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Condominio parziale: come ripartire le spese?
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Condominio parziale: come ripartire le spese?

La ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale

Avv. Isabella Vulcano 

Una questione spesso "spinosa" è quella relativa alla ripartizione delle spese in ipotesi di condominio parziale. Se ne è occupato il Tribunale di Roma con recentissima sentenza (n. 6145/2020) con la quale è stata definita una controversia incardinata da proprietari di immobili ad uso commerciale (negozi - botteghe) i quali hanno impugnato una delibera assunta dal proprio condominio in data 23.5.2018, avente ad oggetto la costituzione di un fondo spese per l'esecuzione di lavori di copertura del fabbricato, pari a circa € 350.000,00.

Tale fondo spese era stato votato a maggioranza, col voto contrario di soli due condomini e, secondo la tabella di manutenzione e servizi allegata al regolamento condominiale, la spesa doveva essere ripartita tra i proprietari di appartamenti e negozi senza alcuna distinzione.

Le spese nel condominio parziale, la fattispecie risolta dal Tribunale di Roma

Ciò posto, gli attori contestavano innanzitutto una violazione delle norme sulla maggioranza assembleare sostenendo, appunto, che la deliberazione di cui sopra era stata assunta con una maggioranza inferiore a quella prevista per legge in caso di ripartizione delle spese: i partecipanti all'assemblea erano 25 condomini e, in base alle operazioni aritmetiche relative al calcolo dei millesimi, considerato il voto contrario di due condomini, la deliberazione veniva assunta da 23 condomini rappresentanti 342,50 millesimi.

Trattandosi, infatti, di costituzione di un fondo speciale per manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 n. 4 cod civ, era necessaria la maggioranza ex art. 1136 comma 2 cod civ, ossia un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti ed, almeno, la metà del valore dell'edificio.

Altra contestazione mossa dagli attori ineriva il contenuto del regolamento condominiale degli edifici di oggetto di causa il quale, con riferimento alla ripartizione delle spese di manutenzione del bene comune - nel caso di specie il terrazzo condominiale - individuava, con l'ausilio di tabelle ad esso allegate, quali spese fossero a carico dei proprietari degli appartamenti e quali fossero a carico dei proprietari di immobili ad uso non abitativo.

Impugnazione della delibera del condominio parziale

Richiamandosi al predetto regolamento, dunque, gli attori contestavano che tali spese di manutenzione dovessero essere sopportate solo dai proprietari degli appartamenti mentre, per come disposto dall'art 6 punto c) del citato regolamento "tutte le altre spese andranno a carico delle botteghe e degli appartamenti nelle seguenti porzioni...".

Si costituiva il condominio rilevando, in primis, che la delibera del 23 maggio 2018 era stata posta nel nulla da una successiva delibera del 7 luglio 2018 con la quale veniva annullata la precedente a causa di una irregolare convocazione dell'assemblea.

Pertanto gli argomenti da trattare erano rinviati a successiva riunione. Il condominio contestava, inoltre, la violazione delle maggioranze previste per legge sostenendo che, nel caso di specie, il valore totale dei millesimi doveva essere considerato esclusivamente con riferimento all'edificio di una via e non già con riferimento ad entrambi gli edifici (con accessi da vie differenti) dal momento che, da tempo immemorabile, uno dei due edifici era costituito come condominio autonomo.

Esempio calcolo tabelle millesimali

Considerando, quindi, esclusivamente quest'ultimo edificio, si rientrava nella maggioranza prevista dalla legge. Il condominio convenuto escludeva, inoltre, la violazione di norme regolamentari in quanto, pur trattandosi di due distinti edifici il regolamento era unico e constava, tra l'altro, di un "allegato B" il quale inseriva tra le parti comuni, in modo indivisibile a favore di tutti gli appartamenti e nella porzione della rispettiva quota di partecipazione il terrazzo di copertura.

Le spese nel condominio parziale, principio di diritto

Il Tribunale di Roma riteneva, nel caso di specie, effettivamente cessata la materia del contendere proprio in virtù del predetto annullamento della delibera del 23 maggio 2018.

Il giudicante evidenziava, inoltre, che gli immobili ad uso non abitativo di proprietà degli attori non erano interessati dal terrazzo oggetto dei lavori di manutenzione e che, pertanto, le spese relative a tali lavori interessano esclusivamente i proprietari degli appartamenti ad uso abitativo ai sensi dell'art 1123 cod civ, ovvero attenevano, in misura proporzionale, al valore delle proprietà di ciascuno.

Manutenzione straordinaria del condominio parziale e criteri di ripartizione delle spese

A questo proposito la giurisprudenza ( Cass Civ n. 1680/2015; n. 23851/10 ecc) ha enucleato il concetto di condominio parziale il quale si determina "ex lege" allorchè un bene/impianto del condominio non fornisce utilità a tutti gli immobili presenti ma solo ad alcuni di essi.

Occorre evidenziare che, nel momento in cui si viene a creare un condominio parziale, vi sono delle conseguenze non solo relative alla ripartizione delle spese ma anche per quel che concerne il diritto di voto in assemblea.

A tal proposito una importante sentenza della Corte di Cassazione ( Cass Civ. n. 7885/94) ha ritenuto che non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea in capo ai condomini che non hanno la titolarità di servizi e/o impianti per cui il collegio si modifica con riferimento alle maggioranze.

Nel caso di specie, quindi, si determinava una ipotesi di condominio parziale in quanto i lavori di manutenzione riguardavano solo l'edificio di una via e non quello dell'altra; ciò posto i quorum costitutivi e deliberativi non andavano più calcolati sull'intero condominio ma solo su una parte di esso.

Il Tribunale di Roma , pertanto, alla luce di quanto esposto, dichiarava la cessazione della materia del contendere e compensava interamente le spese di lite.

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Scarica Trib. Roma 15 aprile 2020 n. 6145

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