Qualificazione giuridica di condominio parziale
Una fattispecie particolare e rilevante è quella del condomìnio parziale.
Nel presente contributo ci interessa approfondire, specificamente, l'ipotesi della impugnazione di una delibera in un condominio parziale e, in particolare, stabilire chi può definirsi legittimato attivamente nella impugnazione stessa. Ci offre l'occasione di una riflessione generale una recente sentenza resa il 9 giugno 2020 dal Tribunale di Brescia (sent. n. 1056).
Cosa si intende, precisamente, per condominio parziale? L'art 1123 cod civ, nel trattare la ripartizione delle spese in condominio, recita all'ultimo comma: "(…) qualora un edificio abbia più scale, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità". Si deve, in primo luogo, constatare che la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condomini «se il contrario non risulta dal titolo» ex articolo 1117 c.c.
Ciò vuol dire che esiste una sola eccezione per la quale i beni non sono comuni a tutti i condomini: la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto. Il citato articolo 1117 c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condomini però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressamente; tale possibilità è ammessa sulla base di una convenzione ma non si può escludere che il criterio dell'utilizzabilità non sia richiamato dall'articolo 1117 c.c.
Ciò posto, i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.
Pertanto, del diritto soggettivo di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli impianti effettivamente legati alle unità abitative dal collegamento strumentale, vale a dire le sole parti di uso comune che siano necessarie per l'esistenza, ovvero siano destinate all'uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano.
Ogni qual volta, pertanto, il bene risulti - per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali - destinato al godimento di una sola parte dell'intero edificio viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria sul bene medesimo.
Sulla qualificazione di condominio parziale la giurisprudenza - sia di merito che di legittimità - si è espressa più volte definendo tale istituto (cfr Cass. Civ. n. 7885/94) come "sistema giuridico" volto a semplificare i rapporti interni tra condòmini proprio in conseguenza delle caratteristiche particolari di tale tipologia di condominio.
In esso, si legge ancora nella citata sentenza, il quorum legale costitutivo e deliberativo dell'assemblea nel cui ordine del giorno vi siano capi attinenti beni e/o servizi destinati a servire solo una parte dell'intero edificio, si dovrà calcolare con esclusivo riferimento alle unità immobiliari interessate con esclusione di tutte le altre.
Fatta tale doverosa premessa vediamo quale scenario si configura qualora un condòmino voglia impugnare una delibera assembleare emessa in presenza di condomìnio parziale.
Condominio parziale e sentenze di condanna
Impugnazione delibera condominio parziale, il principio di diritto
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 8279/2018, decideva la vicenda di un condòmino proprietario di un posto auto e di un laboratorio situato in un immobile facente parte un fabbricato condominiale, il quale citava in giudizio sia il condominio che l'amministratore, impugnando plurime delibere condominiali in quanto ritenute nulle a causa di una non corretta ripartizione delle spese straordinarie, in violazione dell'articolo 1123 c.c., e lamentando, anche, la illiceità dell'oggetto nonché vizi relativi alla convocazione dell'assemblea.
In particolare, nel caso di specie, venivano adottate delle delibere con le quali si autorizzava la esecuzione di lavori all'interno dell'edificio, nel quale era situato il laboratorio dell'attrice e, nella relativa assemblea l'amministratore aveva convocato i soli proprietari delle unità immobiliari comprese all'interno dell'area di interesse dei lavori - trattandosi, appunto, di condominio parziale, utilizzando, però, le tabelle millesimali relative all'intero fabbricato in assenza di tabelle millesimali ad hoc applicabili al condominio parziale.
Manutenzione straordinaria del condominio parziale e criteri di ripartizione delle spese
Assumeva l'attrice, a tal proposito, come in assenza di una tabella millesimale inerente solo una parte del fabbricato (quella interessata dai lavori straordinari), quindi in assenza di criteri di ripartizione separati da quelli generali, riferiti all'intero condominio, non avrebbero potuto deliberare i soli proprietari di una parte del fabbricato, ciò in difetto di valida convocazione e regolarità della stessa assemblea e conseguentemente con erroneità di criteri di ripartizione della spesa.
Il Tribunale adito rilevava, nel caso di specie, che non esistendo una tabella millesimale relativa esclusivamente alle parti comuni relative al condominio parziale vi era la impossibilità di calcolare quorum costitutivi e deliberativi diversi rispetto a quelli dell'unica tabella generale esistente, alla quale correttamente il condominio e l'amministratore avevano fatto riferimento.
In conseguenza di ciò veniva rigettata la domanda di parte attrice con la quale veniva richiesta la rielaborazione delle tabelle millesimali in quanto le delibere erano state emanate legittimamente.
Il Giudice, pertanto, non poteva riformare le tabelle millesimali modificando i criteri di ripartizione delle spese previste dal regolamento per come adottati dall'assemblea condominiale stessa.
Il Tribunale adito si è anche pronunciato in merito al profilo di una eventuale responsabilità da parte dell'amministratore configurata dall'attrice nella vicenda esaminata. In particolare il giudice ha evidenziato che le delibere costituiscono competenza propria ed esclusiva dell'assemblea condominiale e non dell'amministratore il quale non riveste alcun ruolo nella formazione della volontà dell'assemblea che la legge attribuisce esclusivamente ai condomini.
Ha affrontato il tema della legittimità dell'impugnazione della delibera in condomìnio parziale, più di recente il Tribunale di Brescia (sent. n. 1056/2020) relativamente ad una vicenda nella quale alcuni condòmini impugnavano una delibera emessa in una assemblea alla quale gli stessi non avrebbero dovuto partecipare in quanto, trattandosi di condominio parziale, erano per legge interessati solo ed esclusivamente i condòmini appartenenti alla scala B e non già tutti gli altri.
Ai fini della validità del quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea, pertanto, si era tenuto conto solo dei condòmini della scala B.
Ciò posto gli attori non hanno concorso alla formazione dei quorum né sono stati mai chiamati a partecipare alle spese relative alle opere da eseguire all'interno dell'edificio concretizzandosi, per tale ragione, una carenza di interesse e legittimazione ad agire non essendo, detti attori, qualificabili come condòmini in relazione alla delibera adottata.
Tale situazione si evince chiaramente anche dal tenore letterale del verbale assembleare: "la votazione dei millesimi avviene con la tabella millesimale scala B; la votazione riguarda una parte dell'intero condominio".
Successivamente si legge che in ciascuna votazione il totale dei condomini e dei relativi millesimi, suddivisi in favorevoli, contrari ed astenuti, è rispettivamente pari a 7 e 1000 e laddove, a fronte del consenso di n. 7 condòmini, si da atto dell'unanimità dell'approvazione.
In conseguenza di quanto sopra il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, dichiarava con la sentenza n. 1056/2020 la carenza di interesse ad agire degli attori e li condannava al pagamento delle spese processuali.
