#1 Inviato 7 Marzo, 2015 Salve a tutti. Sono nuovo del forum e vorrei sottoporvi un quesito con la speranza che mi possiate aiutare. In merito agli abusi sugli immobili venduti alle aste giudiziarie ho potuto constatare che vi sono pareri contrastanti anche da parte degli addetti ai lavori (comuni che negano il permesso in sanatoria mentre il CTU afferma che l'abuso è sanabile – professionisti che hanno pareri contrastanti ecc.) Sorge quindi la necessità di stabilire quali abusi sono sanabili e quali non lo sono. A mio avviso la richiesta di sanatoria deve essere presentata al comune entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento ai sensi del combinato disposto dell'art. 46 5° comma del D.P.R. 380/81 e dell'art. 40 - 6° comma della legge 47/85 che, al capo IV agli artt. 31 e 33, (recepiti per ultimo anche dal 25° comma dell'art.32 del D.L. 269/2003) prevedono quali abusi sono sanabili e quali non lo sono. Alcuni professionisti, invece, affermano che per la sanabilità bisogna fare riferimento alle leggi regionali ed ai regolamenti comunali. Grato per tutti i chiarimenti che potete darmi, cordialmente vi saluto. AntonioB
#2 Inviato 7 Marzo, 2015 La sanabilità di un abuso edilizio è materia di competenza comunale... quindi diventa gioco forza che si debba far riferimento solo al Comune competente per territorio.
#3 Inviato 8 Marzo, 2015 A mio avviso un comune non può avere sovranità sulla decisione di un magistrato, il quale, nell'emettere il suo provvedimento avrà certamente considerato tutte le questioni relative al rango delle norme in oggetto. Non solo: un ctu non scriverà mai che un immobile è sanabile quando invece non lo è sulla scorta di norme locali. Oltretutto, senza nemmeno apporre in perizia diciture tipo "Salvo disposizioni locali". Ma lui/lei lavora nel territorio dove si trova l'immobile e ne conosce le norme. Come potrebbe ignorarne il contenuto? Il magistrato emette un titolo, che per alcuni versi, nel caso del ddt è pure esecutivo. Se il comune oppone un diniego non rimane che il contenzioso in sede amministrativa.
#4 Inviato 8 Marzo, 2015 Ti sei già risposto da solo..... In sostanza è sanabile ciò che già prevede la legge come sanabile. E' evidente che in Comune non ti saneranno mai ciò che è contrario alla legge perché nessun funzionario ti firmerebbe un atto del genere. Ritengo quindi che in tali casi occorra valutare se ai sensi del T.U. DPR 380/2001 si possa applicare o meno la richiesta di "accertamento di conformità". Ciao
#5 Inviato 8 Marzo, 2015 Ma il punto è che viene messa in discussione la possibilità di sanare, indipendentemente dall'entità degli abusi.
#6 Inviato 8 Marzo, 2015 Ciao Efisio Il magistrato non ha in questo caso il compito di dichiarare legittimo un edificio abusivo o comunque difforme. Il suo compito è quello di verificare le disponibilità dei falliti e procedere alla vendita di tali beni per saldare i creditori. Niente altro. Sta al CTU (o meglio al curatore fallimentare) dare una valutazione minima ai beni, ed in tale sede considerare il valore in base alla commerciabilità del bene. Quindi, se l'immobile presenta abusi, varrà meno di quello che varrebbe se non li avesse, dato che si dovrà considerare che l'acquirente si accollerà la sanatoria o la demolizione.... Ciao
#7 Inviato 9 Marzo, 2015 Infatti, lo schema di domande su cui è basata la ctu è più o meno lo stesso. Vado a memoria: descrizione immobile, descrizione di come è pervenuto all'esecutato, iscrizioni e trascrizioni, etc., poi, mi pare intorno al punto 5 "Dica il ctu se l'immobile è conforme e in caso contrario se è possibile sanare le irregolarità". In molti casi viene anche descritto il conto di quanto dovrà sborsare l'aggiudicatario. Pertanto, il giudice si avvale dell'operato del ctu proprio per mettere nero su bianco la possibilità o meno di sanare eventuali abusi e l'onere richiesto. Se al comune non sta bene nel merito più che nella sostanza, sarà un giudice amministrativo a valutarne l'operato, dato che non vedo altra scelta, essendo il comune stesso a dovere emettere l'atto-provvedimento di concessione in sanatoria. Penso che un ctu non scriverebbe mai una cosa per un'altra. Di sbagli, casomai me ne sono capitati altri tipo il non essersi accorto dell'assenza di concessione per una pertinenza realizzata in un secondo momento variando l'uso originario di tutto il piano.
#8 Inviato 9 Marzo, 2015 In molti casi viene anche descritto il conto di quanto dovrà sborsare l'aggiudicatario. Pertanto, il giudice si avvale dell'operato del ctu proprio per mettere nero su bianco la possibilità o meno di sanare eventuali abusi e l'onere richiesto. Se intendi che il Giudice non stabilisce la sanabilità dell'immobile ma ne attesta la possibilità mi trovi concorde. Su tale possibilità ne viene determinato il valore. Per quanto riguarda i casi con i quali ho avuto qualcosa a che fare, ho notato che comunque non c'è mai stata una diversità di vedute tra Tribunale e Comune, anche perché il CTU effettua una serie di verifiche anche di tipo urbanistico, acquisendo le necessarie certificazioni, altrimenti l'immobile non potrebbe passare di proprietà ai sensi del T.U. 380/2001. Ciao
#9 Inviato 27 Aprile, 2015 A mio avviso un comune non può avere sovranità sulla decisione di un magistrato, il quale, nell'emettere il suo provvedimento avrà certamente considerato tutte le questioni relative al rango delle norme in oggetto. Non solo: un ctu non scriverà mai che un immobile è sanabile quando invece non lo è sulla scorta di norme locali. Oltretutto, senza nemmeno apporre in perizia diciture tipo "Salvo disposizioni locali". Ma lui/lei lavora nel territorio dove si trova l'immobile e ne conosce le norme. Come potrebbe ignorarne il contenuto? Il magistrato emette un titolo, che per alcuni versi, nel caso del ddt è pure esecutivo. Se il comune oppone un diniego non rimane che il contenzioso in sede amministrativa. Purtroppo non è vero. Ho visto personalmente dei CTU di aste giudiziarie che hanno scritto sciocchezze perchè le norme in materia edile sono talmente complesse e articolate che a volte non ci si raccapezzano nemmeno loro. - - - Aggiornato - - - Ciao Efisio Il magistrato non ha in questo caso il compito di dichiarare legittimo un edificio abusivo o comunque difforme. Il suo compito è quello di verificare le disponibilità dei falliti e procedere alla vendita di tali beni per saldare i creditori. Niente altro. Sta al CTU (o meglio al curatore fallimentare) dare una valutazione minima ai beni, ed in tale sede considerare il valore in base alla commerciabilità del bene. Quindi, se l'immobile presenta abusi, varrà meno di quello che varrebbe se non li avesse, dato che si dovrà considerare che l'acquirente si accollerà la sanatoria o la demolizione.... Ciao No, è il magistrato che incarica il tecnico e gli chiede anche della regolarità dell'immobile. Il che è ovvio perchè se l'immobnile non è regolare non è vendibile nemmeno all'asta. Tutti cli incarica dati ai tecnici in materia conteng0no sempre le stesse 7/8 domande, fra le quali vi è appunto la regolarità edilizia e l'accatastamento qualora l'immobile non lo fosse. - - - Aggiornato - - - Infatti, lo schema di domande su cui è basata la ctu è più o meno lo stesso. Vado a memoria: descrizione immobile, descrizione di come è pervenuto all'esecutato, iscrizioni e trascrizioni, etc., poi, mi pare intorno al punto 5 "Dica il ctu se l'immobile è conforme e in caso contrario se è possibile sanare le irregolarità". In molti casi viene anche descritto il conto di quanto dovrà sborsare l'aggiudicatario. Pertanto, il giudice si avvale dell'operato del ctu proprio per mettere nero su bianco la possibilità o meno di sanare eventuali abusi e l'onere richiesto. Se al comune non sta bene nel merito più che nella sostanza, sarà un giudice amministrativo a valutarne l'operato, dato che non vedo altra scelta, essendo il comune stesso a dovere emettere l'atto-provvedimento di concessione in sanatoria. Penso che un ctu non scriverebbe mai una cosa per un'altra. Di sbagli, casomai me ne sono capitati altri tipo il non essersi accorto dell'assenza di concessione per una pertinenza realizzata in un secondo momento variando l'uso originario di tutto il piano. Se al comune non sta bene respinge la domanda. Sta a chi l'ha presentata rivolgersi nuovamente ad un tribunale che potrebbe ritenere la domanda inammissibile. Con tutte le conseguenze del caso.
#10 Inviato 27 Aprile, 2015 No, è il magistrato che incarica il tecnico e gli chiede anche della regolarità dell'immobile. Il che è ovvio perchè se l'immobnile non è regolare non è vendibile nemmeno all'asta. Tutti cli incarica dati ai tecnici in materia conteng0no sempre le stesse 7/8 domande, fra le quali vi è appunto la regolarità edilizia e l'accatastamento qualora l'immobile non lo fosse. Premesso che la mia risposta verteva sulla possibilità per il magistrato di sancire la sanabilità del bene immobile indipendentemente da come la pensa il Comune, e non sugli esiti dell'accertamento tecnico del tribunale ai fini di una cessione, non mi risulta esatto quanto scrivi. Infatti è risaputo che se si tratta di abuso per "parziale difformità", ovvero per abuso sanabile, l'immobile è commerciabile e quindi trasferibile nella proprietà in qualsiasi forma previa informazione all'acquirente. E' quanto già da tempo è stato ribadito dal Consiglio Nazionale del Notariato con apposita circolare del 22 ottobre 1994 n° 3138 dove si legge: "...al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti". "..gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ma continuano a non incidere assolutamente sull'attività negoziale (anche se su di essa va puntualmente richiamata l'attenzione delle parti)" Quindi, secondo te, per quale motivo il Giudice dovrebbe impedire la cessione dell'immobile se è comunque commerciabile?. Ciao
