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Il condominio parziale non può impugnare una sentenza sfavorevole all'intera compagine condominiale
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Il condominio parziale non può impugnare una sentenza sfavorevole all'intera compagine condominiale

L'assemblea del condominio parziale è incompetente a prendere decisioni che vincolino tutto il condominio in materia di controversie giudiziarie.

Avv. Alessandro Gallucci  

Solitamente siamo abituati a sentire definire il condominio come ente giuridico sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti che, proprio in ragione di tale peculiarità, non priva i singoli del diritto di prendere parte alle controversie giudiziarie riguardanti le parti comuni.

Della figura classica del condominio, il condominio parziale rappresenta una costola. Tutto nasce dal disposto normativo di cui al terzo comma dell’art. 1123 c.c. a mente del quale: “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

C’è voluto poco per estendere la portata di una norma dettata, com’è evidente, in relazione alla ripartizione delle spese, anche agli assetti proprietari e gestori delle parti in comune solamente tra alcuni condomini.

In tal senso, è stato detto che “ l’esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all’interno del cd. condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).

In questo contesto è bene evidenziare un aspetto: l’assemblea del condominio parziale, inteso quale parte di una più ampia compagine, ha potere di decidere solamente sugli aspetti riguardanti la gestione dei beni che riguardano quella parte di condominio: non, ad esempio, in merito a controversie giudiziarie riguardanti l’intero condominio.

In tal senso, recentemente, è stato affermato che “ il condominio parziale - figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale (per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati) - è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell'intero edificio nell'impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest'ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall'esecuzione di un appalto conferito dall'intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell'intero edificio” (Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363).

Detta diversamente e più chiaramente: l’assemblea del condominio parziale è incompetente a prendere decisioni che vincolino tutto il condominio in materia di controversie giudiziarie.

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