Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
107979 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Contestazione ripartizione spese condominiali, alcune precisazioni
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Contestazione ripartizione spese condominiali, alcune precisazioni

Contestazione delle spese condominiali: ecco quali sono le soluzioni per evitare d'incappare in maggiori costi.

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono i modi in cui i condòmini possono contestare le spese condominiali?

Per rispondere al quesiti è necessario distinguere tra tre fattispecie:

  • spese condominiali approvate dall'assemblea, la quale ha provveduto anche alla approvazione del piano di riparto;
  • spese condominiali approvate dall'assemblea rispetto alle quali il piano di riparto non è stato approvato, ma semplicemente predisposto dall'amministratore;
  • spese condominiali ordinate dall'amministratore e dallo stesso ripartite tra i condòmini.

Contestazione spese condominiali approvate e ripartite dall'assemblea

L'assemblea condominiale ha un ampio potere di approvazione delle spese condominiali; l'organismo collegiale ha il potere di deliberare spese per la conservazione, le innovazioni delle parti comuni, spese per semplice opere di miglioramento ed in generale per tutto quanto sia utile alla gestione del condominio.

Non solo, l'assemblea ha il potere anche di ratificare spese ordinate dall'amministratore al di fuori dei propri poteri, ciò purché quanto ratificato sia di competenza dell'assemblea medesima (si veda tra le tante, Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133).

Com'è noto l'assemblea, al momento dell'approvazione della spesa o successivamente provvede al piano di riparto.

Date queste coordinate, possiamo concludere come segue: il condòmino che intenda contestare una spesa approvata dall'assemblea deve impugnare la delibera.

Sul punto è bene specificare che il vizio d'invalidità incide sulla tempistica d'impugnazione. Se il condòmino intende contestare la competenza a disporre la spesa, allora ciò che contesta è la nullità della delibera ed in ragione lo potrà fare al di là dei trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c.

Si badi: il caso di eccesso di potere, cioè la contestazione dell'uso illegittimo del potere deliberativo, è un caso che comporta annullabilità e non la nullità posto che ci sta lamentando di come l'assemblea abbia agito, non del fatto che potesse farlo (si veda ad es. Cassazione civile 11 gennaio 2017 n. 543).

=> Non è sempre invalida la delibera che modifica i criteri di ripartizione della spesa

Più articolata la situazione per quanto riguarda la contestazione del criterio di ripartizione.

Al riguardo è utile ricordare quanto affermato nel 2005 dalle Sezioni Unite, ossia che «partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza)».

Dato questo contesto, la stessa Cassazione «ha riconosciuto l'annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213)».

Contestazione spese condominiali approvate dall'assemblea e ripartite dall'amministratore

Qui il piano d'azione è duplice: se in contestazione è la competenza dell'assemblea a disporre quella spesa (ovvero l'eccesso di potere^), allora a dovere essere impugnata è la deliberazione.

Qualora, invece, la contestazione abbia ad oggetto un provvedimento dell'amministratore, allora la procedura da eseguire è quella indicata dall'art. 1133 c.c., cioè:

  • contestazione in sede assembleare (evidentemente domandando la convocazione dell'assemblea, meglio se in maniera vincolante secondo quanto disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.);
  • contestazione in sede giudiziale del provvedimento dell'amministratore (ipotesi questa che è prevista dalla norma, ma a memoria poco praticata) entro i termini di cui all'art. 1137 c.c. (cioè entro trenta giorni dalla comunicazione del provvedimento).

La ratifica del piano di riparto della spesa da parte dell'assemblea fa sì che a quel punto, ove ne ricorrano i presupposti, l'oggetto della contestazione debba diventare la delibera.

Contestazione spese condominiali ordinate e ripartite dall'amministratore

In tale ultima ipotesi, l'unica strada percorribile è quella della contestazione tramite l'art. 1133 del codice civile?

No, l'amministratore alla fine dell'anno rende il conto della propria gestione e anche in quell'occasione i condòmini possono contestare la spesa (come si può ratificare).

Certo è che se si intende arrivare a quel momento, allora è bene non pagare specificando il motivo, fermo restando che così facendo la mancata contestazione del provvedimento di spesa non impedisce la sua possibilità di chiedere la somma per via giudiziale.

Insomma è bene valutare con attenzione quale sia la soluzione migliore per evitare d'incappare in maggiori costi. La ratifica della spesa da parte dell'assemblea fa sì che a quel punto, ove ne ricorrano i presupposti, l'oggetto della contestazione debba diventare la delibera.

Cerca: spese condominiali assemblea

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento