Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118381 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.
Inviaci un quesito

La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.

Quali le competenze dell'assemblea per l'approvazione di nuove tabelle millesimali? Il Tribunale di Monza torna sull'argomento.

Avv. Piergiorgio Gabrieli  

Il Tribunale di Monza affronta e risolve, con Sentenza n.25 del 4.1.2021, un caso gravitante intorno a un tema di estremo interesse nell'ambito dei rapporti condominiali: quello relativo alla legittimità di una delibera assembleare di approvazione di nuove tabelle millesimali in sostituzione delle precedenti accluse nell'originario regolamento di natura contrattuale.

Approvazione assembleare tabelle millesimali, il caso

La vicenda trae origine e impulso giudiziale dall'impugnazione di delibera assembleare azionata due condomini verso il Condominio per sentir ivi pronunciare declaratoria di nullità e/o di annullamento della delibera con la quale l'assemblea aveva approvato, con il quorum di cui all'art.1136 comma 2 c.c., le nuove tabelle millesimali.

Quando le tabelle millesimali errate determinano l'invalidità della delibera di approvazione?

Gli attori sostenevano, in quella sede, da un lato che i nuovi valori millesimali fossero viziati da errori e, d'altro lato, per ciò che qui suscita maggior interesse espositivo, che per poter validamente deliberarsi sulla approvazione di nuove tabelle millesimali sarebbe stato necessario il consenso dell'unanimità dei condomini.

Rispetto agli originari motivi di impugnazione espressi in citazione, poi, i condomini argomentavano, in sede di memorie difensive ex art.183 comma 6 n.1 c.p.c., eccependo ulteriori profili di presunta illegittimità volti a contestare l'illiceità della delibera, così stimolando un'attività interpretativa da parte del Giudice monzese che sul punto giunge a determinazioni più o meno condivisibili in punto di diritto processual-civilistico.

La decisione del Giudice lombardo consente quindi di soffermarci su un argomento particolarmente delicato la cui centrale importanza appare ben comprensibile laddove si ragioni su di una semplicissima considerazione: i valori millesimali determinano perimetro e dimensione delle due sfere più incidenti a livello individuale in rapporto alla collettività condominiale.

Dai millesimi dipende, infatti, da un lato il "peso specifico" del voto espresso in assemblea da ciascun partecipante e, dall'altro lato, la misura proporzionale del valore di ogni singola unità privata e, di conseguenza, dell'onere contributivo ricadente in capo a ciascun condomino.

Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.

Dalla formulazione complessiva del provvedimento decisorio in esame emergono almeno tre perni contenutistici di interesse attorno ai quali ruotano le argomentazioni motive del Tribunale e che vale la pena di scindere per essere affrontati separatamente: il primo è quello rappresentato dalla ricognizione circa i profili di nullità o di mera annullabilità della delibera impugnata; il secondo afferisce all'individuazione del quorum deliberativo richiesto per la regolare approvazione delle nuove tabelle millesimali; il terzo, di carattere più strettamente rituale, è quello rivolto alla individuazione del confine processuale che rappresenta lo spartiacque preclusivo in base al quale è possibile ritenere un'attività difensiva tempestivamente o intempestivamente esercitata in giudizio.

Approvazione assembleare tabelle millesimali. Nullità o annullabilità della delibera impugnata?

Procedendo con ordine, il Tribunale di Monza si concentra preliminarmente e correttamente sulla classificazione della causa petendi individuata dai condomini attori al fine di determinare se le presunte irregolarità da essi dedotte in giudizio siano tali da poter comportare in astratto una eventuale nullità o una semplice annullabilità della delibera impugnata.

L'esercizio ricognitivo non è affatto effimero ove si consideri che da tale determinazione discendono effetti processuali smisuratamente differenti: l'azione di nullità, difatti, è azione per propria natura non prescrittibile e quindi esercitabile in ogni tempo oltre che da chiunque vi abbia interesse, mentre l'azione di annullamento soggiace ai ben più stringenti vincoli soggettivi e temporali tracciati dall'art.1137 c.c. che fissa in trenta giorni (dall'assemblea per i presenti e dalla ricezione di copia del verbale per gli assenti) il termine entro il quale proporre l'azione d'impugnazione e individua quali legittimati attivi a proporla i soli condomini assenti, dissenzienti e astenuti.

Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

Questo preliminare esercizio interpretativo è superato dal Tribunale di Monza riconoscendo nei motivi di pretesa irregolarità dedotti dagli attori, motivi astrattamente classificabili come motivi determinanti non già la nullità della delibera ma eventualmente la mera sua annullabilità, sulla scorta di quanto statuito in materia dalla Corte di Cassazione con la nota sentenza a Sezioni Unite 4806/2005 che aveva riconosciuto come . annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale…. .

Quale quorum deliberativo?

Il secondo passaggio di ordine ricognitivo, poi abbondantemente trasfuso dal Giudice nella parte motiva della propria sentenza, è quello relativo all'individuazione del quorum deliberativo richiesto dalla legge per potersi validamente deliberare sull'approvazione di nuove tabelle millesimali.

La difesa attorea si incentra sulla tesi per la quale, non ricorrendo nel caso di specie alcuna delle ipotesi previste dall'art.69 comma 1, punti 1 e 2 disp. att. c.c., vale a dire né l'oggettivo errore dei valori millesimali da variare, né la sopravvenuta alterazione della loro proporzione originaria dovuta ad esempio a sopraelevazioni, frazionamenti, ecc., il codice impone che l'approvazione delle nuove tabelle da parte dell'assemblea avvenga esclusivamente all'unanimità dei condomini (si badi bene: unanimità di tutti condomini, non unanimità dei soli condomini presenti in assemblea).

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

Tale ricostruzione argomentativa è però respinta dal Tribunale di Monza che, ancorando le proprie deduzioni alla recente sentenza pubblicata dalla Corte di Cassazione, sezione II, n.6735/2020, ad esso aderisce facendo proprio il principio per cui . …per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1 c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini…. .

Riconducendo il caso di specie a quello rientrante nella prima eventualità, cioè quella di una revisione operata con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, il Giudice lombardo ritiene applicabile l'art.69 comma 1 punto 2 disp. att. c.c., riconoscendo nella delibera dell'assemblea la volontà di adeguare i valori millesimali allo stato dello stabile condominiale, mutato rispetto alla situazione preesistente.

Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?

Approvazione assembleare tabelle millesimali. Intempestività delle deduzioni difensive proposte dagli attori.

Da ultimo il Tribunale di Monza rivolge la propria attività ermeneutica per accertare la tempestività o intempestività di talune deduzioni difensive, comunque volte a supportare la declaratoria di annullamento della medesima delibera oggetto d'impugnazione, articolate dagli attori però non già nel proprio atto di citazione bensì in sede di memoria difensiva ai sensi dell'art.183 comma 6 c.p.c. che, nella vigente architettura processual-civilistica, rappresenta il termine preclusivo per le parti in causa per poter precisare o modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni proposte nell'atto di citazione.

Sul punto il Giudice monzese individua, in base ad un ragionamento non del tutto condivisibile agli occhi di chi scrive, nell'ulteriore motivo di contestazione della validità della delibera assembleare dedotto dai convenuti solo in sede di memorie ex art.183,6 n. 1 c.p.c. un mutamento e non un semplice 'affinamento' dei motivi riversati nella originaria domanda tale da determinare la compromissione del diritto di difesa del Condominio convenuto e, quindi, da ritenerlo intempestivamente introdotto in giudizio rispetto ai termini d'impugnazione segnati dall'art.1137 c.c.

Come si modificano le tabelle millesimali

Sentenza
Scarica Trib. Monza 4 gennaio 2021 n. 25

Cerca: delibera assembleare tabelle

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento