In che modo si calcolano le tabelle millesimali?
Quali sono gli elementi da tenere in considerazione?
Come verificare se il tecnico redattore li abbia applicati correttamente?
Cosa fare per ottenere una revisione dei millesimi?
Prima di entrare nel merito delle questioni sollevate, sono utili due precisazioni riguardanti:
- la nozione delle tabelle millesimali
- la competenza a redigere le tabelle millesimali
Che cosa sono le tabelle millesimali?
In assenza di una specifica definizione legislativa, è utile riprendere quella fornita dalla giurisprudenza.
Secondo la Corte di Cassazione (si veda su tutte sent. n. 18477 resa nell'agosto del 2010 dalle Sezioni Unite) le tabelle millesimali hanno precipuo e unico scopo di:
- consentire la ripartizione delle spese;
- consentire la formazione delle maggioranze assembleari.
Chi può redigere le tabelle millesimali?
Allo stato attuale la risposta è: l'attività di redazione delle tabelle millesimali non è attività riservata ad una specifica categoria.
Esempio: per proporre una causa davanti al Tribunale è necessario rivolgersi ad un avvocato, per proporre un ricorso in Cassazione ad un avvocato abilitato al patrocinio in Cassazione, per la costruzione di un palazzo il progettista dev'essere un ingegnere o un architetto.
Per la redazione delle tabelle millesimali, nulla di tutto questo: esse possono essere stilate da chiunque abbia dimestichezza (e non esistendo limiti legali anche da chi non ne ha).
Chiaramente, vista l'importanza di questo strumento e – come vedremo – le valutazioni che devono essere eseguite nella compilazione delle tabelle millesimali, è sempre bene rivolgersi ad una persona che abbia dimestichezza in materia.
Calcolo delle tabelle millesimali
Vediamo qui di seguito come si calcolano le tabelle millesimali e di conseguenza quali sono i criteri di riferimento. Anche qui una premessa è obbligatoria: al momento non esiste una norma cogente che imponga la redattore il rispetto di determinati parametri.
Chiaramente trattandosi di un'operazione tecnica i criteri sono determinati dalla stessa modalità di calcolo, ma nulla è assolutamente vincolante.
Come dire: mentre per le attività rumorose il superamento di soglie fissate per legge comporta automaticamente l'applicazione di una sanzione, per il calcolo delle tabelle millesimali, un errore non comporta sempre una conseguenza.
Partiamo dai dati tecnici:
- il primo di natura oggettiva attiene all'unità immobiliare ed è rappresentato o dal volume o dalla superficie (solitamente si prende come riferimento il volume)
- il secondo ha natura soggettiva: si tratta dei così detti coefficienti di valutazione tecnica, la cui utilizzazione e quantificazione, per quanto indicata in atti ministeriali (circ. ministero lavori pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966), è rimessa alla scelta del redigente.
Qui di seguito i coefficienti indicati nella circolare appena citata:
- coefficiente di destinazione;
- coefficiente di piano;
- coefficiente di orientamento;
- coefficiente di prospetto,
- coefficiente di luminosità;
- coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio.
La circolare succitata contiene per ogni coefficiente la spiegazione della sua funzione, nonché la sua espressione numerica (che terremo in considerazione per il prossimo esempio).
Successive elaborazioni tecniche hanno fatto sì che la misura dei coefficienti fosse leggermente modificata e che fossero aggiunti anche altri coefficienti, ma ciò non inficia la correttezza del calcolo.
La valutazione dell'errore, quindi, non riguarda la discrezionalità del redigente nell'applicare un coefficiente in più o in meno, ma nella corretta applicazione dei medesimi.
Così, ad esempio, sarà errata la tabella che nel calcolo del volume virtuale di una stanza, al consideri come corridoio piuttosto che vano letto.
Esempio di calcolo dei millesimi di un vano di un unità immobiliare
Si supponga per semplicità di calcolo, di avere a che fare con un vano di forma cubico. I suoi lati sono tutti uguali e misurano 4.5 metri. Il volume della stanza sarà pari 91,125 m³.
Vediamo qual è il volume virtuale di questo vano supponendo sia una camera da letto di un'abitazione ubicata al primo piano con orientamento a Nord:
Il volume virtuale di questo vani è pari al prodotto del volume per i vari coefficienti indicati, ossia 82,22.
Il calcolo va ripetuto per ogni stanza e la somma ci darà il volume virtuale dell'unità immobiliare. Così poi per ognuna di quelle presenti nell'edificio.
Per questa ragione le tabelle millesimali in sé e per sé considerate non possono essere correttamente valutate se non corredate dei criteri di calcolo.
Chiaramente un esperto è in grado di poter comprendere anche semplicemente da una semplice comparazione dei dati con lo stato dei luoghi se il valore millesimale sia quello corretto, ma un riscontro documentale ai fini della evidenziazione dell'errore è sempre necessario.
Torniamo al calcolo dei millesimi. Supponiamo che Caio sia proprietario di un appartamento sito al primo piano di un edificio condominiale che si compone di dodici unità immobiliari. La sua proprietà, a seguito dei calcoli succitati, risulta avere un volume virtuale pari a 190,00. Il volume virtuale complessivo, costituito dalla somma dei volumi virtuali d'ogni unità immobiliare, è pari a 915,50.
Per calcolare il valore millesimale della porzione di piano di Caio basterà eseguire questo calcolo proporzionale: X (valore millesimale dell'unità immobiliare): 1000 = 190,00: 915,50. Sulla base di questo calcolo si potrà concludere che l'unità immobiliare di Caio ha un valore millesimale pari a 207,53.
Che cosa fare per ottenere la revisione dei millesimi?
Per far sì che l'assemblea o l'Autorità Giudiziaria dispongano la revisione delle tabelle millesimali è necessario dimostrare che le stesse siano errate o non più attuali, così come prescrive l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Nel caso di giudizio tale prova dovrà essere fornita dalla parte istante, mentre la sollecitazione in sede assembleare può essere anche frutto di una meno rigorosa indicazione di possibili profili di erroneità o inattualità delle tabelle, lasciando all'assise, poi, la scelta di nominare un tecnico per la revisione medesima.
Il niet assembleare non preclude l'azione giudiziaria, né questa è subordinata ad un tentativo assembleare.
Non sempre è necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali.
Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.
