Una sentenza definitiva di condanna del Condominio, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cd. condominio parziale), preclude la possibilità di accertamento delle condizioni di cui all'art. 1123, 2 e 3 comma, c.c. ai fini dell'applicazione del relativo criterio?
Risponde al quesito posto, con Sentenza n. 6674 del 28 aprile 2020, il Tribunale di Roma che è stato chiamato ad affrontare la questione relativa al criterio di ripartizione delle spese legali di soccombenza in condominio con particolare riferimento alla fattispecie del c.d. condominio parziale.
Dettagli sulla controversia condominiale e la delibera contestata
Una condomina, proprietaria di un'unità immobiliare facente parte di un plesso condominiale, conveniva, avanti al Tribunale di Roma, il Condominio ove si trovava la predetta unità immobiliare lamentando che, con delibera assunta il 7.03.2018, delibera per la quale l'attrice chiedeva l'annullamento, l'assemblea aveva deciso a maggioranza di autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini la somma di € 17.920,00 dovuta a seguito di condanna del Condominio a risarcire, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2051 c.c. (danno cagionato da cosa in custodia), il danno subito da un condomino in seguito alla rottura di una tubazione condominiale.
L'impugnativa aveva molteplici motivazioni, infatti, sosteneva l'attrice: che la delibera era illegittima in quanto mancava il quorum deliberativo di cui all'art. 1136, comma, 2 c.c. posto che la spesa ineriva l'esecuzione di una sentenza di condanna; che la delibera era generica perché "non era possibile individuare la fonte dell'obbligazione e l'importo da pagare"; che l'ordine del giorno non era chiaro in quanto faceva solo genericamente riferimento alla relazione che l'amministratore avrebbe dovuto fare in ordine alle modalità di esecuzione della sentenza di condanna; che erroneo era stato il criterio di riparto in quanto la spesa era stata posta a carico dei soli condomini le cui unità si trovano nella proiezione verticale del lastrico interessato dai lavori per riparare la tubazione mentre la tubazione, la cui rottura aveva cagionato il danno, serviva tutto il condominio donde l'esborso derivante dal danno avrebbe dovuto essere ripartito fra tutti i condomini della scala 10 (e non solo fra alcuni di questi) e/o anche fra quelli della scala 12, servita dalla medesima tubazione.
L'attrice oltre a richiedere che fosse annullata la delibera del 7.03.218 chiedeva che il condominio fosse condannato alla restituzione della somma di € 7.658,77 dalla stessa versata nelle more in forza di detta delibera.
Si costituiva il condominio convenuto chiedendo disporsi la mediazione e, nel merito, il rigetto dell'avversa domanda.
Motivazioni e questioni di diritto affrontate nella sentenza
Il Tribunale nelle motivazioni della sentenza evidenzia come non debbano essere confusi il rapporto che il condominio ha con i terzi con i rapporti interni fra i partecipanti come disciplinati dalla legge o dal regolamento.
Quindi, il Giudice capitolino precisa che in sede giudiziale, il condominio deve essere unitariamente considerato (sottolineando che il c.d. condominio parziale non può agire separatamente) e l'eventuale condanna deve essere pronunciata nei confronti dell'ente di gestione nella sua configurazione unitaria.
Mentre, una volta resasi necessaria la ripartizione interna fra i partecipanti, sono le disposizioni di legge o regolamentari a disciplinarne le modalità.
Definizione e implicazioni del condominio parziale nella ripartizione delle spese
Un concetto che gli operatori del diritto condominiale devono ben conoscere - e ciò per le pratiche implicazioni che esso ha anche in relazione alla ripartizione delle spese anche a mente del terzo comma dell'art. 1123 c.c. - è il "condominio parziale".
Infatti, il terzo comma dell'art. 1123 c.c. prevede che: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
La Suprema Corte ha avuto modo di precisare (tra le ultime si veda Ordinanza 791/2019) che tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641).
Mancano, quindi, i presupposti per l'attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.
Non in disparte (Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449), in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria -, e che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo, non opera affatto con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Sempre il Tribunale di Roma (Sentenza 01.10.2019) aveva precisato anche che il Condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante.
Morosità in caso di condominio parziale
Interessanti, come detto, sono gli aspetti pratici legati al condominio parziale.
Aspetti legati alle convocazioni in assemblea ed alle deliberazioni assembleari
In ordine alla convocazione assembleare ed al diritto di voto occorre sempre avere presente il principio più volte espresso dalla Suprema Corte e cioè che relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al condominio "generale" non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (cfr. Cass. Ord. n. 791/2019; Cass. Sez. 2, 27/09/1994, n. 7885; Cass. Sez. 2, 02/03/2016, n. 4127; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641).
Quindi, detti condomini che non hanno la titolarità non devono neppure essere convocati se si discute solo di detti beni.
Aspetti legati alla ripartizione delle spese
L'applicazione della fattispecie del Condominio Parziale ha conseguenze sia circa la gestione sia circa l'imputazione delle spese. In particolare, non sussiste l'onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l'uso e la titolarità (Cass. 7885/94) come non sussiste il diritto dei condomini suddetti di partecipare alla deliberazione della spesa (Cass. 697/00).
Chiarimenti sulla legittimazione passiva nell’azione condominiale
Vi è da chiedersi cosa succeda se venga promossa azione che riguardi solo una parte del condominio e sia, quindi, riferibile solo al condominio parziale. La differenziazione citata dal Tribunale di Roma circa i rapporti interni ed i rapporti con i terzi si manifesta in tutta la sua portata proprio in tema di legittimazione passiva.
Infatti, occorre precisare che anche nel caso di Condominio Parziale, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, in quanto lo stesso è unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'amministratore del Condominio può comunque "essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" (art. 1131, 2 comma, c.c.), per cui la vocatio in ius del Condominio attraverso la chiamata in causa dell'amministratore sussiste anche quando le parti sono comuni soltanto ad alcuni condomini.
A tal proposito, la Suprema Corte (Sentenza n. 651/200) ha affermato che, in tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio, sussiste la legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero Condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.
Effetti delle sentenze in caso di Condominio Parziale
Nella fattispecie oggetto della statuizione in commento, la somma portata dalla sentenza era stata, nei rapporti interni, ripartita escludendo i proprietari degli appartamenti facenti parte di altre due scale rispetto a quella ove si trovava l'immobile di proprietà dell'attrice che in realtà avrebbero dovuto contribuire in quanto concreti fruitori della tubazione la cui rottura ha cagionato il danno.
È evidente che l'erroneità del criterio di ripartizione sia invocabile nei rapporti interni tra i condomini e da qui anche la motivazione conclusiva della commentata sentenza che precisa come nel caso in cui vi sia una sentenza definitiva di condanna del Condominio, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cd.
Condominio Parziale), non è preclusa al singolo condomino l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condizioni di cui all'art. 1123, 2 e 3 comma, c.c. ai fini dell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del Condominio e questo proprio perché vi è differenziazione nei rapporti interni- esterni.
Altro interessante aspetto analizzato dal Tribunale è quello della richiesta di restituzione delle somme versate in forza di delibera poi annullata.
Precisa il Tribunale che il giudice investito della domanda di ripetizione di una somma versata a titolo di oneri condominiali deve accoglierla qualora la relativa delibera di approvazione della spesa abbia perduto la sua efficacia a seguito di sospensione o annullamento da parte del giudice davanti al quale la delibera stessa è stata impugnata (v. Cass. SSUU 10027/12 e Cass. n. 19938 del 2012).
Oltretutto, sempre le Sezioni Unite della Suprema Corte, hanno anche precisato che è irrilevante che la sentenza di annullamento sia ancora soggetta ad impugnazione dal momento che essa, a prescindere dal suo passaggio in giudicato, esplica un'efficacia di accertamento al di fuori del processo in cui è stata pronunciata.
Precisa il giudice Capitolino che tali conclusioni sono rafforzate proprio dalla peculiarità della disciplina della materia condominiale che individua il titolo e la prova del credito nel bilancio, il titolo del credito fatto valere in via monitoria ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. e dai principi in tema di annullamento dei negozi giuridici (al quale appartengono le delibere dell'assemblea) secondo i quali l'annullamento produce la rimozione dell'atto e cioè la cancellazione dei suoi effetti, con effetti retroattivi di carattere reale e fa sorgere obblighi restitutori.
Efficacia che ha effetti non solo fra le parti, ma anche nei confronti dei terzi (art. 1445 cc) con la precisazione che i condomini, che non partecipano al giudizio, non possono essere considerati terzi essendo comunque rappresentati dall'amministratore che agisce in veste di rappresentante del condominio donde non si pone il problema dell'efficacia del giudicato verso i terzi.
Nonché dal rilievo che l'annullamento delle delibere produce effetti nei confronti di tutti i partecipanti onde può essere opposto da ciascuno di essi nei confronti dell'ente di gestione: anche da coloro che non le abbiano impugnate come si ricava anche dall'applicabile, per via analogica, norma di cui all'art. 2377 cc (Cass. 852/00).
