Nel condominio in cui vivo, in corrispondenza della facciata secondaria, c'è un'area scoperta condominiale.
L'area, che non ha una destinazione particolare e non è nemmeno pavimentata, è delimitata da un muro di confine con la strada pubblica.
C'è stato detto che alcuni furti in appartamento sono stati agevolati dal fatto che la sera quell'area è buia; in più gli addetti alle pulizie hanno trovato siringhe.
Nell'ultima assemblea s'è discusso in merito alla possibilità di illuminare quell'area, ponendo dei lampioni, ovvero dei fari dalla terrazza; la decisione è stata rinviata alla prossima assemblea.
Mi domando: quali maggioranze sono necessarie per deliberare l'illuminazione dell'area scoperta condominiale retrostante l'edificio? Si tratta di un'innovazione? Deliberato l'intervento, come dev'essere suddiviso il costo?
Illuminazione condominiale e miglioramento della sicurezza
Che cosa sono le innovazioni? Qual è il modo per distinguere le innovazioni dalle semplici migliorie?
In assenza di definizione codicistica, per la nozione di innovazioni bisogna guardare all'opera della giurisprudenza.
Il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione afferma che per «innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Se installo un ascensore laddove prima non ce n'era uno, allora si dovrà parlare d'innovazioni, ma se mi limito alla sostituzione del vecchio ascensore con uno nuovo e più performante (oltre che confortevole), allora la deliberazione non avrà carattere innovativo, ma sarà parificabile ad una manutenzione straordinaria.
Lo stesso può dirsi per la illuminazione di una parte comune, come nel caso di specie l'illuminazione dell'area scoperta condominiale.
L'aggiunta di fari o lampioni, qualunque sia il loro posizionamento, migliora l'uso di quell'area, nelle ore notturne, non trasforma o modifica alcunché. Ad ogni buon conto, quand'anche si volesse considerare tale opera alla stregua di un'opera innovativa, la si dovrebbe ritenere alla stregua di un'innovazione a migliorare la sicurezza dell'edificio, come tale deliberabile dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Migliorie e quorum deliberativi
Considerando l'opera una miglioria di una parte comune, la sua deliberazione soggiace ai quorum previsti in relazione agli interventi manutentivi straordinari. Lo consideriamo tale in quanto l'aggiunta di un elemento non può essere considerato ordinario, in quanto per intervento ordinario, in ambito condominiale, dobbiamo intendere quello volto alla normale manutenzione dell'esistente.
Ciò ci porta a dire che se si tratta di opera manutentiva straordinaria "normale", allora in relazione ad essa sono necessari i seguenti quorum deliberativi:
- in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
- in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
Qualora la spesa per l'installazione fosse considerevole, allora l'intervento andrebbe considerato alla stregua di una riparazione straordinaria di notevole entità e come tale sempre necessitante (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) del voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Quando un'opera dev'essere considerata tale? Come ci ricorda il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione, «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Si decide caso per caso e l'incertezza non è poca.
Ripartizione spese installazione illuminazione e consumi
La spesa per l'installazione di un impianto di illuminazione di un'area scoperta condominiale va suddivisa trai condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, avendo a che fare con un intervento latu sensu considerabile conservativo (in questo caso migliorativo) di una parte comune.
Stesso discorso per le spese di maggior consumo elettrico: nessuna possibilità di suddivisione secondo differenti criteri, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini, mancando il presupposto dell'uso (potenziale) differente.
- Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
- Spese di illuminazione delle parti comuni: qual è il corretto criterio di ripartizione degli oneri tra i condomini?
