In un condominio non tutti i beni tra quelli considerabili comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c. o comunque per la loro obiettiva destinazione a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono condivisi da tutti i condomini. Alcune cose possono essere considerate comuni solamente ad un gruppo di condomini.
In tal senso, “ l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
La legge (art. 1123, terzo comma, c.c.) stabilisce che in questi casi la ripartizione delle spese debba avvenire solamente tra quei condomini che ne traggono utilità. Le peculiarità non si fermano qui.
Com’è stato giustamente sottolineato “ numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.
Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
In sostanza non è errato parlare di assemblea del condominio parziale: è questo il luogo in cui si discute e decide di questioni afferenti beni non che sono di proprietà di un solo gruppo di condomini.
Non fanno eccezione a questa affermazione le vicende inerenti l’affidamento del servizio di pulizia delle scale. Se in un condominio ci sono più scale ogni assemblea parziale dovrà decidere su questo servizio.
Nulla vieta naturalmente che si possa decidere nell’ambito dell’assemblea generale. Ogni scala, però, dovrà votare per il proprio interesse. Allo stesso modo i condomini, sempre nell’assemblea generale, potranno decidere l’assegnazione del servizio per tutte le scale ad un’unica impresa. In che modo? La risposta è duplice:
a) con il consenso di tutti i condomini;
b) a maggioranza purché si possa verificare che il quorum sia rispettato per ogni singola scala interessata.
In sostanza se sono presenti condomini della scala A e C ma non di quella B la decisione a maggioranza potrà essere adottata solamente per le prime due scale.
Il Quorum necessario per una simile decisione, in assenza di specifiche indicazioni normative, è il seguente:
a) in prima convocazione, “ un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” (art. 1136, secondo comma, c.c.);
b) in secondo convocazione, “ un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.).
