Una recente sentenza del Tribunale di Roma (la n. 17834 del 2 settembre 2010), ci consente di tornare ad occuparci di danni da infiltrazioni, rappresentanza processuale dell’amministratore e condominio parziale.
Per l’ufficio giudiziale capitolino, infatti, il mandatario dei condomini risulta essere il legittimato passivo (ossia il soggetto cui indirizzare quale legale rappresentante del condominio la richiesta dei danni) nelle controversie aventi ad oggetti parti comuni destinate a servire solamente una parte del condominio.
Prima di osservare nello specifico cosa ha detto il magistrato romano è utile riprendere il concetto di legittimazione passiva e condominio parziale.
Ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c. l’amministratore “ può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.
Per lungo tempo è stato dubbio se la norma prevedesse una legittimazione a stare in giudizio senza limiti o se, invece, la sua funzione fosse quella di consentire ai terzi la più facile notificazione degli atti giudiziari.
La questione è stata risolta recentemente da una sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione a mente della quale “ l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331).
Il principio espresso nella pronuncia, riferita ad un caso di impugnazione di sentenza sfavorevole, è in realtà applicabile anche ai semplici casi di costituzione in giudizio “ ab origine.
Il discorso non cambia nell’ambito del c.d. condominio parziale.
Il codice civile non disciplina questa figura ma si limita a specificare, in relazione alla ripartizione delle spese che, ““ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (art. 1123, terzo comma, c.c.).
E’ stata la Cassazione (cfr. tra le tante sent. n. 8066/05) ad affermare che oltre ai profili relativi alle spese anche in relazione alla proprietà si può affermare che la cosa, salvo diversa disposizione degli atti d’acquisto, è solamente dei comproprietari cui essa serve.
Ciò nonostante l’amministratore di condominio resta il legale rappresentante di quel gruppo dei condomini verso l’esterno (oltre che verso lo stesso singolo comproprietario che volesse agire per danni causati da una cosa in proprietà ad un gruppo di condomini).
In tal senso in relazione ad un terrazzo a livello che fungeva da lastrico per alcuni appartamenti il Tribunale di Roma ha avuto modo di specificare che “ in tema di infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello, avente la funzione di lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale, con conseguente soggezione alla disciplina di cui all'art. 1126 c.c.
Il soggetto tenuto alla relativa manutenzione e ricostruzione è il Condominio, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, con riparto delle spese in base ai criteri ex art. 1126 c.c. e l'amministratore ha la rappresentanza dell'intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo di condomini.
In sostanza, in tema di condominio c.d. parziale, come da fattispecie, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (art. 1131 c.c.), ma si verifica la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati” (così Tribunale Roma 2.9.2010 n. 17834).
