Le tabelle millesimali, all'interno di un condominio, costituiscono lo strumento con il quale ripartire le spese condominiali; infatti, con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
Come previsto dall'art. 1118 c.c., così come sostituito dall'art. 2 della Legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, ogni singola unità immobiliare deve obbligatoriamente partecipare alle spese per la conservazione delle parti comuni, in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.
L'art. 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, stabilisce che, le quote di partecipazione di ogni proprietà esclusiva, devono essere espresse in millesimi in un'apposita tabella. Pertanto, le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi.
Le stesse, come già chiarito all'inizio del presente articolo, vengono utilizzate come criterio di ripartizione delle spese condominiali, le quali vengono suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà ed inoltre sono fondamentali per il funzionamento dell'assemblea condominiale.
Normalmente vengono allegate al regolamento condominiale e assumono carattere obbligatorio negli edifici con un numero di condomini superiore a 10.
Tabelle millesimali, le tipologie e l'approvazione
Tanto premesso in ordine alla definizione ed utilità delle tabelle millesimali, si evidenzia che esistono due tipologie di tabelle:
- Quelle contrattuali, le quali sono inserite nei singoli atti di vendita e sono approvate dall'acquirente assieme al regolamento contrattuale. Questa tipologia di tabelle può contenere criteri di ripartizione delle spese difformi da quelli legali;
- Quelle assembleari, le quali sono approvate in un momento successivo alla costruzione, in modo collegiale da tutti i condomini. Tali tabelle devono contenere criteri che non discostino da quanto stabilito dalla legge.
A questo punto, occorre analizzare l'argomento concernente l'approvazione nonché la variazione, delle tabelle millesimali. Se per le tabelle millesimali contrattuali, contenenti deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, non vi sono dubbi sul fatto che possano essere approvate o modificate solamente con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, per quelle assembleari, il discorso diventa più complicato.
A tal proposito e a definizione di un contrasto che si è protratto nel tempo, si riporta quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 30392 del 21.11.2019. In tale sentenza, la Suprema Corte, ribadendo un principio già espresso dalle Sezioni Unite, afferma che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, conseguentemente il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. (in tal senso si vedano Cass. Sez. Unite n. 18477 del 09/08/2010, Cass. Sez. 2, sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018).
L'art. 1136 comma 2 c.c. richiamato dalla Suprema Corte stabilisce un quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell'edificio. Ed è perciò quest'ultima maggioranza che deve essere raggiunta per l'approvazione ma anche, come verrà specificato meglio nel proseguo, per la revisione delle tabelle millesimali.
Tabelle millesimali, la revisione e le maggioranze
Quanto sopra affermato, vale per l'approvazione ex novo delle tabelle millesimali mentre per la revisione e modificazione occorre fare riferimento a quanto statuito nell'art. 69 disp. Att. c.c., che di fatto, ha recepito l'orientamento giurisprudenziale delle sezioni unite innanzi specificato.
L'art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".
Il citato articolo, pertanto, opera una distinzione tra il caso in cui le tabelle millesimali possono essere modificate o rettificate all'unanimità ed il caso in le tabelle possono essere modificate a maggioranza, operando in quest'ultima ipotesi un ulteriore differenziazione.
La distinzione sopra menzionata si fonda essenzialmente sul tipo di modifica che si vuole adottare, a prescindere dal fatto che la tabella millesimale da modificare sia contrattuale o assembleare.
Pertanto, si ritengono modificabili all'unanimità quelle tabelle che, a prescindere dalle modalità di redazione delle stesse, introducano un criterio diverso da quello legale per la rideterminazione dei valori in esse contenuti.
Con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile invece si possono modificare solo i valori espressi nelle tabelle secondo i criteri legali di ripartizione delle spese. Ciò è possibile in due casi espressamente previsti dalla norma:
- "quando risulta che i valori sono conseguenza di errore";
- "quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino".
Con specifico riferimento all'ipotesi di modifica resa necessaria della presenza di un errore, va necessariamente precisato che cosa si intende per errore La risposta a tale interrogativo è stata fornita dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, la quale con la sentenza numero 6222 del 1997 ha espressamente definito tale errore come "l'errore richiamato dall'art. 69 n. 1 disp. att. c.c. non già come rilevante in ordine al vizio del consenso prestato all'atto della stipula del contratto ai sensi dell'art. 1428 c.c., bensì nella semplice sola ed obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle".
L'errore, a cui fa riferimento tale sentenza, pertanto, è da intendersi come errore materiale, il quale determina una divergenza tra la realtà oggettiva ed i valori, invece, espressi nella tabella millesimale. Può trattarsi quindi di un errore "di fatto", cioè di un errata misurazione delle superfici o un errore "di diritto" derivante da l'utilizzo di criteri di calcolo scorretti.
Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali
L'altra ipotesi, prevista dall'art. 69 disp. att. c.c., di modifica o revisione delle tabelle millesimali a maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c., è rappresentata dalla mutazione delle condizioni di parte dell'edificio. Le cause di tali mutazioni possono essere:
- sopraelevazione di superficie;
- incremento di superficie;
- incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
Va precisato che tali cause devono comportare una determinata alterazione per giustificare la modifica delle tabelle millesimali esistenti, più specificatamente devono "alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino". Inoltre, in tale specifica ipotesi, le spese di modifica delle tabelle millesimali sono a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
Ovviamente sia l'approvazione sia la modifica delle tabelle millesimali necessità sempre di delibera assembleare in cui i singoli proprietari costituenti la compagine condominiale, mediante il proprio voto, sia esso favorevole o contrario, abbiano avuto modo di manifestare espressamente la propria volontà in relazione all'ordine del giorno avente per oggetto, per l'appunto, l'approvazione o modifica delle tabelle millesimali.
La domanda che sorge è se sia possibile giungere all'approvazione o modifica delle tabelle anche per facta concludentia ovverosia se sia lecito un accordo tacito tra i singoli proprietari.
La risposta, secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, sembrerebbe affermativa. Ciò significa che le tabelle millesimali possono essere approvate o modificate tacitamente anche in assenza di espressa volontà, manifestata mediante il proprio voto.
In tali casi la volontà di modificare o di approvare le tabelle millesimali si ritiene sussistente, non perché espressamente manifestata, ma in quanto rivelata da comportamenti posti in essere.
Tabelle millesimali, l'approvazione tacita
Ovviamente è necessario che l'esistenza di tale volontà sia provata. Costituiscono indice di approvazione o modifica tacita delle tabelle millesimali l'aver partecipato all'assemblea ed aver espresso il proprio voto sulla base dell'uso di tabelle millesimali, le quali non siano state oggetto di formale ed espressa approvazione da parte della compagine condominiale oppure la mancata contestazione della ripartizione delle spese condominiali sulla base di tabelle millesimali che non siano state mai formalmente approvate.
Un ulteriore requisito, che deve necessariamente sussistere, per potersi dire provato il consenso tacito è la ripetizione nel tempo del comportamento concludente. Infatti, appare evidente che un unico comportamento o un comportamento contradditorio non possa essere sufficiente per desumere, dallo stesso, la volontà di modificare o approvare le tabelle millesimali.
Solo un atteggiamento ripetuto nel tempo, può comportare l'approvazione di tabelle millesimali per fatti concludenti.
Infine, è importante distinguere l'ipotesi di tabelle millesimali approvate per facta concludentia dall'ipotesi di tabelle millesimali usate provvisoriamente o temporaneamente. Infatti, nell'ipotesi di approvazione tacita, i condomini, con i loro comportamenti, danno vita ad una situazione definitiva in cui non vi è la più la possibilità di modificare le spese condominiali dovute sulla base delle tabelle millesimali approvate tacitamente mentre, nell'ipotesi di uso temporaneo delle tabelle, l'approvazione avviene con riserva di ricalcolare le quote di spesa dovute.
Questa distinzione è stata ben definita dalla Cassazione con la sentenza n. 2726 dell'11 febbraio 2015.
