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Richiesta Amministratore alle autorità giudiziarie

Vi spiego la situazione, abito in un complesso immobiliare privo di amministratore composto da due fabbricati catastalmente differenti in quanto ad ogni edificio corrisponde un diverso numero di particella.

 

I due edifici sono comunque aderenti l’uno all’altro e almeno una unità immobiliare dalla quale si accede dall’edificio B si sviluppa anche sotto il tetto dell’edificio A.

L’amministrazione è gestita male e in maniera non limpida da alcuni condomini.

Altri condomini si sono un po stufati di questa situazione e vorrebbero richiedere un amministratore per via giudiziaria.

 

Cerco di farvi capire meglio che posso come si sviluppa il complesso attraverso un elaborato:

 

--img_rimossa--

 

Seguendo quanto riportato sopra in arancio l’edificio A, in verde l’edificio B.

Ad ogni numero corrisponde un alloggio, le unità immobiliari indicate con le lettere K e Y sono a comune tra tutti i proprietari degli appartamenti da 1 a 12 con quote che non sto a specificare.

Come vedete l’appartamento n.9 è mezzo nel fabbricato A e mezzo nel fabbricato B pur avendo l’accesso solo dal B.

 

Le domande alle quali spero gentilmente rispondiate aiutandomi, sono le seguenti:

 

1) Si tratta di un solo condominio che comprende tutti e due gli edifici o si tratta di due condomini separati?

2) La legge parla dell’obbligatorietà di amministratore per più di 8 condomini o per più di 8 unità immobiliari?

3) Se un tizio ha 3 alloggi di proprietà conta per uno o per tre?

4) Se nel fabbricato B (4 unità immobiliari) un condomino volesse richiedere comunque l’amministratore alle autorità anche se non obbligatorio per legge e gli altri tre si opponessero, ammesso che la richiesta all’autorità sia possibile, potrebbero successivamente destituirlo con delibera assembleare e non essere obbligati a prenderne un altro e quindi di fatto rendere nulla la richiesta del condomino?

5) Ultima: nel caso in cui i condomini siano due, il condomino dell’alloggio n.9 in parte sotto l’edificio A e in parte sotto il B, essendo l’accesso solo da B, potrebbe essere considerato condomino di entrambi gli eventuali due condomini e quindi conteggiato per arrivare a 9 e rendere obbligatorio l’amministratore?

aggiungo che i fabbricati nascono separati, trattasti di antico fabbricato del 1700 suddiviso un una parte agricola (fabbricato B) e una parte adibita ad abitazione UNICA (fabbricato A), abitazione di lusso grandissima come usava nei tempi passati.

Per questo motivo ci sono particelle diverse.

In effetti non ci sono coperture comuni ma ogni edificio ha la sua distinta, solo l'alloggio n.9 rimane sia sotto la copertura A che B.

Poi i tempi sono cambiati e la grande unità immobiliare è stata divisa e nel fabbricato B anticamente adibito a magazzini sono stati ricavati alloggi di cui uno si sviluppa anche sotto il tetto dell'edificio A (alloggio n.9).

1) Così come descritto, cioè se vi sono due parti comuni K e Y a tutte le unità immobiliari, può considerarsi un solo condominio con due corpi (assimilabili a due scale e quindi con sviluppo in verticale) orizzontali = Condominio orizzontale di case a "schiera" (le spese di eventuali ristrutturazioni delle facciate saranno sostenute dalle rispettive "scale" fittizie cioe fabbr.A e fabbr.B). Ciò sarebbe altresì asseverato se vi fossero altri servizi in comune come ad esempio illuminazione esterna con unico contatore, sistema di fognature unico, unico contatore d'acqua potabile con contatori a defalco, eventuale servizio di pulizie di spazi esterni come marciapiedi e piazzole esterne e quant'altro

2) La legge dice che l'amministratore può essere richiesto anche da un solo condomino (non si può quindi parlare di obbligatorietà in senso assoluto, ma di FACOLTA' del singolo di obbligare la maggioranza a nominare un amministratore) quando vi siano 9 proprietari diversi

3) Se un tizio ha 3 alloggi conta per 1 condomino

4) Qualora un condomino faccia richiesta di un amministratore giudiziario per manifesta difficoltà a gestire il condominio egli potrebbe essere revocato ai sensi di legge in qualsiasi momento, bisognerà vedere se ai dissenzienti potrà essere conveniente farlo, se per esempio l'amministratore nella sua offerta stabilisca che il suo onorario sia da considerarsi "forfettario" per la durata dell'incarico (cioè un anno) tale compenso gli andrà corrisposto anche se avrà amministrato anche per un solo giorno, vi è poi la possibilità che se non si riesca a gestire nuovamente il condominio uno qualsiasi di essi, per esempio chi ha già fatto simile richiesta, non possa riproporre nuovamente la richiesta con la possibilità di infinite liti e baruffe

5) Su questa ultima domanda non so cosa rispondere, francamente

Per la domanda 5, dovremmo sapere se i suoi millesimi sono scorporati cioè tot per edificio A e tot per edificio B.

Gli ambienti che sforano nell'edificio A sono una camera e uno dei bagni dell'alloggio al quale si accede da B.

ma se si richiedesse l'amministratore, è l'autorità giudiziaria che stabilisce se si tratta di uno o due condomini?

il fatto è che quell'alloggio (9) ha comunque due stanze coperte dal tetto dell'edificio A...............e se dovessimo rifare solo il tetto di quell'edificio, perché l'alloggio 9 dovrebbe non pagare?

E se paga la sua parte come si fa a dire che non fa parte dell'edificio A?

Non ho capito questo, se il condominio ha meno di 9 condomini, non è proprio possibile richiedere l'amministratore per via giudiziaria?

 

Per la domanda 5, dovremmo sapere se i suoi millesimi sono scorporati cioè tot per edificio A e tot per edificio B.

diciamo che allo stato attuale la gestione avviene considerando per praticità il condominio unico quindi i millesimi non prevedano una parte per A e una per B.

C'è da dire però che quelli non sono manco millesimi, all'interno del regolamento condominiale vi è riportata una tabella chiamata semplicemente "suddivisione delle spese" ottenuta si con il medesimo criterio con il quale si calcola i millesimi ma inserita in questo regolamento con falso nome affinché non dovesse essere necessario approvare i millesimi all'unanimità (alcuni non erano d'accordo).

Il regolamento non ha niente di ufficiale, si tratta di un accordo ufficioso approvato a maggioranza

Ad occhio e croce il fatto che almeno due unità immobiliari siano conpenetrate nell'involucro edilizio fanno dei due fabbricati un unico complesso residenziale non potendosi "tagliare" in due allo stato attuale (bisognerebbe interporre un muro di separazione e "restituire" i due ambienti al fabbricato A senza più possibilità di confusione nell'assegnazione delle spese di gestione di eventuali ristrutturazioni) è comunque possibile che, prima di effettuare eventuali lavori al tetto oppure alla facciata, si potrebbe chiedere preventivamente e con un contratto scritto e firmato, al proprietario dell'appartamento 9 di partecipare in quota parte alle spese relative

di unità immobiliari "compenetrate" ce ne sta una, l'alloggio n.9, è uguale?

Evidentemente si, a tutti gli effetti è compresa nell'involucro edilizio adiacente (copertura+porzione di facciata+fondazione+terreno), è probabile che qualcuno del fabbricato A abbia "ceduto" una stanza al proprietario del fabbricato B n°9

In effetti non è così, come ho specificato in uno dei miei post precedenti (il secondo ad integrazione del primo in apertura 3d) il fabbricato A nasce come abitazione unica e il B era suddiviso in magazzini, nel fabbricato B furono ricavati alloggi e poi si operò divisione patrimoniale con la quale parte dell'alloggio 9 fu inglobato in A, l'alloggio 9 in definitiva nasce così.

In effetti non è così, come ho specificato in uno dei miei post precedenti (il secondo ad integrazione del primo in apertura 3d) il fabbricato A nasce come abitazione unica e il B era suddiviso in magazzini, nel fabbricato B furono ricavati alloggi e poi si operò divisione patrimoniale con la quale parte dell'alloggio 9 fu inglobato in A, l'alloggio 9 in definitiva nasce così.

Cosa vuol dire, che il muro perimetrale del fabbricato A corre lungo il perimetro dell'appartamento 9? Cioè che a confine dell'appartamento 9 vi è un muro da 40/50 cm. a cui si è "appoggiato" il contiguo appartamento 9? Se è così, a chi appartiene la porzione di terreno che in figura risulta essere dell'allargamento app.to 9 ma che di fatto "sembra" far parte del rettongolo "A"? Se così fosse sia il tetto che la facciata e ancor meglio il terreno siano di proprietà del 9 quindi sarebbero due entità perfettamente divise e suddivisibili, ma mi sembra di aver capito che 9 sta sotto lo stesso tetto di A

forse non mi sono espresso bene, ad ogni numero corrisponde un alloggio, non ci sono "terreni" di proprietà esclusiva.

All'appartamento 9 si accede solo dall'edficio B, ma l'appartamento si sviluppa anche sotto il tetto dell'edificio A.

Segue elaborato.

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