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Esempio calcolo tabelle millesimali
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Esempio calcolo tabelle millesimali

Ecco come si calcolano le tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci 

In che modo si calcolano le tabelle millesimali?

Quali sono gli elementi da tenere in considerazione?

Come verificare se il tecnico redattore li abbia applicati correttamente?

Cosa fare per ottenere una revisione dei millesimi?

Prima di entrare nel merito delle questioni sollevate, sono utili due precisazioni riguardanti:

  • la nozione delle tabelle millesimali
  • la competenza a redigere le tabelle millesimali

Che cosa sono le tabelle millesimali?

In assenza di una specifica definizione legislativa, è utile riprendere quella fornita dalla giurisprudenza.

Secondo la Corte di Cassazione (si veda su tutte sent. n. 18477 resa nell'agosto del 2010 dalle Sezioni Unite) le tabelle millesimali hanno precipuo e unico scopo di:

  • consentire la ripartizione delle spese;
  • consentire la formazione delle maggioranze assembleari.

Chi può redigere le tabelle millesimali?

Allo stato attuale la risposta è: l'attività di redazione delle tabelle millesimali non è attività riservata ad una specifica categoria.

Esempio: per proporre una causa davanti al Tribunale è necessario rivolgersi ad un avvocato, per proporre un ricorso in Cassazione ad un avvocato abilitato al patrocinio in Cassazione, per la costruzione di un palazzo il progettista dev'essere un ingegnere o un architetto.

Per la redazione delle tabelle millesimali, nulla di tutto questo: esse possono essere stilate da chiunque abbia dimestichezza (e non esistendo limiti legali anche da chi non ne ha).

Chiaramente, vista l'importanza di questo strumento e – come vedremo – le valutazioni che devono essere eseguite nella compilazione delle tabelle millesimali, è sempre bene rivolgersi ad una persona che abbia dimestichezza in materia.

Calcolo delle tabelle millesimali

Vediamo qui di seguito come si calcolano le tabelle millesimali e di conseguenza quali sono i criteri di riferimento. Anche qui una premessa è obbligatoria: al momento non esiste una norma cogente che imponga la redattore il rispetto di determinati parametri.

Chiaramente trattandosi di un'operazione tecnica i criteri sono determinati dalla stessa modalità di calcolo, ma nulla è assolutamente vincolante.

Come dire: mentre per le attività rumorose il superamento di soglie fissate per legge comporta automaticamente l'applicazione di una sanzione, per il calcolo delle tabelle millesimali, un errore non comporta sempre una conseguenza.

Partiamo dai dati tecnici:

  • il primo di natura oggettiva attiene all'unità immobiliare ed è rappresentato o dal volume o dalla superficie (solitamente si prende come riferimento il volume)
  • il secondo ha natura soggettiva: si tratta dei così detti coefficienti di valutazione tecnica, la cui utilizzazione e quantificazione, per quanto indicata in atti ministeriali (circ. ministero lavori pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966), è rimessa alla scelta del redigente.

Qui di seguito i coefficienti indicati nella circolare appena citata:

  • coefficiente di destinazione;
  • coefficiente di piano;
  • coefficiente di orientamento;
  • coefficiente di prospetto,
  • coefficiente di luminosità;
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio.

La circolare succitata contiene per ogni coefficiente la spiegazione della sua funzione, nonché la sua espressione numerica (che terremo in considerazione per il prossimo esempio).

Successive elaborazioni tecniche hanno fatto sì che la misura dei coefficienti fosse leggermente modificata e che fossero aggiunti anche altri coefficienti, ma ciò non inficia la correttezza del calcolo.

La valutazione dell'errore, quindi, non riguarda la discrezionalità del redigente nell'applicare un coefficiente in più o in meno, ma nella corretta applicazione dei medesimi.

Così, ad esempio, sarà errata la tabella che nel calcolo del volume virtuale di una stanza, al consideri come corridoio piuttosto che vano letto.

Esempio di calcolo dei millesimi di un vano di un unità immobiliare

Si supponga per semplicità di calcolo, di avere a che fare con un vano di forma cubico. I suoi lati sono tutti uguali e misurano 4.5 metri. Il volume della stanza sarà pari 91,125 m³.

Vediamo qual è il volume virtuale di questo vano supponendo sia una camera da letto di un'abitazione ubicata al primo piano con orientamento a Nord:

Il volume virtuale di questo vani è pari al prodotto del volume per i vari coefficienti indicati, ossia 82,22.

Il calcolo va ripetuto per ogni stanza e la somma ci darà il volume virtuale dell'unità immobiliare. Così poi per ognuna di quelle presenti nell'edificio.

Per questa ragione le tabelle millesimali in sé e per sé considerate non possono essere correttamente valutate se non corredate dei criteri di calcolo.

Chiaramente un esperto è in grado di poter comprendere anche semplicemente da una semplice comparazione dei dati con lo stato dei luoghi se il valore millesimale sia quello corretto, ma un riscontro documentale ai fini della evidenziazione dell'errore è sempre necessario.

Torniamo al calcolo dei millesimi. Supponiamo che Caio sia proprietario di un appartamento sito al primo piano di un edificio condominiale che si compone di dodici unità immobiliari. La sua proprietà, a seguito dei calcoli succitati, risulta avere un volume virtuale pari a 190,00. Il volume virtuale complessivo, costituito dalla somma dei volumi virtuali d'ogni unità immobiliare, è pari a 915,50.

Per calcolare il valore millesimale della porzione di piano di Caio basterà eseguire questo calcolo proporzionale: X (valore millesimale dell'unità immobiliare) : 1000 = 190,00 : 915,50. Sulla base di questo calcolo si potrà concludere che l'unità immobiliare di Caio ha un valore millesimale pari a 207,53.

Che cosa fare per ottenere la revisione dei millesimi?

Per far sì che l'assemblea o l'Autorità Giudiziaria dispongano la revisione delle tabelle millesimali è necessario dimostrare che le stesse siano errate o non più attuali, così come prescrive l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Nel caso di giudizio tale prova dovrà essere fornita dalla parte istante, mentre la sollecitazione in sede assembleare può essere anche frutto di una meno rigorosa indicazione di possibili profili di erroneità o inattualità delle tabelle, lasciando all'assise, poi, la scelta di nominare un tecnico per la revisione medesima.

Il niet assembleare non preclude l'azione giudiziaria, né questa è subordinata ad un tentativo assembleare.

=> Non sempre è necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali.

=> Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.

Cerca: millesimali tabelle calcolo

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Gabriele
Gabriele venerdì 30 giugno 2017 alle ore 01:39

Durante un assemblea condominiale chiesi l'applicazione della tabella millesimale per tutte le spese di condominio, incluso la quota condominiale. L'amministratore mise la richiesta in votazione e la maggioranza decise per il no. È corretto oppure per non applicare le tabelle millesimali occorre l'unanimità dell'assemblea?

Danilo
Danilo lunedì 03 luglio 2017 alle ore 18:17

il terrazzo e le scale di proprietà hanno quote millesimali?se 4 appartamenti necessitano di una scala per raggiungerli e sono proprietari di un terrazzo possono incidere sulle quote?il balcone come viene rappresentato?se un negozio sta al piano terra può avere quote molto vicine ad un appartamento con le caratteristiche suelencate?

Denise Ferreira
Denise Ferreira mercoledì 11 ottobre 2017 alle ore 17:21

Sono il una situazione molto critiche,spero di avere una speranza

Fralo52
Fralo52 giovedì 04 gennaio 2018 alle ore 18:52

L'esempio di calcolo dei millesimi di un vano di un unità immobiliare che l'articolo riporta mi sembra che sia errato; come risultato di mc 82.22 dopo vari tentativi e calcoli non vengono fuori; è possibile avere procedimento che come risultato dia 82.22? Grazie

PERINI DINO
PERINI DINO lunedì 01 ottobre 2018 alle ore 11:33

Mi riferisco alla segnalazione di Fralo52 del 04 gennaio 2018. sono nella stessa situazione cioè non c'è rispondenza tra mc reali e mc virtuali che sembrano errati. E' possibile sapere il procedimento che come risultato porta ai mc virtuali 82,22? Grazie e cordialità,
Dino Perini

Eddy
Eddy sabato 02 febbraio 2019 alle ore 21:49

Nel mio condominio dopo un giudizio sono state redatte le nuove tabelle, solo che quando le ha redatte il C.T.non ha tenuto conto che nelle more era intervenuta la riforma e quindi per l'ascensore le stesse andavano redatte in base all'art. 1124 cc. e non con il 1123 come ha fatto. Come possono essere corrette?

Biagio
Biagio giovedì 28 marzo 2019 alle ore 11:11

Qual'è la figura più appropriata per calcolare le tabelle millesimali?

Eziosa53
Eziosa53 martedì 09 aprile 2019 alle ore 15:26

Ho lo stesso problema di Gabriele , domanda:su 10 condomini e' obbligatorio la maggioranza x ridare le tabelle millesimali? Cosa fare sé la maggioranza non intende accettare le tabelle millesimali ??? grazie mille per la vs collaborazione EZIO

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 09 aprile 2019 alle ore 15:30

Se non si riescono a rifare le tabelle millesimali, oppure semplicemente ad approvarle la prima volta, allora ci si dovrà rivolgere ad un giudice.

Flora Borsani
Flora Borsani mercoledì 10 aprile 2019 alle ore 00:27

Per favore chiedo il medesimo chiarimento di Fralo52 e Perini Dino: per il calcolo del volume virtuale non riesco ad ottenere in nessun modo il risultato di mc 82,22, come riportato nell'esempio. C'è un errore? È possibile avere una dimostrazione del procedimento che da come risultato mc 82,22 ? Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 12 aprile 2019 alle ore 07:42

E' un refuso che provvederò a fare correggere. Grazie per la segnalazione

Michele Amato
Michele Amato lunedì 13 maggio 2019 alle ore 17:50

Salve volevo chiedere se mi potete aiutare, abito in un stabile di 2 case, piano terra e 1 piano di cue le terrazze sono d'uso solo del proprietario del 1 piano, volevo sapere come vengono suddivisi le spese per il rifacimento dei cordoli, prospetto e terrazze. Grazie

Singh
Singh martedì 09 luglio 2019 alle ore 20:50

salve, volevo sapere se un condominio ha 6 appartamenti e un negozio al piano terra , come si paga negoziante se deve tinteggiare il palazzo?? grazie

Singh
Singh martedì 09 luglio 2019 alle ore 20:51

scusa ce sono i due negozi ?

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