Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
111873 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Come si possono modificare le tabelle millesimali?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Come si possono modificare le tabelle millesimali?

Tabelle millesimali, procedimenti di modifica e conseguenze. Ecco come si possono modificare le tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci 

Modificare le tabelle millesimali vuol dire mettere mano allo strumento di funzionamento del condominio.

Una volta addivenuti alla revisione di quel documento, o di quei documenti se la modificazione riguarda più d'una tabella, ne risentiranno le maggioranze assembleari, o meglio la misura d'ogni singolo condòmino in relazione al raggiungimento dei quorum deliberativi nonché la misura delle quote di spesa.

In che modo si possono modificare le tabelle millesimali?

La loro natura incide sull'iter modificativo?

Nozione di tabelle millesimali

Per dire che cosa sono le tabelle millesimali, è utile guardare a che cosa non servono, almeno secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Gli ermellini hanno avuto modo di affermare che le tabelle «non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio» (Cass. 9 agosto 2010 n. 18477).

Tali valori, tra le altre cose, non sono costituiti con l'approvazione delle tabelle, ma esistono già di per sé con la costituzione del condominio.

Come un atto di nascita non fa altro che attestare che al dato giorno è nata una persona, così la tabella millesimale serve a specificare che quella data unità immobiliare ha uno specifico valore. Nulla di più. Come senza atto di nascita una persona è comunque esistente, così senza tabelle il valore millesimale dell'unità immobiliare esiste.

In quanto mero strumento di attestazione di un valore e non di creazione dello stesso e tra l'altro di un valore utile solamente ai fini del funzionamento del condominio, per la Cassazione l'approvazione delle tabelle millesimali non necessitava del consenso di tutti i condòmini.

=> Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali

Si legge nella succitata sentenza delle Sezioni Unite che «le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1138 c.c., comma 2».

Successivamente alla pubblicazione di questa sentenza, due anni dopo, è stata approvata la così detta riforma del condominio che ha accolto tale principio in relazione alla modificazione delle tabelle millesimali. Per l'approvazione, almeno questa è l'indicazione della prima giurisprudenza arrivata dopo il 18 giugno 2013, resta valido quanto stabilito dai giudici nomofilattici.

Modifica delle tabelle millesimali

Lo stesso discorso vale per la revisione. Tale conclusione è desumibile da quanto disposto dall'art. 69 disp. att. c.c. a mente del quale le tabelle millesimali possono essere revisionate a maggioranza:

  • se risulta che sono errate;
  • se in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In questa ultima ipotesi, specifica l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La revisione a maggioranza delle tabelle millesimali per tali ragioni è deliberabile anche se la tabella millesimale ha natura contrattuale.

Per ragioni differenti da quelle indicate dalla legge la modificazione è possibile solamente con il consenso di tutti i condòmini.

In buona sostanza la revisione deliberabile dall'assemblea è quella che serve a rendere corrette le tabelle millesimali che, per le ragioni esposte, non rispecchino i reali valori proporzionali delle unità immobiliari.

Procedimenti di modifica e conseguenze

Arriviamo quindi alle modalità di revisione.

Il primo elemento da tenere in considerazione, quindi, è la valutazione della correttezza delle tabelle. Redazione e revisione delle tabelle millesimali non sono atti riservati, cioè non debbono essere eseguiti per legge da uno specifico professionista, com'è per la costruzione di un palazzo, le cure mediche, molte delle cause nei tribunali, ecc.

Ciò non toglie che se di quella materia non se ne sa nulla, allora è meglio rivolgersi ad un professionista del settore.

Valutata la congruità dei documenti si può decidere se li si debba modificare.

Quanto fin qui descritto può essere oggetto di apposita delibera assembleare, ovvero di iniziativa del singolo condòmino. In tale ipotesi il rimborso della spesa sostenuta dal singolo per arrivare alla conclusione che le tabelle vanno modificate va valutato caso per caso. Se il risultato della verifica è quello che le tabelle sono corrette, allora nessun rimborso è possibile.

Se, invece, le tabelle sono errate ovvero non più attuali per le modificazioni sopraggiunte, si può domandare anche all'Autorità Giudiziaria - previo esperimento di un tentativo di mediazione - la loro revisione.

In tal caso, a dirlo è l'art.69 disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

Modifica e revisione delle tabelle millesimali contrattuali per ragioni differenti da quelle indicate dalla norma appena citata, lo si ribadisce, devono essere approvate con il consenso di tutti i condòmini, poiché vanno considerate alla stregua di diverse convenzioni, cioè di patti per modificare le regole di ripartizione e non per renderle conformi alla legge.

Cerca: modifica tabelle millesimali

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento