Tutti i condomini, ossia i proprietari (e gli usufruttuari) delle unità immobiliari facenti parti della compagine, devono contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento delle parti dell'edificio.
Spese di conservazione sono quelle necessarie a mantenere l'edificio in buono stato ovvero a ripristinare sue parti in ragione di fatti ed eventi che le abbiano danneggiate o semplicemente logorate.
Le spese per il godimento sono quelle connesse alla sua utilizzazione, ovvero alla prestazione dei servizi resi nell'interesse comune: il consumo di acqua potabile, il servizio di portierato, le spese per l'impresa di pulizia scale, ovvero quelle per il consumo di energia elettrica.
Solamente l'atto d'acquisto, il regolamento contrattuale o una deliberazione adottata con il consenso di tutti i comproprietari possono esonerare un partecipante dall'assolvimento di tale obbligo.
Eppure l'esonero totale sic et simpliciter, cioè non giustificato da ragioni specifiche non è considerato unanimemente legittimo.
Per tornare alle specifiche spese, qui di seguito ci occuperemo di quelle per il consumo di energia elettrica.
Spese per il consumo di energia elettrica, il quesito
"Buongiorno amici di Condominioweb! Ho una domanda: nel mio condominio, ci abito da poco ed è la prima volta che vivo in condominio, abbiamo un unico contatore per l'energia elettrica delle parti comuni. questo contatore serve, per l'illuminazione delle scale, per l'uso dell'ascensore, per l'autoclave e anche per la luce presente sul lastrico solare. Che io sappia, così mi ha detto l'amministratore, non esiste contatore di sottrazione.
Gli ho chiesto quindi come fanno a suddividere i costi. Mi ha detto che da anni si è optato per la suddivisione percentuale del costo complessivo annuo della bolletta. Non ricordo esattamente come, solo che il 60% della spesa viene imputato all'ascensore, il resto alle altre cose.
Mi chiedo: ma è normale che sia così? Non esiste un criterio migliore? Grazie, siete molto utili per me che inizio a masticare da poco le regole e le dinamiche condominiali!"
Criteri di ripartizione delle spese tra conservazione ed uso
Qual è la misura di partecipazione alle spese condominiali?
Com'è noto la quota che ciascun condòmino è tenuto a versare è determinata dalla legge sulla base di un criterio di proporzionalità tra il valore dell'unità immobiliare rispetto alle parti comuni ed è espresso in millesimi riportati nelle così dette tabelle millesimali (si vedano artt. 1118, 1123, 1138 c.c. e 68 disp. att. c.c.).
Come per l'esonero dalla contribuzione anche per la quantificazione della stessa solamente l'atto d'acquisto, il regolamento contrattuale e la deliberazione adottata all'unanimità possono prevedere un diverso criterio di suddivisione dei costi.
Il codice civile non specifica rispetto ad ogni tipo di spesa il criterio da adottare. Esso, infatti, si limita ad individuare il genere di costo e le modalità di suddivisione dello stesso. In tal senso, ad esempio, sono chiari il primo e secondo comma dell'art. 1123 c.c. a mente dei quali:
"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".
La spese per l'uso, dunque, possono essere soggette alla suddivisione secondo parametri differenti da quello principale ed ordinario - la suddivisione dei costi in base ai millesimi di proprietà - in ragione del fatto che l'uso che i condòmini possono fare delle cose è differente.
Si badi: si parla di uso potenziale e non concreto.
Spese d'uso, le norme previste dal codice civile
Il successivo articolo 1124 specifica le modalità di ripartizione degli oneri relativi la manutenzione e ricostruzione delle scale, mentre l'art. 1126 dettaglia nello specifico il criterio di ripartizione dei costi per i medesimi interventi in relazione al lastrico solare di uso (e proprietà) esclusivi.
Tra le spese che i condomini devono affrontare v'è sempre quella per l'erogazione dell'energia utile all'illuminazione delle parti di proprietà comune. Detto più semplicemente: come devono essere ripartiti i costi della bolletta della luce? Al riguardo non esiste una specifica disposizione di legge che indichi il criterio d'applicare.
Non è errato ritenere che la suddivisione d'un costo del genere, trattandosi di spesa per il godimento delle parti comuni dell'edificio, possa essere effettuato sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c.
Nulla vieta, naturalmente, che i condomini, all'unisono, decidano per un diverso criterio di ripartizione.
In tal caso la decisione, che deve per forza di cose assumere forma scritta, potrà essere contenuta, come s'è in principio, nell'atto d'acquisto, nel regolamento d'origine contrattuale o in una deliberazione adottata all'unanimità.
Spese per la bolletta elettrica, come suddividerle?
Per giungere alla conclusione e quindi dare risposta al nostro lettore, affrontiamo, sulla scorta dei principi generali qui declinati la questione della ripartizione delle spese per il consumo di energia elettrica.
Alle spese per la bolletta della luce si applicano gli stessi criteri di ogni altra spesa relativa al così detto condominio parziale.
In sostanza, ad esempio, il costo per l'illuminazione dei locali box, per il caso di contatore separata da quello generale, sarà a carico dei soli proprietari dei posti auto.
Certo, può accadere, come nel caso di specie, che il contatore sia unico. È chiaro che la spesa per l'illuminazione delle scale può essere soggetta a criteri differenti da quella per l'illuminazione del box o del cortile, dell'autoclave ovvero dell'ascensore.
Come decidere in che modo attribuire la spesa? In mancanza dei così detti sotto contatori, lo si può fare sulla scorta della comune esperienza. Cosa consuma di più un'autoclave o un ascensore? L'uso delle scale o l'illuminazione del cortile?
Questa decisione può essere assunta dall'assemblea ed è soggetta a contestazione se la suddivisione adottata è illogica, non conforme alla realtà dei fatti.
Illuminazione area scoperta condominiale, maggioranze e ripartizione dei costi
