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Il rompicapo dell'approvazione delle tabelle millesimali in un condominio che non le ha

Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il titolo può sembrare un gioco di parole provocatorio o, ai più acuti, sciocco ma il problema s'è posto realmente.

L'approvazione delle tabelle millesimali in un condominio che non è provvisto di tabelle millesimali necessità di un quorum classico, cioè della doppia maggioranza di "teste" e millesimi, o mancando i millesimi si può considerare sufficiente il solo voto capitario?

La domanda, in sostanza, ci è stata posta da un nostro lettore che ci ha scritto:

"Nel condominio in cui abito non sono mai esistite le tabelle millesimali. Non è mai stato un problema perché abbiamo diviso le poche spese in parti uguali. Adesso però la situazione è cambiata.

Dobbiamo eseguire lavori di manutenzione di una certa rilevanza e visto che non tutti eravamo d'accordo su modalità dei pagamenti, scelta della ditta, costi da sostenere, ecc. abbiamo deciso di far redigere delle tabelle millesimali.

=> Tabelle millesimali

Da alcuni articoli letti ho notato che si dice spesso che le tabelle possono essere approvate dall'assemblea con la maggioranza prevista dell'art. 1136, secondo comma, c.c.: ciò vuol dire, se non ho capito male, che le tabelle possono essere approvato con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno 500 millesimi.

Mi domando e vi chiedo: ma se non ci sono tabelle, perché quelle che abbiamo fatto redigere devono essere approvate, come conteggiare questi 500 millesimi?"

La risposta, che come la domanda potrebbe sembrare strana, è la seguente: per approvare quelle tabelle è possibile utilizzare i parametri ivi menzionati. Vediamo perché

Approvazione delle tabelle millesimali, quando basta la maggioranza?

Com'è noto ai cultori della materia condominiale un contrasto giurisprudenziale durato decenni ha fatto sì che per tutto questo lasso di tempo non vi fosse concordia sulle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali.

C'è il filone che riteneva bastevole la maggioranza e quello che, invece, considerava necessario il voto di tutti i condòmini. In tale ultimo caso, evidentemente, la questione che ci ha posto il nostro lettore è irrilevante.

Conseguenza del contrasto è stato il noto arresto delle Sezioni Unite, reso nell'agosto 2010 (sent. SS.UU. n. 18477) che sentenzio l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali.

Principio poi ribadito anche dopo l'approvazione della legge n. 220 del 2012.

Ad oggi non è raro imbattersi in pronunce nelle quali si afferma che "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c." (così, ad esempio, Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia

Approvazione delle tabelle millesimali e calcolo della maggioranza

Arriviamo quindi al nucleo del quesito che ci è stato posto dal nostro lettore.

Ad avviso di chi scrive è proprio nella sentenza n. 18477 che si può rintracciare la risposta alla domanda postaci.

Si legge in quella pronuncia che "la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent.28 giugno 1979 n. 3634).

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale".

Insomma le tabelle non creano valori ma li rendono solamente visibili. Sono un mezzo tecnico non un atto creativo. E se un qualcosa già esiste non basta prenderne atto servendosi di esso stesso per dargli validità? Diversamente si arriverebbe all'assurdo di dover creare un metodo ad hoc che potrebbe essere, poi, contestato se non tutti sono d'accordo.

Non solo: sarebbe illogico pensare che per questa ipotesi fosse possibile derogare a quanto disposto in materia di quorum deliberativi dall'art. 1136, secondo comma, c.c. che, invece, è norma assolutamente inderogabile, cioè non modificabile nemmeno col consenso di tutti i condòmini.

Tabelle millesimali nei condomini minimi

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