Il riparto spese in condominio
Com'è noto, il riparto delle spese inerenti il condominio deve seguire le norme dettate dal codice civile, dall'art. 1123 e segg. c.c.
Il legislatore specifica in ragione dell'oggetto che necessita di una spesa di manutenzione, ordinaria o straordinaria, come deve essere effettuato il calcolo di distribuzione dell'onere economico tra gli abitanti dell'edificio.
Se il bene non comporta un uso diverso tra i condomini, la ripartizione è in ragione delle tabelle generali di millesimi di proprietà. Ogni unità immobiliare viene espressa in proporzione al suo valore rispetto all'intero edificio. Si pensi ad esempio alla portineria, al contratto di assicurazione e così via.
Qui la partecipazione alla spesa è in ragione dei millesimi rappresentati dal singolo appartamento (art. 1123 primo comma c.c.).
Diverso è il caso in cui il bene implichi un uso differenziato da parte dei singoli condomini perché in simile evenienza non sarebbe corretto ripartire la spesa per millesimi di proprietà. Ed infatti il legislatore prevede che per esso si debba utilizzare il criterio dell'uso, sulla cui base il riferimento è appunto alle tabelle d'uso e non a quelle di proprietà (art. 1123 secondo comma c.c.).
Quanto detto è in termini generali. Poiché si tratta di norme derogabili, il regolamento di condominio di natura contrattuale può stabilire un diverso criterio di ripartizione: poiché vi è il consenso da parte di tutti i condomini, può essere stabilita una clausola di regolamentazione delle spese di contenuto diverso rispetto a quello normativo.
Attribuzione millesimi errati, criterio di ripartizione diverso o errato
Cosa succede se l'assemblea delibera la ripartizione di una spesa in modo non corretto? Sono tenuti i condomini a rispettarla o possono impugnarla? In quale vizio si incorre?
A queste domande ha dato risposta di recente la decisione del Tribunale di Pavia 18 novembre 2020 n. 1117.
Nel caso di specie, si tratta di delibera di approvazione del bilancio che ha attribuito un valore millesimale all'alloggio di un condomino in termini diversi, inferiori, rispetto a quello indicato sia nel contratto di compravendita dell'alloggio stesso, sia nel regolamento di condominio.
Il condomino, previo esperimento della mediazione, ha impugnato la decisione assembleare ex art. 1137 c.c. davanti all'autorità giudiziaria.
Il Tribunale, espletata l'istruttoria, ha concluso per l'annullabilità della delibera, emettendo sentenza costitutiva di annullamento della stessa.
Attribuzione millesimi errati, il principio da applicare
Per giungere a questa conclusione l'organo giudicante ha richiamato un precedente della Suprema Corte (cfr. Cass. 15 dicembre 2011 n. 27016) ed ha evidenziato che un conto è la delibera con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, altro conto è la delibera con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.
Mentre nel primo caso la decisione è nulla perché presa a semplice maggioranza quando invece è necessaria l'unanimità andando a derogare alle norme codicistiche o del regolamento contrattuale di distribuzione della spesa, nel secondo caso si può dire di essere in presenza di un mero errore perché viene utilizzato un criterio di distribuzione diverso da quello dovuto, senza però voler modificare il criterio medesimo. Da qui discende l'annullabilità e non la nullità della delibera.
La conclusione nel caso di specie di Pavia è che la fattispecie ricade nella seconda tipologia e che, in ragione dell'annullamento della delibera, l'assemblea dovrà rideterminare il costo delle spese di gestione secondo i reali millesimi di proprietà individuale delle parti comuni, nel rispetto dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c.
Delibera nulla nel giudizio di opposizione all'ingiunzione radicato dal condomino moroso
Quando la delibera relative alla ripartizione delle spese modifica a semplice maggioranza i criteri di distribuzione stabiliti dalla legge o da tutti i condomini si incorre in nullità della stessa.
Ne discende che, poiché l'ambito è la nullità che per principi generali può essere fatta valere in ogni tempo, il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla in sede di opposizione all'ingiunzione promossa dal condomino anche se non ha agito per l'impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c. entro il termine di decadenza di trenta giorni. (Cass. 28 agosto 2015, n. 17268)
Ed infatti essendo caduti nel vizio della nullità, essa può essere accertata senza incorrere in alcuna prescrizione o decadenza. Il rimedio dell'impugnazione offerto dall'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali - e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza - riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).
Questi principi non sono tuttavia così univoci in giurisprudenza.
Millesimi per l'assemblea, se non ci sono lì stabilisce il giudice
Rimessione alle Sezioni Unite
La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 24476 del 01 ottobre 2019 ha rimesso alle Sezioni Unite le seguenti questioni:
- quale sia il regime dell'invalidità afferente la delibera con cui l'assemblea ripartisca gli oneri condominiali in violazione dei criteri normativi o regolamentari di suddivisione delle spese;
- se, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d'ufficio, dell'invalidità delle sottostanti delibere debba, o meno, operare, allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità;
- se il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali sia idoneo alla formazione del giudicato implicito sull'assenza di cause di nullità della delibera sottostante.
La Corte remittente aderisce all'orientamento minoritario sulla cui base ritiene che le delibere che vìolino i preesistenti criteri di ripartizione delle spese, senza avere alcuna intenzione di modificarli, incidono comunque negativamente sui diritti individuali del singolo condomino e pertanto anch'esse sono da qualificarsi nulle.
