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Il corridoio di accesso agli appartamenti è condominiale
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Il corridoio di accesso agli appartamenti è condominiale

Corridoio di accesso agli appartamenti, condominiale oppure no?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di individuazione delle parti comuni di un edificio in condominio – oltre a quanto individuato dall'art. 1117 c.c. e nel silenzio degli atti d'acquisto – dev'essere considerato in proprietà comune il corridoio collegato alle scale condominiali ed utile all'accesso di più unità immobiliari.

Questa, in somma sintesi, la conclusione di principio cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680 resa mediante deposito in cancelleria il 29 gennaio 2015.

Il caso che ha portato alla decisione dei giudici di piazza Cavour è il seguente: un ottico prende prima in locazione e poi acquista due unità immobiliari in condominio (una al piano terreno e l'altra al piano ammezzato, collegate da una scale interna) entrambe di proprietà del medesimo proprietario. Quest'ultimo è anche proprietario di un'altra unità confinante che cede successivamente.

Dal complesso degli atti di acquisto emerge che nell'operare le compravendite l'originario unico proprietario dei cespiti in questione abbia escluso la proprietà comune del corridoio. L'ottico, soggetto escluso dalla proprietà, non ci stava e faceva causa: quel corridoio, secondo lui, era anche suo e non poteva essere escluso dalla proprietà.

La causa è arrivata fino ai giudici della Suprema Corte di Cassazione che hanno dato ragione al professionista. Motivo? Tutto ruota attorno al concetto di parti comuni, alla loro individuazione per il tramite dei contenuti degli atti d'acquisto o della funzione di quei beni ed alle conseguenze in termini di circolazione di questi beni.

Partiamo dai dati acquisiti che la Corte, con la sentenza n. 1680, ribadisce: l'art. 1117 c.c. non contiene un'elencazione tassativa ma solamente esemplificativa delle cose comuni. Come dire: ciò che è condominiale non è limitato a quanto elencato nella succitata norma. Ma allora, oltre al suo contenuto, com'è possibile individuare i beni condominiali?

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

I giudici ci ricordano che in tal senso è fondamentale la funzione svolta dai beni oggetto di approfondimento: se una cosa serve solo uno, non può essere considerata condominiale nemmeno se è menzionata nell'art. 1117 c.c. così come, al contrario, se una cosa serve tutti dev'essere considerata condominiale anche se non citata in quell'articolo.

E se serve solamente qualche condomino e non tutti loro? Allora, ricordano i giudici, si è in un'ipotesi di condominio parziale, che non è figura giuridica autonoma dal condominio in cui s'inserisce, ma semplicemente una locazione che individua beni in comproprietà solamente tra alcuni condòmini.

Unica eccezione a tutti questi ragionamenti è il contenuto di un atto d'acquisto, meglio del primo atto di compravendita con il quale è andato a sorgere il condominio.

Nel caso di specie, dice la Corte, è evidente la destinazione all'uso comune del corridoio oggetto di disposizione da parte del venditore, in quanto quella parte d‘edificio consentiva l'accesso alle unità immobiliari compravendute. Di conseguenze, specificano gli ermellini, quella porzione di edificio non poteva essere oggetto di autonoma disposizione.

Conseguenza di tutto ciò, si legge nella pronuncia in esame, è “che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell'edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell'art. 1118 c.c. (Cass. n. 3309/77; analogamente, v. anche Cass. n. 6036/95)” (Cass. 29 gennaio 2015 n. 1680).

Come dire: il corridoio torni ad essere di tutti e ad essere utilizzato da tutti.

Scarica Cass. 29 gennaio 2015 n. 1680

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