttore ad un negoziante locale che , per operazioni di carico e scarico, vi accedeva con l’auto, utilizzando cancello, rampa e corsie del piano interrato, con l’obbligo quindi di concorrere alle relative spese. L’amministratore condominiale che avevamo nel 2013 promise allora di correggere le impostazioni del suo computer, ma in realtà la questione non venne mai affrontata e gli eredi del costruttore continuarono a non partecipare alle spese condominiali della corsia garage. L’amministratrice entrante nel 2015 si è avvalsa del suo diritto di farla verificare da un tecnico di sua fiducia. 1. Fino a qual punto l’erede del costruttore, che per 40 anni non ha sborsato nemmeno un centesimo, può essere chiamato a rispondere della trascuratezza dell’amministratore uscente e della buona fede dell’estensore delle nostre tabelle che ha preso per buone le planimetrie fornite dal costruttore? Ovvero le spese rifacimento tabelle millesimali possono essere addebitate all’erede del costruttore? 2. Ieri è venuto il geom. Incaricato di redigere le nuove : è corretto che abbia voluto controllare anche le superfici dei locali a cui si accede da esse, provvedendo alla misurazione delle medesime? Quale è la prassi corretta? Misurazione diretta o acquisizione planimetrie? Mi sorge infatti il dubbio che i locali in capo all’erede del costruttore non siano accatastati Ringrazio anticipatamente dei vostri preziosi contributi
#2 Inviato 15 Aprile, 2016 I locali da te citati "devono" partecipare alle spese comuni, in ogni caso. Bene ha fatto l'amministratore a dare l'incarico ad un professionista. Resta il fatto che la spesa per la redazione delle nuove tabelle difficilmente potrà essere imputata al solo proprietario, più facilmente dovrà essere suddivisa con le nuove tabelle risultanti, in quanto non risulta un'azione di "modifica" delle strutture dovute all'interessato, ma all'inerzia per tanti anni di tutti i proprietari nel condominio. Trovi riferimenti e tabelle al "solito" link: http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm
#3 Inviato 15 Aprile, 2016 Pazienza, ci sobbarcaremo l'onere dell'erede del costruttore, proprietario dei locali probabilmente nemmeno accatastati: ritenevo invece che si dovesse lui accollare le spese, in quanto le originarie tabelle sono state redatte su planimetria fornita dal costruttore medesimo. Ad ogni modo, è corretto che si debba procedere a misurare nuovamente tutti i garage interessati? Quale prassi dovrebbe normalmente seguire un geometra incaricato di redigere una tabella per suddividere le spese di una corsia garage? Grazie ancora
#4 Inviato 15 Aprile, 2016 Ricorda che variazioni d'uso non comportano la necessaria modifica delle tabelle millesimali. Leggi le sentenze al link indicato sopra. Insomma, se non sono variati i m² o m³ originali come da planimetrie o dalla prima stesura delle originali tabelle, appare difficile "voler" fare variazioni ora.
#5 Inviato 18 Aprile, 2016 Buongiorno Claistron, in realtà l'erede del costruttore possiede 48 mq di garage che non figurava nella planimetria del piano interrato, fornita dallo stesso costruttore. Su quella planimetria sono state realizzate 40 anni fa le ns. tabelle millesimali. E per 40 anni l'erede del costruttore non ha partecipato alle spese corsia garage relativamente a quei 48 mq. Ad ogni modo, è corretto che si debba procedere a misurare nuovamente tutti i garage interessati? Quale prassi dovrebbe normalmente seguire un geometra incaricato di redigere una tabella per suddividere le spese di una corsia garage? Grazie ancora
#6 Inviato 18 Aprile, 2016 ....Quale prassi dovrebbe normalmente seguire un geometra incaricato di redigere una tabella per suddividere le spese di una corsia garage?....Se la "corsia" dei garage è un "bene comune condominiale" e quindi è al servizio di tutti i condómini (da qui si passa per accedere a scale o ad altre zone condominiali), il riferimento ai soli garage per conteggiare i millesimi di spesa è assolutamente riduttivo. Comunque, per fare un lavoro completo per la corretta stesura delle tabelle, oltre alla misurazione del "resuscitato" locale, sarà opportuno compiere le dovute misurazioni anche degli altri box, a meno che ogni proprietario fornisca copia del mappale dal quali risulti con precisione la dimensione di ogni garage da prendere in considerazione.
#7 Inviato 6 Aprile, 2017 Se la "corsia" dei garage è un "bene comune condominiale" e quindi è al servizio di tutti i condómini (da qui si passa per accedere a scale o ad altre zone condominiali), il riferimento ai soli garage per conteggiare i millesimi di spesa è assolutamente riduttivo. Comunque, per fare un lavoro completo per la corretta stesura delle tabelle, oltre alla misurazione del "resuscitato" locale, sarà opportuno compiere le dovute misurazioni anche degli altri box, a meno che ogni proprietario fornisca copia del mappale dal quali risulti con precisione la dimensione di ogni garage da prendere in considerazione. Finalmente, dopo circa un anno, pare che il tecnico incaricato abbia terminato di redigere le nuove tabelle SOLO BOX (anche se c'è discussione sui coefficienti di riduzione per servitù passive adottati) e presto verrà convocata l'assemblea. A questo punto, non sarebbe corretto revisionare anche le tabelle MILLESIMI PROPRIETA' GENERALE (su questi incidono infatti anche i millesimi box)?
