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Tabelle millesimali nei condomini minimi

Condominio minimo senza tabelle millesimali, ecco cosa dice la legge
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Nell'ambito del condominio, le spese devono essere suddivise in ragione di uno strumento chiamato tabella millesimale.

I condòmini, tutti assieme, possono anche decidere di suddividere le spese in maniera differente, ad esempio in parti uguali.

Come accennato, però, questa scelta dev'essere assunta e condivisa da tutti i condòmini; è questo il senso della diversa convenzione cui fa riferimento l'art. 1123 c.c.

Qualora non esistessero tabelle millesimali e sorgessero contestazioni in merito alle modalità di ripartizione delle spese, allora il giudice chiamato a risolvere la lite dovrebbe, anche solamente con valore relativo a quella controversia, determinare i valori millesimali ai fini della corretta attribuzione delle quote di spesa.

Ciò vale per i condomini di dimensioni medio-grandi, quanto per i così detti condòmini minimi. È questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9280 depositata in cancelleria il 16 aprile 2018.

Come si è arrivati a questa pronuncia?

Il caso è pressappoco questo: due condòmini fanno eseguire lavori di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio e poi chiedono, ai sensi dell'art. 1134 c.c., il rimborso della spesa all'altro condòmino.

L'edificio, insomma, si componeva di tre unità immobiliari. Un condominio minimo, o meglio un piccolo condominio, almeno secondo le definizioni coniate dagli addetti ai lavori, posto che per la legge (art. 1117-bis c.c.) bastano unità immobiliari per parlare di condominio.

In primo grado, la causa non finisce bene per chi chiedeva il rimborso: niente prova della quota di spesa da attribuirsi al convenuto. Il discorso, però, cambia in appello: per i magistrati di secondo grado, l'assenza di tabelle millesimali doveva fare considerare le quote uguali, in ragione della presunzione di cui all'art. 1101 c.c.

Com'è noto in materia di comunione in generale, se la misura della quota non è prevista dalla legge ovvero dal titolo costitutivo, allora le quote si presumono uguali. A quel punto il convenuto non ci stava e proponeva ricorso per Cassazione: la sua quota non era paritaria a quella degli altri e quindi a suo modo di vedere quella condanna era da annullarsi. Gli ermellini, sul punto, gli hanno dato ragione.

Approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali, utilizziamo il plurale perché solitamente oltre a quella di proprietà (detta generale) ve ne sono anche altre, dette d'uso (es. tabella ascensore, scale, ecc.) sono degli strumenti che hanno una duplice funzione:

  • consentono di regolare il funzionamento dell'assemblea si fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge;
  • consentono la ripartizione delle spese.

Dopo lunghi anni di contrasti giurisprudenziali, sia pur senza il plauso unanime degli addetti ai lavori, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che l'approvazione delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali sono approvabili dall'assemblea a maggioranza (Cass. SS.UU. n. 18477/2010).

Il principio sembra avere retto anche al cambio di regole imposto dalla così detta riforma del condominio.

Deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle in sostanza - questo dicono le Sezioni Unite - altro non fanno che mettere in luce dei rapporti di valore che esistono già al momento della costituzione del condominio. Nell'approvarle i condòmini non compiono alcun atto dispositivo del proprio diritto, ma solamente un atto di gestione delle cose comuni: per questo basta la maggioranza.

Tabelle millesimali e poteri dei giudici

In assenza di tabelle millesimali e nell'inerzia dell'assemblea in merito alla loro approvazione, ciascun condòmino ha diritto di rivolgersi all'Autorità giudiziaria per l'approvazione delle tabelle millesimali.

E se il condominio, meglio l'assemblea condominiale, delibera interventi e suddivide spese in assenza della presenza di tabelle? Oppure, come nel caso risolto dalla sentenza di Cassazione n. 9280 viene chiesta la condanna al rimborso della spesa ai sensi dell'art. 1134 c.c. pur in assenza di tabelle millesimali?

A quel punto nell'ambito dei giudizi inerenti a contestazioni sul punto, il giudice adito può determinare le quote millesimali di ciascuno. È questo, in sostanza, che dice la Cassazione con la decisione in esame.

Per la Corte nomofilattica, proprio perché i valori espressi dalle tabelle millesimali preesistono alle stesse tabelle, in quanto intrinseci al rapporto tra unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni, in ambito condominiale non può farsi applicazione dell'art. 1101 c.c.

In sostanza, dicono gli ermellini, laddove le tabelle millesimali siano assenti non può presumersi l'uguaglianza delle quote così prescritto in materia di comunione.

E quindi? Come si deve risolvere la questione? Fuori dalle aule di Tribunale, la risposta è: approvando le tabelle millesimali, non esistono alternative, a meno che non si raggiunga un differente accordo tra tutti i condòmini.

Se, invece, la questione emerge in sede contenziosa, allora il giudice adito «deve procedere anche incidenter tantum a stabilire quale sia il valore del piano dei condomini obbligati al pagamento, in mancanza di una tabella millesimale regolarmente approvata, (cfr., Cass. 9.2.1985, n. 1057; Cass. 17.2.1971, n. 400; Cass. 24.10.1974, n. 3097)» (Cass. 16 aprile 2018 n. 9280).

Insomma, le quote uguali in condominio non esistono.

Sentenza
Scarica Cass. 16 aprile 2018 n. 9280

Cerca: assenza tabelle millesimali

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Grazia
Grazia 22-11-2018 19:11:07

ho letto con attenzione ma non ho trovato la risposta che cercavo...quando un'assemblea condominiale non esiste (come nei minimi..); come si fa?
Nel mio caso, in uno stesso stabile coesistono 2 unità abitative completamente diverse per volumi che fanno capo a 2 diversi proprietari; cosa dobbiamo fare? incaricare un perito per il calcolo della tabella millesimale metterci sotto le nostre firme? la ringrazio della eventuale risposta

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Grazia
Grazia 26-11-2018 11:03:25

la ringrazio per la cortese risposta, ha chiarito il mio dilemma. buon lavoro

rispondi
Simo
Simo 08-04-2020 19:27:06

Buongiorno, dopo la lettura di questo articolo ho un dubbio: vivo in un condominio minimo (3 appartamenti, 3 proprietari di cui uno solo per metà di un appartamento) e mesi fa ho convocato un'assemblea per l'istituzione dei millesimi; ho inviato alla proprietaria che si è poi presentata una semplice mail, e al proprietario (della sola metà di uno dei 3 appartamenti) una pec con una settimana di preavviso. All'assemblea eravamo dunque 2 di 3 proprietari e insieme, secondo i millesimi poi approvati, rappresentavamo il 92,3% (il terzo proprietario possiede la metà del più piccolo dei tre appartamenti). Posso essere sicuro che, nel caso il terzo e minore proprietario non paghi, non trovi modo di sconfessare la suddivisione millesimale approvata dalla "maggioranza"? Grazie molte

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Ilaria
Ilaria 19-02-2021 23:47:41

Buongiorno. Immobile di 3 piani (+ soffitta e cantine) organizzati in 4 appartamenti e 2 pertinenze, costruito negli anni '30 e tutto di proprietà di un unico soggetto (signor A).
Negli anni '50 il signor A vende un appartamento e nel rogito di vendita si legge che "le spese di manutenzione della parte di terreno in godimento comune, delle scale e degli altri annessi, nonché della pulizia e della illuminazione della scala saranno pagate dagli acquirenti per un terzo".
L'appartamento in questione viene nuovamente venduto negli anni '80 alla famiglia B e nel rogito di vendita si legge che "la vendita è fatta e accettata a corpo e non a misura, con tutti i detti immobili annessi e connessi, usi, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive esistenti e, in particolare con tutti i patti, clausole e condizioni di cui all'atto.... etc."
Un mese fa il signor A vende al signor C il 30% di una delle 2 pertinenze + una quota (minima) di parti comuni (che comunque toglie dalla sua quota di 2/3).
Oggi, sempre il signor A e il signor C (insieme fanno 2/3) vogliono fare diversi interventi legati al superbonus (con sconto in fattura) , mentre la famiglia B (1/3) chiede la creazioni delle tabelle millesimali.
Il signor A e il signor C si oppongono, dicendo che i millesimi non servono (in quanto, con la modalità dello sconto in fattura come si è concordata con la ditta che farà i lavori, non ci saranno spese da pagare) e che, comunque, la suddivisione delle spese è già prevista nel rogito originario di vendita.
Chi ha ragione?
Il proprietario di minoranza (1/3), che vuole fare tabelle millesimali ex novo, o il signor A + signor C, (2/3), che si ricollegano alle quote previste nel rogito originario di vendita?

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Diego
Diego 08-03-2021 15:28:35

Buongiorno, ho visto che la conversazione è vecchia, ma è utile al mio caso e vorrei un parere. Condominio senza amministratore, né tabelle millesimali di 6 unità, voglio installare i pannelli solari con bonus 110%, è sufficiente approvazione unanime con scrittura privata di ripartizione del tetto che è comune in 6 parti uguali, in modo tale da poter fare i lavori? le unità possono essere considerate unità indipendenti sempre a norma di legge, quindi vorrei procedere in autonomia per il mio appartamento

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