Nomina amministratore e redazione tabelle millesimali. Descrizione dei fatti di causa
Con ricorso depositato in data 10.08.2020, il signor X deduceva di essere proprietario di un immobile al primo piano del fabbricato condominiale in questione, sito in San Severo (FG).
Detto ricorrente precisava che il piano interrato ed il piano terra del fabbricato in questione erano di proprietà dei coniugi YZ, mentre al primo piano vi erano quattro immobili, di cui uno del ricorrente.
Secondo il signor X, essendo il Condominio composto da solo quattro condomini, non si era formalmente costituito il Condominio, non si era provveduto a nominare un Amministratore e non si era, altresì, proceduto ad adottare delle tabelle millesimali.
Il ricorrente sosteneva che detti adempimenti erano divenuti necessari ed urgenti per il regolare svolgimento dell'attività condominiale e per la ripartizione delle spese derivanti dall'esecuzione di una proposta conciliativa formulata dal Giudice di Pace nell'ambito di un giudizio pendente fra le parti, avente ad oggetto la domanda di risarcimento danni proposta da un condomino contro gli altri condomini per infiltrazioni nel proprio appartamento e provenienti dal lastrico solare, nonché per l'erezione di un parapetto.
Tale proposta era stata inizialmente accettata da tutti i condomini che avevano dato espresso mandato ai tecnici affinché procedessero con la predisposizione rispettivamente del regolamento condominiale e la redazione delle tabelle millesimali.
Tuttavia, in un secondo momento, alcuni condomini decidevano di non dare seguito all'accordo, con evidente pregiudizio dell'interesse dell'intero Condominio - che necessitava la ordinaria e straordinaria gestione - e la realizzazione dell'opera muraria a protezione dell'atrio interno così come previsto dalla proposta del Giudice di Pace.
Si chiedeva, pertanto, la nomina di un Amministratore per la gestione del Condominio e la predisposizione del regolamento e delle tabelle millesimali.
Controparte si costituiva ritualmente con formale comparsa di costituzione e risposta per chiedere il rigetto della domanda. Precisava di non aver potuto dare seguito alla proposta transattiva per mancanza di liquidità e che, pertanto, il giudizio era stato rinviato per la decisione ad una successiva udienza del 2021.
Osservava che, essendo i condomini in numero inferiore ad otto non sussistevano i presupposti di legge per la nomina giudiziale di un Amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c..
Evidenziava, altresì, che i condomini facenti parte del Condominio erano, in realtà cinque e non quattro, come sosteneva parte ricorrente, in quanto il Condominio era per il vero composto da due fabbricati aventi muri di recinzione, cancello di ingresso e cortile interno comuni.
Nomina amministratore e redazione tabelle millesimali. Normativa di riferimento
Art. 1129 co. I c.c.
"Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".
Art. 1134 c.c.
"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'Amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Art. 1138 c.c.
"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
Art. 1105
"Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Nomina amministratore e redazione tabelle millesimali. Le motivazioni del Tribunale
Secondo il Tribunale di Foggia, la domanda proposta dal ricorrente è inammissibile e, pertanto, non merita accoglimento.
La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.
Secondo quanto stabilito dall'art. 1129 c.c., sopra richiamato, ciascun condomino ha il diritto di richiedere la nomina giudiziale di un Amministratore di Condominio in presenza di una duplice condizione:
- quando i condomini sono più di otto;
- quando l'assemblea non ha provveduto alla relativa nomina.
Nel caso sottoposto al Tribunale di Foggia, nessuna delle richiamate condizioni risulta rispettata, poiché il ricorrente ha solamente dedotto che i condomini sono in numero di quattro e che l'assemblea non è mai stata convocata.
Secondo l'iter logico-giuridico seguito dal Tribunale, la nomina giudiziale di un Amministratore di Condominio rappresenta uno dei casi tipici in cui al Giudice è conferito un potere "sostitutivo" della volontà assembleare, in deroga al generale principio di autonomia negoziale.
Trattasi, pertanto, di ipotesi normativa eccezionale, non suscettibile di applicazione analogica, al fine di evitare che l'intervento del Magistrato si trasformi in una indebita ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione rispetto alla volontà assembleare.
Alla medesima conclusione si arriva in ordine alla domanda di determinazione giudiziale di regolamento e relative tabelle millesimali.
La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.
Il Tribunale rileva che detto obbligo è sancito, ex art. 1138 c.c., unicamente per i condominii con più di dieci condomini. Gli stabili condominiali con un numero inferiore (fino a dieci condomini), viceversa, seppure abbiano la facoltà di dotarsi di simili strumenti gestori, non possono ritenersi a ciò tenuti sulla base dell'intervento del Giudice, non potendo questi in via ordinaria sostituirsi alla volontà assembleare.
Detta domanda giudiziale non è, pertanto, proponibile in sede di volontaria giurisdizione, in ragione della natura contenziosa del giudizio volto alla definizione o alla modifica, con efficacia di giudicato, dei diritti e degli obblighi dei condomini rispetto alla misura del concorso nelle spese comuni ed alla rappresentanza degli stessi in sede assembleare.
Il Tribunale di Foggia ha, inoltre, rilevato che nel caso di specie non sussistessero i motivi di urgenza che sono stati rappresentati da parte ricorrente poiché, in assenza di specifiche tabelle, le spese condominiali potrebbero, comunque, essere ripartite sulla base dei criteri di cui all'art. 1123 c.c., oppure in base a specifico accordo approvato all'unanimità dai condomini.
L'assenza di un Amministratore di Condominio, infine, non è in sé pregiudizievole rispetto all'esecuzione di specifici lavori di manutenzione e ripristino, potendo ciascun condomino provvedere alla gestione diretta delle opere urgenti ai sensi dell'art. 1134 c.c..
In caso di stallo, si potrebbe procedere ai sensi dell'art. 1105 c.c. mediante formale ricorso all'autorità giudiziaria competente per la richiesta di nomina di un Amministratore speciale.
Sulla base delle illustrate motivazioni, il Tribunale di Foggia ha dichiarato l'inammissibilità di entrambe le domande proposte dal ricorrente.
Si prende atto della decisione del Tribunale pugliese, ma risulta doveroso evidenziare la posizione della Corte di Cassazione in materia di formazione di tabelle millesimali: secondo i giudici di legittimità deve essere riconosciuto il diritto del singolo condomino ad ottenere la formazione giudiziale delle tabelle millesimali anche se il Condominio di cui fa parte sia sprovvisto di Regolamento, in quanto non obbligato per legge (vedasi Corte di Cassazione, sentenza 16.04.2018, n. 9280).
Si ritiene, pertanto, che non sia stata ancora messa la parola "fine" in ambito di nomina Amministratore di Condominio e redazione di tabelle millesimali.
