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Assemblea generale ed assemblea del condominio parziale: quando convocarle e che cosa decidono
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Assemblea generale ed assemblea del condominio parziale: quando convocarle e che cosa decidono

Quali sono le differenze tra l'assemblea generale e quella del condominio parziale.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio può essere definito sotto due punti di vista:

a) per ciò che concerne gli aspetti inerenti la proprietà quale particolare forma di comunione nella quale sussistono al fianco delle parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) delle parti di proprietà comune (quelle indicate, in via esemplificativa, dall’art. 1117 c.c.);

b) dal lato gestionale come insieme di persone (ente di gestione come dicono, pur non unanimemente, la dottrina e la giurisprudenza) che hanno competenza a decidere sull’amministrazione dei beni tra loro in comune.

Nell’ambito di uno stesso condominio è plausibile rinvenire dei beni che non siano di proprietà di tutti i condomini. Al riguardo, con riferimento alla ripartizione delle spese, l’art. 1123, terzo comma, c.c. precisa che “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Si tratta del così detto condominio parziale.

Secondo la giurisprudenza l’importanza di questa figura non può essere limitata ai soli aspetti afferenti la suddivisone dei costi avendo altresì valore per ciò che concerne una serie di altre vicende.

In tal senso, si legge in una pronuncia della Cassazione, “ numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.

Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.

Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.

In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).

In questo passaggio della succitata pronuncia si leggono due aspetti di fondamentale importanza. Si pensi al condominio Alfa composto da due scale, Gamma e Beta. Tizio e Caio, insieme ad altri, abitano la prima. Mevio, Sempronio e altri condomini la seconda.

Se il titolo d’acquisto (atto di compravendita o regolamento contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari) non dice nulla, i primi due condomini ed i loro vicini dovranno essere considerati proprietari della scala Gamma e gli altri citati di quella Beta.

Ciò vuol dire che per tutte le decisioni afferenti questioni che hanno effetto solo per una scala (es. pulizia scale, tinteggiatura muti interni, ecc.) dovranno essere convocati esclusivamente i condomini proprietari di quelle parti comuni.

L’assemblea generale avrà competenza per le vicende riguardanti il condominio nel suo complesso (es. nomina amministratore).

Il tutto potrà avvenire anche nell’ambito di una singola riunione ma il diritto di voto andrà valutato in relazione ad ogni singolo punto all’ordine del giorno messo in discussione.

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Gero
Gero 10-04-2019 12:00:54

può l'amministratore del condominio parziale partecipare all'assemblea del condominio generale?

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Mirco
Mirco 04-03-2020 15:18:52

Buon pomeriggio, se l'amministratore del condominio parziale e' lo stesso per il condominio generale, come vengono ripartite le spese di gestione dell' amministratore? Sopratutto se segue solo opere di manutenzione ordinaria? E invece la spesa di tenuta del c/c condominiale che e' intestato al condominio generale? Tra quali condomini si ripartiscono queste spese? Grazie per l'attenzione.

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Silvestro
Silvestro 14-01-2021 17:54:52

Quesito interessante.. aspetto una risposta ringranziandola anticipatamente

rispondi
Mirco
Mirco 14-01-2021 20:05:47

@Silvestro:
Buona sera, nel tempo mi sono documentato in merito pero' posso solo parlare da persona non specializzata in materia ( non sono avvocato, tanto meno specializzato in Condominio e Amministrazione Condominiale ).
La risposta e' che:
1) l'amministratore puo'essere sia per il Condominio Parziale che quello Generale ( come si puo' leggere nei commenti sopra ) ,
2) Le spese del Condominio Generale devono essere pagate da tutti, ed in primis il condominio generale ha diritto di esistenza, per quanto riguarda il Condominio Parziale, se si vogliono dividere le spese, bisogna registrare un nuovo Codice fiscale del condominio con nuove spese.
Quindi alla luce dei fatti, conviene che esista solo il condominio parziale, e solo per la manutenzione di carattere generale del condominio vengono chiamati in causa i rimanenti Condomini.
In definitiva, i condomini del Condominio Parziale pagano tutti gli oneri del condominio parziale e poi solo per interventi straordinari verranno chiamati in causa tutti gli altri.
Pero' ripeto non sono avvocato, tanto meno professionista in materia.
Saluti

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