Il condominio in cui vivo si compone di tre scale (A, B e C) che hanno una serie di servizi in comune, ma anche un insieme di beni di riferimento delle singole scale, insomma il classico caso di condominio parziale.
Durante l'ultima verifica periodica dell'impianto di ascensore della Scala A, quella in cui vivo, l'ente verificatore ha emesso un verbale con prescrizioni e bisognerò effettuare i lavori per salvare il funzionamento dell'impianto.
L'amministratore, giacché doveva convocare l'assemblea ordinaria annuale, ha provveduto ad inserire nell'ordine del giorno questo specifico punto solamente per i condòmini della nostra scala.
Mi domando: è legittimo il suo operato, non esiste un diritto alla privacy rispetto ai proprietari delle altre scale?
Questo il quesito che ci giunge da un nostro lettore: a quanto ci è dato di comprendere dal testo della domanda, ci pare che all'amministratore del condominio non possa essere sollevato alcun rimprovero, tanto meno in relazione ad eventuali violazioni della riservatezza.
Condominio parziale
L'esistenza del condominio parziale “è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del c.d. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
Quello dell'ascensore utilizzato solamente dai comproprietari di unità immobiliari allocate in una determinata scala (nel caso del nostro lettore la scala A) è il classico esempio di condominio parziale.
Quell'impianto, detta diversamente, è da ritenersi in condominio solamente tra i proprietari di unità immobiliari ubicate in quella scala.
Una delle conseguenze dell'esistenza del condominio parziale riguarda proprio il processo decisionale in merito alle cose comuni.
Assemblea del condominio parziale
Come ha avuto modo di affermare la Suprema Corte di Cassazione “relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
Assemblea generale ed assemblea del condominio parziale: quando convocarle e che cosa decidono
In buona sostanza, per restare al caso che ci occupa, sull'ascensore di riferimento della Scala A dovranno decidere solamente i condòmini di quella scala.
Si badi: la parzialità del condominio è una conseguenza della utilità dei beni nell'ambito interno alla compagine, ma all'esterno di essa non si configura un rapporto di parzialità, né tanto meno all'interno si può parlare di più condominii distinti; in tale ultimo caso non si parlerebbe di condominio parziale, ma di supercondominio.
Ed allora? In ragione di queste considerazioni se ne deve dedurre che è ben possibile far svolgere l'assemblea del condominio parziale durante l'assemblea del condominio generale – avendo cura che alla discussione e votazione partecipino solamente gli aventi diritto (eventualmente ponendo l'argomento all'ordine del giorno in coda a quelli d'interesse di tutti i condòmini) – ed che non possa considerarsi leso alcun diritto alla riservatezza, posto che l'unitarietà della compagine fa sì che gli altri condòmini non possano essere considerati estranei al pari dei soggetti terzi rispetto al condominio globalmente considerato.
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