I limiti della discrezionalità dell'assemblea di condominio. La delibera impugnata deve ritenersi invalida, poiché l'assemblea condominiale non ha discrezionalità alcuna in ordine all'adozione ed esecuzione dei lavori previsti dalla legge in materia di sicurezza
Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno oggetto impossibile o illecito, o se incidono sui diritti individuali inviolabili per legge.
Sono, invece, annullabili nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ. le altre delibere contrarie alla legge o al regolamento del condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento come ad esempio per la convocazione dei partecipanti o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare (Cass. Civ. II, 02.10.2000 nr 1313).
In questo senso è pure l'arresto delle SS.UU. del Supremo collegio in data 07.03.2005 n. 4806 per cui in tema di condomini degli edifici, debbono qualificarsi nulle:
• le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali,
• le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
• le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
• le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini,
• le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili:
• le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
• quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
La distinzione tra delibere nulle e annullabili si coglie anche sotto il profilo temporale e dell'azione di gravame da esercitare. Una delibera annullabile dovrà essere impugnata entro il termine di trenta giorni dall'adozione, ai sensi dell'articolo 1137 cod. civ. Viceversa, una delibera affetta da un vizio di nullità risulterà impugnabile in ogni tempo ex art. 1418 cod. civ. e ss..
Sulla base ti queste premesse, il Tribunale di Palermo ha ritenuto che una delibera negativa con la quale viene stabilito di non dare inizio ai lavori di adeguamento alla normativa antincendio del locale cantinato utilizzato come autorimessa, ovvero di sostituirli con altri definitesi minimali, sia affetta da un vizio di nullità.
Il fatto. Un edificio condominiale annovera, tra le proprie parti comuni, un parcheggio sotterraneo per numerose autovetture (superiore al nr di 9 veicoli), dotato di vani ascensori e montacarichi.
L'area per legge (vedi inquadramento normativo riportato sotto) deve essere provvista del certificato antincendio, pena l'interdizione all'uso come parcheggio. (Nessuna responsabilità del condominio se prende fuoco il motorino di un condomino)
L'Assemblea del condominio, per scongiurarne l'inibizione all'uso, conferiva incarico ad un proprio tecnico al fine di preparare un "progetto esecutivo - piano antincendio del locale cantinato" da presentare al Comando dei Vigili del Fuoco competente e conseguire il "parere di conformità".
Ottenuto il visto e quantificatosi i costi degli interventi (valutati eccessivamente onerosi), l'Adunanza dei condòmini però ritornava sui suoi passi: nel senso che revocava la precedente statuizione e dava mandato ad un'impresa di procedere all'esecuzione di interventi minimali e sostitutivi (installazione della sola cartellonistica ed estintori).
La delibera negativa veniva poi impugnata da uno dei condòmini.
I motivi della decisione. Ed invero: “La delibera impugnata deve ritenersi invalida, poiché l'assemblea condominiale non ha discrezionalità alcuna in ordine all'adozione ed esecuzione dei lavori previsti dalla legge in materia di sicurezza, stante l'obbligatorietà della certificazione antincendio per l'esercizio dell'attività di autorimessa privata”.
La prevenzione incendi assolve funzione di preminente interesse pubblico diretta a conseguire, secondo criteri applicativi uniformi sul territorio nazionale, gli obiettivi di sicurezza della vita umana, di incolumità delle persone e di tutela dei beni dell'ambiente attraverso la promozione, lo studio, la predisposizione e la sperimentazione di norme, misure, provvedimenti, accorgimenti e modi di azione intesi ad evitare l'insorgenza di un incendio e degli eventi ad esso comunque connessi o a limitarne le conseguenze" (vedi, in proposito, art. 13 del D.gvo 139/2006 "Riassetto delle disposizioni relative alle funzioni ed ai compiti del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, a norma dell'art. 11 della legge 29 luglio n. 229). (Guida tecnica sui requisiti di sicurezza antincendio delle facciate.)
Inquadramento normativo della fattispecie
1) Legge 26 luglio 1965 n. 966; "Disciplina delle tariffe, delle modalità di pagamento e dei compensi a personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco per i servizi a pagamento": cfr, articoli 1, 2 e 3, ultimo comma;
2) D.P.R. 29 luglio 1982, n. 577 "Regolamento concernente l'espletamento dei servizi antincendio", art. 1, 2, 3 8
2.1.) D.M. 16/2/1982, artt. 92, 94 e 95
3) D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 "Regolamento recante la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi a norma dell'art. 20, comma 8, della legge 15 marzo 1997, n. 59"; cfr artt. 1, 2 e 3;
4) D.Lgvo 8 marzo 2006, n. 139 "Riassetto delle disposizioni relative alle funzioni ed ai compiti del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, a norma dell'articolo 11 della legge 29 luglio 2003, n. 229"; cfr art. 16;
5) D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151 "Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi a noma del'art. 49, comma 4-quarter, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122; cfr, art. 1 e ss. e allegato I, Nn 74 e 75;
6) art. 1120 cod. civ. Innovazioni
7) art. 1135 cod. civ. "Attribuzioni dell'Assemblea dei condomini"
8) artt. 14, 17, 19, 28, 32, 41, 42, 43, 97, 98 e, non da ultimo, nell'art. 118 Costituzione
9) L. 241/199
